+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Сделки купли продажи между близкими родственниками

Содержание

Купля продажа квартиры между родственниками

Сделки купли продажи между близкими родственниками

Здравствуйте друзья. Сделки купли-продажи по квартирам являются обычным явлением и не вызывают удивления. Правила и порядок давно четко проработаны и слегка видоизменяются в зависимости от индивидуальных условий.

Купля продажа квартиры между родственниками тоже встречается довольно часто в случае, когда родственники запланировали продать/купить квартиру друг у друга, или подарить/завещать ее кому-то.

Ведь зачастую подобные сделки проводят без участия денежных средств. Например, родители покупают у детей небольшую квартиру, а им продают свою побольше. И в этот момент наступает  ситуация, когда надо принять важное решение: как  оформить эту сделку, чтобы было максимально выгодно обеим сторонам, с сохранением юридических гарантий сделки, и при этом заплатить поменьше налог со сделки.

Существует три варианта: обычная сделка купли-продажи, завещать квартиру или подарить. Но у каждого из способов существуют свои плюсы и минусы.

Рассмотрим их.Покупаем квартиру

Купля-продажа

Договор купли продажи

Договор купли-продажи квартиры – это соглашение по денежным обязательствам, являющееся заключенным, если обе стороны поставили под ним свою подпись.

Такой договор обязательно регистрируется в Росреестре для занесения информации о смены владельца квартиры в кадастровый учет. Достаточно часто сделки купли-продажи между родственниками являются фиктивными, только на бумаге, без фактической передачи денежных средств. Но, к сожалению, этот способ не исключает уплату налогов.

В договоре сумма сделки указывается обязательно, а следовательно, и налог уплачивается с этой суммы. Не думайте, что вы будете самыми хитрыми и просто укажете заниженную стоимость квартиры.

Налоговые органы отслеживают сделки, суммы которых значительно отличаются от рыночных. В таких случаях, законодательно у налоговых органов есть возможность увеличить налог до соответствующей суммы и добавить пеню за уклонение.

Существенный минус купли продажи квартиры между родственниками – это невозможность получения налогового вычета, так как в статье 220 налогового кодекса для получения налогового вычета покупатель не должен являться родственником продавца.

Многие родители отказываются от продажи квартиры детям в ситуации, когда их сын или дочь заключили брак. Ведь при таком варианте квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода квартира будет делиться между супругами.

Возможен и другой вариант: отец с сыном являются владельцами квартиры ровно по половине, и отец захочет продать свою долю дочери. По закону, ему сначала придется предложить эту сделку сыну, и если он не согласится, то только после этого предложить дочери.

Стоит помнить, что продав или подарив квартиру родственникам, вы можете в ней жить по дальнейшим договоренностям. Но, если родственник решает вас выгнать, то закон на его стороне. А если вы завещаете квартиру, то она продолжит быть вашей собственностью.

Расторжение договора купли-продажи возможно в одностороннем порядке, только при нарушении одной стороны условий прописанных в пунктах договора, или при обоюдном согласии.

Подробные условия расторжения договора прописаны в Гражданском кодексе. В любом случае, все сделки и их расторжение должны быть обязательно зарегистрированы в Росреестре, зафиксированы в едином госреестре прав собственников.

Как подарить квартиру?

Договор дарения

Дарение квартиры, не самая распространенная сделка между родственниками, вероятнее всего по психологическим причинам. Но такой вид передачи квартиры на самом деле выгоднее.

Отрицательные стороны повторяют тот же список, как и при покупке-продаже, но положительный момент — в части налогообложения.

Согласно налоговому кодексу, если объект дарения передается между родственниками (значение родственников определяется в семейном кодексе российской федерации), он не облагаются налогом. Причем, этот закон распространяется не только на квартиры, а на все виды подарков, подлежащих налогообложению.

Если же имущество дарят дальним родственникам (бабушкам, дядям, племянникам и другим) или знакомым, то получатель имущества обязан оплатить налог в размере тринадцати процентов от рыночной стоимости имущества.

Подаренная квартира людям, находящимся в браке, не будет являться совместно нажитым имуществом и при разводе разделу не подлежит, согласно 36 статьи семейного кодекса. Но, если в квартиру были какие-либо вложения, например дорогостоящий ремонт, то половина его стоимости может быть востребована в ходе бракоразводного процесса.

В гражданском законодательстве упомянуты гарантии, которые возникают при оформление дарения. Например, если возникает угроза утери подаренного имущества, по причине несоответствующего обращения, даритель вправе востребовать обратно свой подарок.

Или другой пример — на дарителя было совершено покушение с угрозой жизни получателем подарка. В таком случае подарок также может быть востребован обратно. Чего нельзя будет сделать после оформления сделки купли-продажи.

Завещание и наследование: есть ли разница?

Завещание квартиры

Завещание и наследование – это понятия кажущиеся достаточно близкими по смыслу.

Но в них есть большая разница: при завещании собственник имущества самостоятельно определяет лицо, которому отойдет имущество после смерти владельца.

А при наследовании, оставшееся имущество делится между родственниками, в зависимости от родства и достигнутых договоренностей.

Сходство завещания и наследования состоит в том, что имущество отойдет наследникам только после смерти, при этом, если у собственника один наследник и имущество он планирует оставить ему, то необходимости в завещании нет.

И по аналогии с дарением, имущество, переданное одному из супругов по наследству или завещанию, не является совместно нажитым и принадлежит единолично одному из супругов.

Согласно налоговому кодексу, такое имущество не подлежит налогообложению.

Не смотря на то, что все сделки по имуществу являются схожими друг с другом, и без труда можно найти образец для таких сделок, каждый случай обладает своей индивидуальностью.

Именно из-за различающихся условий при оформлении сделок, меняются или добавляются пункты в сам договор. И не смотря на видимое превосходство сделок  с дарением, выбор должен быть обусловлен условиями, а не условия подгоняться под договор.

По закону позволяется проводить сделки без участия агентств по недвижимости, но при этом вы должны быть юридически грамотным человеком. В агентствах всегда есть юристы, которые смогут показать на слабые места договора и описать все возможные риски, именно поэтому мы рекомендуем воспользоваться услугами специалистов.

Источник: http://rieltor-ask.ru/kuplya-prodazha-kvartiry-mezhdu-rodstvennikami/

Купля и продажа квартиры между близкими родственниками: образце договора, налоговый вычет

Сделки купли продажи между близкими родственниками

23.01.2018

Законодательство не запрещает передавать права собственности на объекты недвижимости путем заключения соглашений купли — продажи между лицами, признаваемыми родственниками. В некоторых случаях допускается получения налоговых льгот.

Покупки квартиры у родственника — какие отличия от дарственной, завещания

Купля продажа квартиры – одна из самых популярных сделок, посредством которой права собственника переходя от одного лица к другому.

Однако существуют и другие формы передачи прав на недвижимые объекты: дарение, завещание.

Между указанными сделками существуют следующие различия:

Соглашение купли — продажиДоговор даренияЗавещание
СтороныПродавец — лицо, обладающее правом собственности на объект договора,Покупатель – любое лицоДаритель – все лица за исключением недееспособных, малолетних.Одаряемый – любое лицо, за исключением установленным ст. 575 ГК РФЗавещатель – дееспособное лицо, обладающее правом собственности на имущество.Наследник.
ФормаПисьменная, не требующая нотариального заверенияТребует нотариального удостоверенияПисьменная, удостоверяется нотариусом
ПредметПередача объекта недвижимости на возмездной основеПередача объекта на безвозмездной основеПередача имущества на безвозмездной основе
Права и обязанностиШирокий перечень, устанавливается по усмотрению сторонДаритель обязан передать объект, одаряемый обязан принятьНаследник обязан принять наследственную массу
НалогообложениеПродавец уплачивает НДФЛ,Стороны имею право на вычетОдаряемый (если не родственник) уплачивает НДФЛВыплачивается в том случае, когда стоимость наследства составляет больше МРОТ в 850 раз
Переход праваПраво собственности переходит только после регистрации соглашенияПраво собственности переходит только после регистрации соглашенияПраво собственности переходит только после регистрации свидетельства

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками: плюсы и минусы

Поскольку гражданин, являющийся собственником своего имущества, имеет право самостоятельно выбрать способ передачи своего имущества, то необходимо дать характеристику соглашению купли — продажи, поскольку он является самым распространенным способом изменения собственника.

Договор купли – продажи имеет следующие положительные стороны:

  1. Субъекты правомочны получить налоговую льготу, если не признаются в качестве близких родственников;
  2. Соглашение имеет простую форму, процедура составления не трудная;
  3. Невозможность оспорить совершенную сделку третьими лицами;
  4. Возможность для сторон предусмотреть широкий круг гарантий;
  5. Допустимость заключения предварительного соглашения.

Среди отрицательных характеристик можно выделить:

  1. Обязанность уплатить обязательный налоговый платеж на доход;
  2. Для супругов, приобретенная собственность получает статус совместной.

Продажа доли квартиры родственнику

Купля — продажа доли в квартиремежду родственниками не имеет глобальных отличий от оформления сделки с третьим лицом. Однако существуют некоторые нюансы, которые стоит учесть.

Реализация доли объекта недвижимости допускается когда лицо имеет право распоряжения конкретной частью квартиры. Эта часть указана в документе о собственности.

Продажа допускается только при наличии согласия остальных сособственников, независимо от того, кто является покупателем, родственник или постороннее лицо.

Перед заключением соглашения, сособственники должны быть уведомлены, поскольку приоритетное право на выкуп имеют они.

Уведомление всегда составляется в письменном виде и должно иметь следующие основные положения:
  1. Описание предмета продажи с указанием его места расположения, площади;
  2. Размер стоимости;
  3. Период времени, в течение которого сособственник должен принять решение (не менее одного месяца, с момента получения документа).

Обратите внимание, когда одним из владельцев доли является несовершеннолетний, необходимо обращение с уведомлением в орган опеки и попечительства.

Помните по общему правилу, купля продажа квартиры между близкими родственниками не предусматривает получение вычета.

Как продать квартиру родственнику без налогов, в каких случаях это возможно

Опираясь на нормы действующего законодательства можно сделать вывод о том, что купля продажа недвижимости, осуществляемая между близкими родственниками, практически ничем не отличается от подобной сделки между посторонними лицами, за одним исключением: размер государственной пошлины, за удостоверение соглашения будет взиматься в соответствии с принципом родства. Чем ближе родственники, являющиеся сторонами соглашения, тем меньше размер сбора.

Близким родственником признается:

  • Супруг;
  • Ребенок;
  • Родитель;
  • Бабушка, дедушка.

Итак, как оформить продажу без налогов?

На основании норм налогового законодательства, налог не подлежит уплате когда:

  1. Недвижимый объект являлся собственностью три года и более;
  2. Его стоимость равна менее 1 000 000 рублей;
  3. Размер стоимости, указанной в соглашении соответствует стоимости её покупки.

Еще одним способом продать квартиру родственнику без последующей уплаты налога — «продажа» (правильнее сказать — передача) по договору дарения.

Договор купли продажи между родственниками, образец

Соглашение о купле – продаже заключаемое между родственниками, должно иметь письменную форму.

Удостоверение такое соглашение не требует.

В документе должны быть отражены обязательно следующие пункты:

  1. Предмет соглашение должен быть подробно описан (адрес месторасположения, площадь объекта, количество комнат);
  2. Стоимость соглашения (указывает каким образом, должна производиться оплата наличным или безналичным);
  3. Указываются права и обязанности сторон;
  4. Случаи, когда наступает у сторон ответственность.

⇒ Образец договора купли – продажи можно скачать по следующей ссылке договор купли-продажи квартиры образец между физическими лицами.

Кому положен имущественный вычет

Налоговый вычет является налоговой льготой, гарантированной государством, права на которую имеют лица, официально осуществляющие трудовую деятельности, купившие объект недвижимости.

Основаниями получения признается:

  1. Приобретение недвижимости;
  2. Самостоятельное строительство жилого объекта;
  3. Осуществление расходов на ремонт жилого объекта.

Претендовать на льготы могут:

  1. Официально трудоустроенные граждане, которые каждый месяц осуществляют перечисление налога на доход;
  2. Лица, не достигшие возраста совершеннолетия, получившие объект на правах собственника;
  3. Пенсионеры в том случае, когда обращение за средствами было осуществлено не позднее 3 лет с момента получения пенсионного обеспечения.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников — кто и как может его получить

Налоговый Кодекс РФ исключает право на вычет у лиц в том случае, когда покупка объекта недвижимости была осуществлена между сторонами, являющимися взаимозависимыми.

Категории лиц, признаваемые взаимозависимыми, являются:

  1. Супруги, находящиеся в браке, зарегистрированном в предусмотренном порядке на момент исполнения договора;
  2. Родители;
  3. Дети;
  4. Сестры и братья.

Такое ограничение установлено для тех соглашений, которые были совершены после наступления 2012 года.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, можно получить в том случае, когда эти родственники не имеют статус близких.

В этом случае необходимо следовать следующему алгоритму действий:

  1. Дождаться, когда после подписания договора пройдет не менее одного года;
  2. Обратиться либо по месту официального трудоустройства, либо в налоговую службу;
  3. Представить следующие документы:
    1. Сведения о правах на квартиру;
    2. Основание получения прав собственника (соглашение о покупке объекта);
    3. Справка 2 НДФЛ;
    4. Заполненная декларация 3 НДФЛ;
    5. Заявление о предоставлении вычета.

В документе следует указать:

  • Наименование органа;
  • Первоосновные данные заявителя (ФИО, паспортные данные, метро проживания, телефон);
  • Описание приобретенного объекта;
  • Требование о возврате средств в размере 13 % от стоимости на основании пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 220 НК РФ.

Сколько раз предоставляется

В соответствии с налоговым законодательством РФ, возврат налога при покупке квартиры осуществляется в пределах, который установил законодатель.

Так, в случаях, когда сделка была оформлена до наступления 2014 года, лицо может получить вычет только один раз в размере 13 % от стоимости недвижимости.

Когда покупка недвижимости была осуществлена после наступления указанного года, имущественный вычет может предоставляться до тех пор, пока его максимальная сумма не составит 260 000 рублей, то есть право на льготу может реализовываться несколько раз.

Ограничению и нюансы связанные с получением имущественного вычета

Ограничение, которое содержит налоговое законодательство, касаемо предоставления вычета между сделками, заключаемыми близкими родственниками, касается только соглашения о купли – продажи.

Однако, продажа квартиры родственнику, признаваемого близким, может быть осуществлена при помощи заключения иного соглашения.

Так, допускается передача прав собственника на основании норм соглашения об уступке прав требования.

В этом случае, лицо, выступающее покупателем, получает право на возвращение части средств. Нарушением закона такая процедура являться не будет.

Когда можно оформить дарственную после покупки квартиры

В качестве альтернативы коммерческой сделке может выступать дарение недвижимого имущества, но у вас может возникнуть вопрос: когда можно составить договор дарения на приобретенную в собственность квартиру? По слухам, нужно ждать какое-то время.

На самом деле, в соответствии с законом, оформить дарственную после покупки квартиры можно в любое время, после того как покупатель зарегистрировал свои права по распоряжению имуществом в установленном порядке.

Независимо от времени оформления дарения налог между близкими родственниками взиматься не будет. Если в качестве второй стороны соглашение выступает не родственник, то он должен внести налог равный 13% от кадастровой стоимости полученного объекта.

Заключение

Таким образом, родственники имеют широкий круг прав по определению вида соглашения, являющегося основанием перехода прав собственника. Если стороны соглашения не близкие родственники, они могут реализовать права на получение вычета.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/kuplya-prodazha-kvartiry-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami-nalogovyj-vychet.html

Продажа недвижимости родственникам: важные нюансы сделки

Сделки купли продажи между близкими родственниками

РАЗВОДис.РУ Недвижимость Купля-продажа

Приобретение жилья у родных – довольно распространенная в России процедура. Законодательных ограничений для такой операции не существует, а выгоды ее проведения очевидны всем. Чтобы продажа недвижимости родственникам была проведена правильно, придется учесть ряд особенностей заключения договоров и оформления сопутствующих документов.

Что нужно знать о сделках с жильем между родственниками

Закон не ограничивает россиян в их праве распоряжаться своей недвижимостью. Продать дом или квартиру можно любому покупателю, даже родным. К таковым относят супруга, родственников по восходящей линии (отец, мать, бабушка, дед) и по нисходящей линии (дети, внуки).

Пакет документов, необходимых для перехода права собственности, будет стандартным. Порядок оформления разрешительных документов – тоже.

Следует учесть Никаких льгот при продаже не предусматривается. Процедура проводится на общих основаниях, вариантов «заключить сделку по-быстрому», как иногда предлагают некоторые недобросовестные риелторы, просто не существует.

Преимущества продажи недвижимости внутри семьи может назвать даже новичок в таких делах:

  1. Отсутствие комиссий риелтору или агентству.
  2. Доскональное ознакомление с состоянием жилья.
  3. Прозрачность купли-продажи.
  4. Низкий риск оспаривания сделки либо отказа от него.
  5. Разумная согласованная цена.

О недостатках имущественных операций между родственниками говорить не принято. Однако они могут быть довольно существенными:

  1. Необходимость раздела совместного имущества супругов в случае развода, даже если его доли перепродавались друг другу.
  2. Невозможность контролировать дальнейшую судьбу жилья, например, когда оно переходит в собственность совершеннолетнего ребенка.

В целом, близкородственная продажа недвижимости представляется юристам менее рискованной, чем другие имущественные сделки.

Отличие покупки недвижимости от ее завещания или дарения

Действующее сегодня налоговое законодательство позволяет владельцу жилья в случае его дарения или завещание близкому родственнику воспользоваться правом на льготный режим налогообложения сделки.

Никаких налогов ни с дарителя, ни с одаряемого не взимается. Чтобы воспользоваться преференцией, в договоре следует указывать степень родства, а также подтверждать ее соответствующими документами.

Обратите внимание: Оплата услуг нотариуса при дарении осуществляется по сниженному тарифу – 0,3, а не 1% от договорной суммы. Однако это все равно дороже, чем самостоятельное составление договора купли-продажи, актуальный шаблон которого можно свободно найти на официальных сайтах либо порталах юридической тематики.

С завещанием дело обстоит еще сложнее. Во-первых, наследственное дело открывается только спустя 6 месяцев после смерти заявителя. Если поименованные в завещании лица сочтут волю покойного неудовлетворительной и могут вступить с длительные судебные тяжбы. В итоге, судьба имущества может оказаться совсем не такой, как планировал ее прежний владелец.

Во-вторых, нюансы завещания могут оставаться скрытыми от наследников, что провоцирует ненужные споры между ними. Поэтому многие собственники предпочитают при жизни распорядиться своей недвижимостью. Например, продать ее родным.

Схема сделки

Обычно купля-продажа квартиры между близкими родственниками проходит по следующему алгоритму:

  1. Получить согласие всех собственников жилья на сделку (ст. 131 ГК РФ).
  2. При наличии среди владельцев объекта несовершеннолетних детей взять согласие за них в органах опеки (ст. 28-29 ГК РФ).
  3. Обзавестись выпиской из ЕГРП, подтверждающей право собственности на продаваемое имущество.
  4. Для граждан, состоящих в браке – получить у супруга согласие на операцию.
  5. Собрать прочие бумаги: выписку из лицевого счета, подтверждающую оплату всех коммунальных счетов, техпаспорт БТИ, выписку из домовой книги, общегражданские паспорта сделки.
  6. Составить договор купли-продажи по общим для всех правилам (ст. 549 ГК РФ).
  7. Оформить акт-приема передачи отчуждаемого жилья, предъявляемого при регистрации сделки (ст. 131 ГК РФ).
  8. Сдать весь пакет документов специалистам МФЦ на регистрацию и через установленный срок получить заверенные госорганом экземпляры договора, выписку из ЕГРП о переходе прав собственности к новому владельцу.

Правила оформления договора

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните на бесплатную горячую линию:

Составить договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками можно как с помощью нотариуса, так и самостоятельно (ст. 454 ГК РФ). При этом следует принять во внимание следующие моменты:

  • допустима рукописная или печатная форма;
  • исправления в документ вносить нельзя;
  • предмет купли-продажи следует описывать максимально подробно;
  • договор обязан содержать все персональные данные сторон для их однозначной идентификации;
  • стоимость жилья должна примерно соответствовать среднерыночной. Если она будет занижена более чем на 20%, возникнет риск оспаривания сделки со стороны налоговых органов;
  • необходимо указать, что все заинтересованные стороны уведомлены об операции и осознают ее последствия для себя лично;
  • важно подробно прописать права и обязанности сторон, а также момент наступления ответственности за неисполнение договорных обязательств.

Продажа доли родственнику: на что обратить внимание

Ситуации, когда осуществляется купля-продажа доли в квартире между родственниками, встречаются очень часто. Базовая структура сделки при этом не меняется, но необходимо учесть значимые особенности ее проведения:

  1. Обязательное уведомление всех собственников о планируемом отчуждении доли дома, квартиры или коммуналки. В уведомлении должны присутствовать: описание объекта, его основные характеристики, желаемая цена, условия передачи прав на недвижимость, сроки, в течение которых возможные покупатели обязаны оповестить продавца о своем решении.
  2. Если среди собственников доли числится несовершеннолетний, извещают о возможной сделке органы опеки.
  3. В течение 30 дней необходимо получить от всех собственников письменные отказы в выкупе доли либо согласие на продажу.
  4. Если ни один из совладельцев за указанный в уведомлении срок не выразил желание приобрести долю квартиры, можно продавать ее другому родственнику или любому заинтересованному лицу.
  5. Согласие супруга на продажу доли оформляется обязательно.
  6. Для составления договора прибегают к помощи нотариуса либо пользуются типовой формой из Росреестра. К документу прилагается план квартиры с указанием части отчуждаемой жилплощади.
  7. Акт приема-передачи объекта составляется обязательно.

Затем сделка по продаже доли объекта недвижимости регистрируется по общеустановленным правилам.

Принудительный выкуп доли

При одновременном наличии перечисленных ниже факторов закон дозволяет отчуждать долю без согласия ее владельца:

  1. Незначительная доля в собственности (определить этот факт может только по итогам судебного разбирательства).
  2. Невозможность выделить долю (например, нереально выделить для пользования часть квартиры площадью несколько кв. м).
  3. Отсутствие заинтересованности в пользовании долей.

Принудительный выкуп части недвижимости – дело хлопотное и неблагодарное. Поэтому вначале нужно предпринять попытку совершить взаимовыгодную операцию. Предложение о ее условиях направляется собственнику в письменном виде. И только если родственник уклоняется от продажи, придётся выкупать долю принудительно.

Источник: http://razvodis.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/kupla-prodaza-kvartiry-mezdu-blizkimi-rodstvennikami.html

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками: плюсы и минусы. Инструкция по оформлению документов :

Сделки купли продажи между близкими родственниками

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками – сделка, о которой многие знают не понаслышке. Особенно в России. Дело все в том, что иногда члены семьи хотят продать своим близким людям недвижимость.

Подобные операции вызывают немало вопросов. И на них мы сегодня остановимся. Нам предстоит выяснить, какие особенности купли-продажи квартиры между родственниками нужно учесть.

Насколько данные сделки законны?

Понятие близкого родства

Начнем с того, что не всем понятно, кто является близким родственником. В Российском законодательстве существует перечень лиц, которых наделяют подобным званием.

Кого к ним относят? Например:

  • родителей;
  • жену/мужа;
  • детей;
  • бабушек и дедушек.

Все перечисленные категории граждан – это близкая родня. Именно о сделках с ними пойдет речь. Все остальные операции по торговле недвижимостью не имеют никаких особенностей.

Законность

Насколько законна купля-продажа квартиры между близкими родственниками (образец соглашения будет представлен ниже)? Ответить на этот вопрос бывает проблематично. Ведь иногда такие сделки подразумевают не просто продажу имущества, а еще и какие-то негласные правила и блага.

В этом случае сделку можно признать незаконной. Особенно если она проводилась под давлением или шантажом. Но в целом торговля недвижимостью между близкими людьми возможна. Это вполне нормальное и законное явление. У него есть ряд преимуществ и недостатков.

Основные моменты

Какие особенности должны принять во внимание все граждане при решении поставленной задачи? Купля-продажа квартиры между близкими родственниками требует соблюдения некоторых правил. Без них сделку не зарегистрируют.

Что нужно учитывать перед оформлением сделки:

  1. Покупка-продажа квартиры между супругами возможна только тогда, когда недвижимость принадлежит исключительно одному лицу. Например, подарена или куплена до брака.
  2. Имущество, нажитое за время брака, считается совместно нажитым. Продать свою долю супругу можно будет только после развода.

Пожалуй, это все важные моменты, которые могут привести к некоторым проблемам на законодательном уровне. В остальном любые операции по передаче или торговле имуществом между близкой родней полностью законны. Собственники жилья имеют право на подобные операции.

Пошлины

Тем не менее упомянутую операцию нам предстоит рассмотреть со всех сторон. Дело все в том, что от обычной сделки ее отличает принцип взыскания пошлин за регистрацию договора. О чем идет речь?

При купле-продаже квартиры между близкими родственниками стороны должны уплатить пошлину в определенных размерах. Она высчитывается с учетом степени родства. Чем оно ближе, тем меньше нужно будет заплатить в виде пошлины.

О налогообложении

В действительности все намного проще, чем кажется. Все перечисленные ранее особенности отличают куплю-продажу между близкой родней от обычной покупки жилья (у третьих лиц).

Что можно сказать о налогообложении при реализации поставленной задачи? Ведь именно этот нюанс интересует многих. В России зачастую сделки с близкими имеют налоговые льготы и прочие бонусы.

К сожалению, купля-продажа квартиры между близкими родственниками налог не отменяет. То есть, продавец должен будет уплатить НДФЛ в установленных законом размерах. На изучаемые операции распространяются общие правила налогообложения.

Что это значит? Если собственность находится во владении продавца меньше чем 3 года (при оформлении прав до 2016 года) или 5 лет (если права на имущество возникли после 2016 года включительно), то нужно заплатить НДФЛ 13 % от стоимости “недвижки”, превышающей один миллион рублей.

На самом деле все просто. Если же родственник владеет имуществом больше 3 или 5 лет соответственно, то при продаже своей квартиры человек не обязан платить никаких налогов.

О нюансах цен

Но это еще не все! Некоторые люди стараются всеми силами избежать налогов и дополнительных трат, предлагая близким передачу денег по-родственному, неофициально. Делать так не рекомендуется.

Почему? Во-первых, это незаконно. Во-вторых, налоговые органы могут наложить штрафы и пени на продавца недвижимости, если стоимость квартиры будет сильно занижена. Она не должна быть меньше кадастровой цены более чем на 20%. В противном случае придется платить пени.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками налог не отменяет и не снижает. Этот факт должны учитывать в каждой ячейке общества.

Кратко об алгоритме действий

А как проходит купля-продажа квартиры между близкими родственниками. Плюсы и минусы операции будут представлены вниманию позже. Сначала постараемся понять алгоритм действий для законной регистрации сделки.

Кратко можно описать процесс:

  1. Составить договор. Он является типовым и не имеет никаких особенностей.
  2. Подготовить пакет документов. Перечень соответствующих бумаг будет представлен вниманию позже.
  3. Уплатить пошлину за операцию в установленных размерах.
  4. Подписать и зарегистрировать в Росреестре договор. Лучше всего сделать это в присутствии нотариуса. Но можно обойтись и без него.
  5. Оформить право собственности, а таже получить справку, подтверждающую данный факт.

После получения денежных средств за операцию продавец должен будет выдать покупателю расписку, а также уплатить налог в установленных размерах. Все точно так же, как и при продаже жилья третьим лицам.

Недостатки

Немного о том, какие плюсы и минусы есть у изучаемой операции. Ведь любые сделки с родственниками подразумевают и преимущества, и подводные камни. Начнем с минусов операции. Их не так много, но они могут оказаться крайне значимыми.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками минусы имеет следующие:

  1. Имущество, приобретенное таким способом, определяется как совместно нажитое в браке. При разводе оно делится по общим принципам.
  2. Контролировать дальнейшие действия нового хозяина квартиры невозможно. Например, дети могут легко выселить родителей или сделать ремонт в своей новенькой недвижимости. И все это абсолютно законно.

Пожалуй, это все недостатки изучаемой операции. Именно поэтому на практике чаще используются дарственные. Они освобождают близкую родню от налогообложения, а также признаются личным имуществом одаряемого.

Плюсы

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками плюсы свои тоже имеет. И их, как показывает практика, больше.

  1. Продавец после заключения соглашения не сможет внезапно передумать. Ведь за операцию он получил реальные деньги. В случае с дарственными можно отозвать договор.
  2. Третьи лица и прочие родственники не смогут доказать свои права на наследство после смерти продавца. После продажи недвижимость полностью переходит во владение покупателю.
  3. Признать сделку недействительной при соблюдении всех ранее перечисленных правил и оспорить ее невозможно.

Именно такие особенности имеет изучаемая операция. Тем не менее юристы до сих пор спорят по поводу преимуществ последнего пункта. Ведь иногда подобное обстоятельство доставляет немало хлопот и портит отношения в семье.

Доли и целые

Теперь понятно, какими плюсами и минусами обладает купля-продажа квартиры между близкими родственниками. Возврат имущества, переданного подобным образом, невозможен. Такой расклад имеет место, только если граждане нарушили действующее законодательство и принудили друг друга с операции. Либо при подделке документов. Но это крайне редкий вариант развития событий.

Обратите внимание на то, что можно продавать не только целые квартиры, но и их доли. Никаких ограничений по этому поводу нет.

Главное запомнить, что при продаже имущества, находящейся в долевой собственности, другие хозяева квартиры имеют право на первоочередную покупку.

Если они отказываются выкупать долю в течение месяца, то можно выставить ее на продажу и заключить соответствующий договор с близкими родственниками или третьими лицами.

Несовершеннолетние дети

Образец договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками будет представлен нашему вниманию позже. Важно отметить некоторые особенности сделки при участии несовершеннолетних лиц. Но они относятся ко всем юридически значимым операциям с детьми.

Дело все в том, что при продаже имущества ребенка (или его доли) даже близкой родне в обязательном порядке требуется получить разрешение от “опеки”. В противном случае о сделке можно забыть. Без соответствующего разрешения в Росреестре откажут в регистрации.

Купить квартиру ребенку можно без участи органов опеки. При этом чаще всего родители приобретают жилье на себя, а затем либо выделяют долю несовершеннолетнему, либо оформляют дарственные на детей.

Документы

Какие документы нужны для проведения изучаемой операции? Ни для кого не секрет, что большинство родственников охотно доверяют друг другу. И поэтому процедура продажи имущества отменяет бумажную волокиту. Можно обойтись без разных справок и выписок из БТИ.

Соответственно, договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками готов к подписанию после представления следующих бумаг:

  • соглашения;
  • паспортов сторон;
  • документов о правах собственности на имущество;
  • кадастрового паспорта;
  • свидетельств о браке.

При участии в сделке несовершеннолетних потребуются:

  • разрешения от органов опеки (не всегда);
  • свидетельства о рождении;
  • паспорт одного законного представителя.

В ряде случаев от граждан могут попросить:

  • согласие остальных собственников на продажу доли;
  • согласие супруга на осуществление сделки;
  • отказ прочих хозяев квартиры от выкупа доли.

Желательно приносить документы вместе с их копиями. Заверять бумаги не нужно. Перечисленные бумаги должны быть при каждой сделке с имуществом.

О составлении договора

Несколько слов регламенте составления договора купли-продажи жилья при участии близкой родни. Гражданам придется учесть все правила и особенности деловой переписки. В остальном никаких особых требований к договору нет.

В нем в обязательном порядке прописывается следующая информация:

  • описание объекта;
  • личные и контактные данные сторон;
  • стоимость имущества;
  • порядок передачи денежных средств и сроки расплаты по счетам;
  • особенности расторжения и изменения договора.

Можно либо написать договор от руки, либо распечатать его. Главное, чтобы стороны лично подписали соглашение и зарегистрировали этот документ. Как уже было сказано, лучше обратиться к нотариусу для реализации поставленной задачи. Уполномоченное лицо не только сможет проверить действительность сделки, но и поспособствует составлению грамотного договора, если с ним возникнут проблемы.

После подписания

Как только соглашение о покупке жилья у близкого родственника подписано, необходимо передать денежные средства за операцию. Рекомендуется делать это, опять же, в присутствии нотариуса. В обмен на деньги продавец выдаст расписку о получении средств. Она обезопасит родственников от неприятных споров.

После этого можно идти в Росреестр и переоформлять права на недвижимость. Чаще всего от граждан требуют:

  • старые документы на “недвижку”;
  • подписанный договор;
  • паспорт;
  • расписку о получении средств продавцом.

Через 10 дней можно получить свидетельство о правах собственности. С 2017 года этот документ заменен на выписку из ЕГРП. Она является аналогом свидетельства.

Выводы

Мы разобрались, как проводится купля-продажа квартиры между близкими родственниками. Бланк договора представлен нашему вниманию.

В действительности изучаемая операция не имеет никаких существенных отличий от обычной продажи жилья. Если хочется избавиться от перечисленных ранее недостатков, рекомендуется отдавать предпочтение дарственным. Они считаются более надежной формой передачи имущества между родственниками. Особенно в период брака.

Источник: https://BusinessMan.ru/kuplya-prodaja-kvartiryi-mejdu-blizkimi-rodstvennikami-plyusyi-i-minusyi-instruktsiya-po-oformleniyu-dokumentov.html

Продажа квартиры родственнику: удастся ли избежать уплаты налога?

Сделки купли продажи между близкими родственниками

Сделки купли — продажи жилплощади между родственниками — распространенное явление, позволяющее близким людям решить жилищные проблемы. Существенным отличием от процедуры дарения является указание покупной стоимости квартиры в договоре и передача денег между сторонами. Именно этот момент провоцирует юридические нарушения при переходе прав собственности на жилье между родней.

Правила оформления сделки

Заключение договора родственниками облегчает сбор необходимых справок, поскольку некоторым сведениям (отсутствию задолженности по коммунальным платежам, количеству прописанных в жилплощади лиц и т.д.) близкие могут поверить на слово.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Между тем, не следует прибегать к услугам риелторов и юристов, предлагающих провести процедуру «по-родственному» без оформления части бумаг, поскольку допущенные нарушения оставляют возможность оспорить сделку, признать ее недействительной.

Особых условий процесс покупки жилья у родственников законодательством не предусмотрен. Для составления соглашения стороны готовят стандартный пакет документов. Когда квартира является совместно нажитой собственностью, покупателю необходимо проконтролировать наличие оформленного у нотариуса согласия супружеской половины.

Присутствие несовершеннолетних в числе совладельцев обязывает продавца получить разрешение органов опеки на сделку (ст.37 ГК РФ).

Нюансы покупки жилья у родственника:

  • купля — продажа квадратных метров между супругами возможна, когда недвижимость принадлежит одному из них, в противном случае допускается реализация только половины жилья (имущество считается совместно нажитым);
  • чем больше степень родства, тем меньше пошлина за нотариальное удостоверение сделки, которое осуществляется по соглашению сторон;
  • когда продавец — близкий родственник (взаимозависимые лица — согласно ст.20 НК РФ), покупатель лишается права получить налоговый вычет (п.5 ст.220 НК РФ).

Договор купли — продажи квартиры у родственников

Юридически грамотно составленный документ служит гарантией того, что стороны в дальнейшем не вправе вмешиваться в действия друг друга: покупатель волен распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, а продавец не сможет передумать и отозвать сделку обратно.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Оформление покупки квартиры происходит путем подписания договора, составленного в произвольной письменной форме (ст.160, 550, 434 ГК РФ).

Необходимыми сведениями являются ФИО покупателя и продавца, данные о регистрации по месту жительства, характеристики и точное местонахождение недвижимости, права и обязанности сторон.

Полезно зафиксировать отсутствие обременений и взаимных претензий у сторон сделки.

Часто родственники, особенно близкие, договариваются о передаче прав собственности на квартиру без оплаты, что неприемлемо для купли — продажи (ст.454 ГК РФ).

Указание стоимости квартиры обязательно, причем в рублях (ст.317 ГК РФ).

Занижение цены недопустимо, поскольку налоговые органы отслеживают сделки с недвижимостью, заключённые с подозрительно низкой суммой, и повышают налог до минимального размера, дополнительно включив в оплату пенни. С 2016 года налог платится продавцом, владеющим собственностью меньше 5 лет (а не 3 года, как было раньше).
После заключения договора и передачи денег за жилплощадь следует оформление документов на нового хозяина.

Приобретение права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации в органах государственного учёта (ст.131, 558 ГК РФ). С 2017 года ранее выдаваемое свидетельство заменено на выписку из ЕГРП. Право на получение ключей от квартиры и вселение в нее покупателю даёт подписанный акт приема — передачи (ст.556 ГК РФ).

Изменения законодательства в 2018 году

Часто родственники при передаче друг другу прав собственности на квадратные метры стремятся договориться, чтобы обойти закон и избежать дополнительных трат.

Ожидаемые изменения в порядке реализации жилья, касающиеся заключения сделок между родственниками, следующие:

  1. Продавец обязан самостоятельно уведомить о сделке купли — продажи налоговые органы и заплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости (свыше 1 млн.рублей), если жилье было в собственности менее 5 лет.
  2. Минимальная цена покупки, указанние которой допустимо в договоре, определена в 70% от кадастровой стоимости жилплощади, установленной в результате независимой экспертной оценки. Подобное ограничение вводится для того, чтобы граждане не занижали полученную прибыль для уменьшения налога.
  3. В свидетельстве собственности обязательно указание даты получения прав на недвижимость для начала отсчёта 5-тилетнего срока, избавляющего от уплаты налога с продаж. Дата заключения договора при этом не имеет значения.

Ужесточение правил проведения сделки между родственниками направлено не только на пополнение государственного бюджета, ежегодно недополучающего крупную сумму из-за недобросовестности налогоплательщиков, но и на защиту граждан от возможности стать жертвой мошенников, которыми оказались купившие или продавшие квартиру родственники.

Образец договора доступен по ссылке.

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/prodazha-rodstvenniku.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.