+7(499)495-49-41

Оценка квартиры для ипотеки зачем нужна

Содержание

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке – Законники

Оценка квартиры для ипотеки зачем нужна

  • Кадастровый паспорт на жилье и его план из территориального БТИ
  • Правоустанавливающий документ: либо соглашение купли-продажи, либо свидетельство о регистрации или наследстве
  • Справка о регистрации по форме IX
  • Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по квартплате и услуг ЖКХ
  • Характеристика жилого помещения по форме VII
  • Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений по квартире несовершеннолетними лицами
  • При покупке жилья в строящемся доме — договор с застройщиком
  • При наличии несовершеннолетних собственников жилья — разрешение органов опеки на отчуждение недвижимости.

Все документы, предоставляемые оценочной фирме, необходимо заверить подписью человека, который заказал оценку. Процедура подготовки документов для кредиторов занимает срок от одного до трех дней.

Оценка квартиры для ипотеки – обязательное условие при ее оформлении. Как только заемщик выбрал интересующий его объект недвижимости, ему необходимо сразу заказать оценку его рыночной стоимости у специалиста.

Она является ключевым фактором, который учитывается банком при выдаче денежных средств. Процедура оценки является страховкой для обеих сторон сделки, так как в случае нарушения ее условий заемщиком он сможет продать квартиру и полностью погасить задолженность перед банком.
Важно

Нанимать оценщика нужно до выхода на сделку, поскольку люди часто завышают стоимость своей квартиры, которая часто разительно отличается от рыночной. Поэтому денег на покупку выбранного объекта недвижимости может не хватить, так как банк выдаст только ту сумму, которая равна ликвидной стоимости квартиры.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

В него входят:

  1. Правоустанавливающие документы. Чаще всего это копия свидетельства о праве собственности на квартиру, либо копия договора купли-продажи.

    Если ипотека оформляется на часть жилплощади, то предоставляется копия договора долевого участия.

  2. Планы БТИ, включающие экспликацию квартиры — документ, имеющий детальное описание всей площади, с указанием точных размеров и поэтажный план. Согласно имеющимся схемам, оценщик сверяет идентичность реального и задокументированного плана недвижимости.

    Если во время сверки будет обнаружен факт перепланировки жилья, то потребуется его регистрация в обязательном порядке. Иначе банк откажет в выдаче ссуды.

  3. Копия кадастрового паспорта.

Оценка квартиры: в каких случаях, зачем нужна и как проводится?

Метод дает максимально точное представление о реальной стоимости жилища.

Рыночная цена объекта недвижимости Если говорить простым языком, то реальная рыночная стоимость жилья – это сумма, за которую покупатель готов приобрести квартиру, а продавец согласен ее реализовать.

Анализ рыночной цены квартиры возможен лишь при изучении существующих предложений на рынке. В расчет берутся квартиры аналогичных потребительских качеств.
Это стоимость, за которую можно реализовать недвижимость в кратчайшие сроки при минимуме усилий.

Как произвести оценку недвижимости для ипотеки?

Именно по ней будет начислен налог на имущество, по ней начисляется и НДФЛ.Деятельность оценщика должна быть застрахована, сумма страхования ответственности должна составлять хотя бы 300 тысяч рублей. Кроме того, эксперт должен числиться в СРО.

Оплата работы эксперта ложится на плечи заемщика.
Он может обратиться к любому специалисту, который соответствует принятым стандартам.

Но нужно понимать, что решение поручить оценку какому-то определенному эксперту лучше согласовать с тем банком, в который заемщик подал документы для оформления ипотечного кредита.

Проще всего выбрать того оценщика, который находится в реестре доверенных партнеров организации. Обратившись в банк, заемщик может ознакомиться со списком специалистов, а потом обратиться к любому из них.

В этом случае службе безопасности компании не придется проверять деятельность эксперта, заемщик быстрее получит кредит.

Все о процедуре оценки объектов недвижимости для обеспечения залогового кредита

Внимательно изучая законодательные акты, информационные доски банков, Интернет-порталы и газеты, вы заметите, что поводу оформления ипотечных кредитов написано достаточно много.

Те, кто всерьез заинтересовался этим вопросом, легко найдет информацию, касаемо того, какие нужны документы для оформления ипотеки, каким должен быть минимальный ежемесячный доход, в какой срок оформляется ипотечный заем для покупки квартиры.

Независимая оценка стоимости недвижимости для ипотеки Меж тем, мало кто уделяет должное внимание такому важному этапу в процессе оформления кредита, как оценка квартиры для ипотеки. В сегодняшней статье мы постараемся максимально прозрачно осветить данный вопрос, чтобы вы подошли к сбору пакета документов для получения ипотеки на квартиру во всеоружии.

Внимание

Поэтажный план дома;

  • кадастровый паспорт, его можно получить в БТИ;
  • если квартиру планируется приобрести в строящемся здании, то нужен договор о долевом участии.

Порядок действий при обращении в оценочную компанию следующий:

  1. сначала нужно заключить договор на оказание услуг. Стоит обратить внимание на то, что в документе должны быть четко указаны сроки выполнения оценки, должны быть прописаны цели проведения процедуры.
  2. Оценка проводится только в светлое время суток.

Источник: http://advokat55.com/zachem-nuzhna-otsenka-kvartiry-pri-ipoteke-v-novostrojke/

Оценка квартиры для ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки зачем нужна

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

Подробнее про оценку квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов.

Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем.

В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Зачем это банку

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами.

Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого.

Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки.

То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов.

Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться.

Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

  • Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

  • Техпаспорт БТИ.
  • Свидетельство госрегистрации недвижимости.
  • Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
  • Паспорт клиента.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости.

Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний.

Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения.

Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора.

В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное.

Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов.

Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Как выбрать оценщика?

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю.

В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.

Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно.

И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк.

Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться.

Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам.

Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка. Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Порядок проведения оценки квартиры для ипотеки — 5 основных этапов + стоимость процедуры

Оценка квартиры для ипотеки зачем нужна

Оформляя или рефинансируя ипотечный кредит, заемщику приходится оценивать залоговую недвижимость.

Оценка квартиры для ипотеки – требование банка. Кредитор защищает свои интересы, получая подтверждение ликвидности имущества. Кроме этого, от цены объекта зависит и сумма кредита. Что нужно знать заемщику о процедуре оценки и можно ли от нее отказаться? Об этом вы узнаете из нашей статьи.

Зачем нужна оценка

Сначала разберемся, кому и для чего нужна оценка недвижимости.

Интересы кредитора очевидны: он получает документальное подтверждение стоимости залога. В случае невозврата кредита, банк отсудит залог и выставит его на продажу. Чем выше цена, тем выгоднее банку. Страхуя риски, кредиторы стремятся занизить этот показатель, что позволит выдать меньше денег в долг, получив хорошее обеспечение.

Интересы заемщика противоположны: он хочет завысить стоимость имущества. Во-первых, это увеличивает сумму кредита. Во-вторых, высокая цена ипотечной квартиры гарантирует покупателю получить какие-то деньги при форс-мажоре и конфискации имущества в пользу банка. После продажи и погашения долга, остаток средств получит заемщик.

Таким образом, определяя цену залога, каждая из сторон лоббирует свой интерес.

Особо остро конфликт интересов проявляется при покупке жилья на вторичном рынке, в домах старого фонда. По условиям банка, кредит не дадут на ветхое жилье, в домах под снос, с деревянными перекрытиями и старыми коммуникациями.

Особые условия ждут покупателей, приобретающих квартиры в зданиях, построенных 50 лет назад и более.

В зону риска попадают и квартиры с неузаконенной перепланировкой. Банки будут придирчиво рассматривать отчет и при любом намеке на низкую ликвидность откажут в выдаче ссуды.

По этим причинам определяют стоимость имущества не заинтересованные стороны, а независимые компании. На основе их выводов строятся финансовые отношения кредитора и заемщика.

Итак, если вы обратились за ипотекой и получили предварительное одобрение, вам необходимо оценить приобретаемое жилье. Как это происходит, читайте дальше.

Порядок проведения оценки – 4 основных этапа

Процедура определения рыночной цены проходит в 4 этапа.

Рассмотрим каждую стадию подробно.

1) Подготовка документов

Покупатель собирает документы на приобретаемое жилье.

Стандартный перечень бумаг:

  • паспорт (копия) владельца имущества;
  • права на недвижимость (договор купли-продажи или договор долевого участия);
  • план объекта из БТИ, в том числе поэтажный;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт или справка о типе перекрытий (для квартир в домах постройки старше 1960 года);
  • справка об отсутствии объекта в списке домов, подлежащих сносу или реновации (для зданий, построенных до 1970 года).

Если пакет документов подготовлен, приступайте к следующему этапу.

2) Выбор оценочной компании

Задача решается двумя способами: найти оценщика с помощью банка-кредитора или самостоятельно. На консультации в кредитном отделе банка получите список организаций, с которыми сотрудничает структура. Можно остановить выбор на любом оценщике из этого реестра либо самому выбрать исполнителя и согласовать этот выбор с банком.

Важно! Оценочная компания или частное лицо должны быть легитимны — состоять в СРО (саморегулируемой организации), иметь полис страхования ответственности. Предоставленный отчет об оценке должен удовлетворять запросы кредитора и соответствовать требованиям АИЖК.

С оценщиками обсудите стоимость услуги, сроки выполнения, заключаете договор.

3) Выезд на объект, осмотр, фотосъемка, отчетность

Договоритесь о времени осмотра и не забудьте в назначенный день быть на месте.

Специалист проводит оценку квартиры в несколько этапов

Как проходит осмотр:

  • специалист осматривает помещение на соответствие плану БТИ, фиксирует количество комнат, наличие балкона или лоджии и пр.;
  • производит фотосъемку внутри квартиры, фиксирует недостатки, делает внешнюю съемку дома и прилегающей территории, инфраструктуры микрорайона (фотографии приложат к итоговому досье);
  • проводит расчет стоимости с применением коэффициентов, влияющих на рыночную цену.

Здесь применяются аналоговый, доходный и затратный методы. Оценщики сравнивают цены продажи аналогичных объектов в данном районе, оценивают затраты на возведение дома и рассчитывают вероятность увеличения рыночной стоимости.

Важно! На этом этапе определяют рыночную цену и ликвидность. Отсутствие перепланировок, свежий ремонт, хорошее состояние внутридомовых коммуникаций и другие параметры составляют техническую сторону отчета и влияют на рыночную стоимость квартиры.

Но ликвидность зависит от экономической ситуации и комплекса характеристик, в том числе наличия развитой инфраструктуры: близости к остановкам транспорта, объектам промышленной или социальной сферы (магазины, школы, производственные предприятия, торговые и спортивные центры и т.д.).

Затем специалисты готовят итоговый отчет. В документе 20-30 страниц, и полная информация о состоянии объекта, обоснование его стоимости. Подготовка документа займет от одного до пяти дней, в зависимости от сложности заказа.

4) Предоставление отчета в банк

Получив отчет (документ должен быть прошит, пронумерован и заверен печатью и подписью руководителя оценочной компании), один экземпляр нужно отдать в кредитную структуру.

Досье содержит несколько разделов:

  • сведения об исполнителе (оценщике) и заказчике (владельце квартиры);
  • информация об объекте и методах определения цены;
  • анализ рынка недвижимости;
  • определение рыночной стоимости и ликвидности;
  • приложения (документы оценщиков, документы на имущество, фотографии объектов, расчеты рыночной цены и ликвидационной стоимости).

Важно! Отчет действителен 6 месяцев: такой срок регламентирован действующим законодательством. Если по каким-то причинам вы не успели оформить ипотеку до окончания срока «годности», процедуру придется повторить. Этот момент нужно учесть и тем, кто планирует рефинансировать свои кредиты.

Оценка квартиры и рефинансирование ипотеки

И здесь мы отвечаем на вопрос, нужна ли оценка квартиры для рефинансирования ипотеки?

Да, это потребуется сделать независимо от того, в какую кредитную структуру вы обратитесь.

Избежать процедуры можно только при изменении условий ипотеки в части снижения процентов. В этом случае с заемщиком заключается дополнительное соглашение к действующему договору, других действий производить не требуется.

При рефинансировании оценка квартиры — обязательная процедура

Если речь идет о классической схеме рефинансирования, то это новая сделка, она проходит по типовой процедуре, включающей оценку, заключение договора и регистрацию залога.

Кто оплачивает процедуру — покупатель или продавец

Иногда высказывают мнение, что услуги по определению ликвидности объекта должны входить в расходы продавца. Насколько это верно? Решение зависит от целей заинтересованных сторон.

Продавец без проблем заключит сделку и без отчета, продавая квартиру за наличные. Если так рассуждать, приходим к выводу: оценочное досье необходимо покупателю, чтобы получить ипотечный кредит в банке.

Практика оформления ипотечных сделок это подтверждает: услуги оценщиков оплачивает покупатель недвижимости.

Сколько это стоит

Сколько стоит работа оценщиков, зависит от сложности и срочности заказа. В 2018 году оценку жилой недвижимости можно получить, заплатив от 3000 рублей.

Цена услуг зависит от региона страны, района города (удаленности), состояния дома и земельного участка, сложности объекта.

Например, в 2018 году в Москве средняя стоимость работы на типовых объектах варьируется от 5000 до 7000 рублей. В Волгограде и Воронеже – от 3000 до 4500 рублей.

Если требуется определить ликвидность жилья с оригинальной планировкой (что часто встречается в новостройках бизнес и премиум-класса), цена определяется индивидуально.

Подробности о процедуре смотрите в видеоформате:

Где заказать оценку недвижимости для ипотеки

Где заказать услуги и как выбрать исполнителя, мы подробно расскажем в следующем разделе. А здесь рекомендуем ознакомиться с предложениями компаний, сотрудничающих с ведущими банками.

Ооо «митра групп»

оценивает недвижимость всех видов. специалисты составят отчет в течение 1-5 дней и доставят курьером. цены начинаются от 2500 рублей за объект. из прайса на сайте компании узнаем, что услуги по аудиту двухкомнатной квартиры в пределах мкад будут стоить 5000 рублей.

первое бюро оценки и экспертизы

работает со всеми видами недвижимости, земельными участками и пр. представит результат в печатном и электронном виде. стоят услуги от 2000 рублей. сроки исполнения от 2 дней. гарантии заказчикам в течение 3 лет.

корпорация оценка

оперативно оценивает все виды жилой недвижимости, в том числе загородные дома. прайс не публикуется в открытом доступе, но на сайте организации есть готовые примеры отчета.

как выбрать оценочную компанию — полезные советы и рекомендации

Выбор исполнителя зависит от кредитной стратегии заказчика. В подавляющем большинстве случаев заемщики обращаются к посредничеству кредитора. Банк рекомендует клиенту организацию из реестра аккредитованных партнеров, и сам передаст заявку и все документы.

Такой подход имеет ряд преимуществ:

  1. Отчет по требованиям закона и пожеланиям банка. Компания-партнер банка представит досье, полностью учитывающее пожелания кредитора и отражающее все нюансы состояния недвижимости.
  2. Скорость всех операций. Банк проявит лояльность, содействие в ускорении процесса оформления кредита.
  3. Конкурентные цены и скидки. Оценочные компании работают по рыночным тарифам, предоставляя скидки клиентам, направляемым партнерами.

Заемщику остается только оплатить услуги исполнителя и дождаться кредитных денег для покупки жилья.

Мы рекомендуем этот способ, если требуемая сумма кредита не зависит от цифры в отчете оценщика и нужно без хлопот оформить сделку.

Иванов И.И. покупает типовую квартиру стоимостью 5 млн рублей в ипотеку. Первоначальный взнос (собственный капитал) составил 2,5 млн рублей (50%). Ликвидность аналогичных квартир в данном районе варьируется в диапазоне 5,0 -5,1 млн. рублей.

По согласованию с клиентом, банк передал его заявку в оценочную компанию. Результат был получен на следующий день, и банк одобрил сделку.

Интересы банка: выдав ссуду 2,5 млн он получит залог в два раза превышающий кредит. Оценка залога будет подтверждена проверенным партнером.

Интересы заемщика: обратившись к оценщику по рекомендации банка, он быстро получит нужные деньги на выкуп жилья.

При оформлении кредита с минимальным первым платежом от стоимости залога зависит размер ссуды. Здесь мы рекомендуем покупателю проконсультироваться с оценщиками. Не надо склонять специалистов на завышение цены – это уголовно наказуемо.

Просто озвучьте желаемую для вас сумму кредита и узнайте, насколько цифры отчета могут ей соответствовать. После этого решите, стоит ли оформлять кредит или отложить сделку.

В случае если заемщик хочет воспользоваться услугами компании, которой нет в реестре аккредитованных партнеров банка, его будут ждать сюрпризы.

По закону можно привлекать к аудиту недвижимости любого легитимного оценщика. И банк не вправе отказать в этом. Но представленный результат может запросто не удовлетворить кредитора. В этой ситуации стоит получить письменное разъяснение банка и отдать досье на доработку.

Итог: положительный результат достигается с потерей времени и денег.

Если возникнет спорный случай, и отчет независимой компании не удовлетворит заемщика (например, ликвидность гораздо ниже стоимости квартиры), такие ситуации решаются индивидуально, заказом повторной проверки.

Из практики: банк выдаст сумму, ориентируясь на меньший показатель. Поэтому, если цифры оценочного досье недостаточны для получения нужной суммы, готовьте дополнительное обеспечение или берите потребительский кредит.

Можно ли отказаться от оценки квартиры

Отказ от процедуры определения стоимости недвижимости повлечет отказ в выдаче кредита. Поэтому оценивать имущество придется, а вот каким методом – решается в ходе осмотра и проверки документов.

Отказ от оценки жилья повлечет за собой отказ в кредитовании

Например, сравнительная методика, при которой анализируются цены на аналоги в выбранном районе, не подходит для объектов индивидуальной планировки. Этот метод нельзя применить и при временном застое на рынке недвижимости: если мало сделок, то и данных для анализа недостаточно.

Поэтому, об отказе от оценки говорят применительно к какому-то конкретному способу, принимая во внимание особые обстоятельства. В таких случаях процедура проводится другой методикой и это находит отражение в итоговом досье. И, как следствие, влияет на решение банка и условия кредитования.

Для заемщика (покупателя) отказ оценочной компании проводить аудит каким-либо методом – повод задуматься о сделке и еще раз взвесить плюсы и минусы от покупки недвижимости нестандартной планировки или в неудачной экономической зоне.

Запомнить

  1. Оценивать недвижимость могут организации и частные лица, действующие по законодательству РФ, состоящие в СРО и имеющие страховые полисы. Самостоятельно выбирая оценщика, проверьте его легитимность, опыт работы и готовность выполнить работу в соответствии с требованиями кредитора.

  2. Пользуйтесь рекомендацией кредитной структуры по выбору оценщика, экономьте свои деньги и время.
  3. Консультируйтесь с оценщиками на этапе осмотра имущества: это поможет в принятии решения покупки жилья в ипотеку.
  4. Помните о сроках годности отчета (6 месяцев) и оформляйте кредит сразу после получения и передачи документа в банк.

Удачи в сделках и до новых встреч!

Загрузка…

Источник: https://azbukakreditov.ru/mortgage/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki

Для вторички

Копия паспорта занимателя. Если нужна ипотека на жилье с вторичного рынка или новые квартиры, то нужны копии или оригиналы:

  • данных о госрегистрации недвижимости;
  • паспорт квартиры, плана и экспликации;
  • сведений из ЕГРП о том, что на недвижимости нет обременения;

Обременение – когда у определенного лица или круга лиц есть право на недвижимость, собственниками которого они не являются. Чаще всего обременением являются залог, ипотека, аренда, арест или сервитут. Если квартира обременена (не выплачена ипотека, находится в залоге и так далее), то ее нельзя продать.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

  • справки, подтверждающей отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • документов, подтверждающих право владения недвижимостью;
  • документов, подтверждающих первоначальную стоимость квартиры;
  • разрешения на перепланировку, если она была проведена.

Для первички

Если ипотека берется на строящееся жилье, потребуется только паспорт и договор долевого участия.

Также каждый оценщик может потребовать дополнительную информацию: тут нет строго определенного пакета документов.

Снизить % по ипотеке можно получив оценку новой квартиры и оформив собственность. Как сделать это, не ожидая общей очереди получения собственности – узнайте на выставке недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Кто и сколько платит

Платит всегда заемщик, так как он заинтересован в ипотеке.

В среднем, оценка московской квартиры обойдется в 5000-6000 рублей.

Как оценивают

Первый этап – заключение договора и передача документов. При заключении договора лучше всего отдельно обговорить с оценщиком, что банк может потребовать переделать отчет.

После этого назначается дата встречи: специалист приезжает на объект, изучает состояние квартиры и дома, сравнивает планировку с планом Бюро технической инвентаризации и фотографирует.

Фотографии служат обоснованием итогового заключения.

Если была перепланировка, это будет отмечено в отчете. При этом указывается, насколько она существенна, можно ли ее согласовать в БТИ или вернуть в исходное состояние.

На основании полученных после визита на объект данных рассчитывается стоимость квартиры. Есть два подхода к оценке:

  • доходный – цена складывается из дохода, который может принести недвижимость на определенном временном отрезке плюс выручка от перепродажи;
  • сравнительный – цена рассчитывается на основе средней стоимости аналогичной недвижимости на рынке.

Когда ждать результат

Отчет формируется в срок от одного до трех дней. У некоторых оценщиков есть услуга быстрой оценки: в течение суток после заключения договора отчет выдается на руки заказчику. Стоит услуга в 1,5-2 раза дороже.

В отчете указывается текущая рыночная цена квартиры и ее ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость обычно на 10-20% ниже, чем рыночная, и имеет основную ценность для банка – она указывает, за какую сумму квартиру можно быстро реализовать на рынке в кратчайший срок.

Также указывается, какой подход использовался для оценки и документы, подтверждающие легитимность оценки. При создании отчета специалист ориентируется на стандарты Агентства ипотечного жилищного кредитования и требования банка, в котором заемщик собирается брать ипотеку.

Готовый отчет направляется в банк и анализируется, после чего выносится решение в предоставлении займа.

Как выбрать исполнителя

Перед тем как заключить договор с оценщиком, нужно согласовать его кандидатуру с банком.

Оценщик должен быть членом ассоциации оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тысяч рублей. Членство в организации гарантирует легитимность деятельности, а полис – показывает его профессионализм и страхует клиентов от возможной ошибки в оценке.

Стоит спросить, по каким принципам составляется отчет. Большинство банков требует, чтобы отчет соответствовал не только общепринятым стандартам, но и внутренним требованиям самого банка. Отчет в привычной для банка форме позволяет службе безопасности получить полную информацию о недвижимости и быстрее согласовать размер ипотеки.

Банк всегда предоставляет список оценщиков, которым он доверяет. Можно выбрать других исполнителей, но тогда банковской службе безопасности придется долго проверять отчет, что затянет процесс получения ипотеки. Нет гарантий, что отчет в итоге будет отклонен, а на повторную оценку времени уже не будет.

Проблемы

Иван хочет купить квартиру, у него есть 1 миллион рублей. Банк одобрил Ивану кредит на 4 миллиона рублей. Иван находит подходящую квартиру стоимостью 5 миллионов. Достигнув договоренности с продавцом, он начинает готовить документы для сделки.

По результатам независимой оценки недвижимости квартира оценивается не на ту сумму, которую назвал продавец, а значительно меньшую – 3,7 миллионов рублей. Банк получает отчет и меняет размер кредита: за вычетом первоначального взноса, его сумма составляет 3 114 500 рублей. При этом условия сделки с продавцом не изменились.

У Ивана два пути решения проблемы: договориться с оценщиком, чтобы он изменил сумму в отчете на нужную Ивану, либо воспользоваться услугами другой компании. Договориться вряд ли получится – оценщик дорожит своей репутацией. Обращение к другой оценочной компании имеет смысл. Возможно, там пользуются другими подходами к оценке или делают сравнительную выборку по иной базе недвижимости.

Если во второй раз результат оценки квартиры будет ниже названной продавцом суммы, Ивану стоит задуматься: стоит ли брать ипотеку на квартиру по завышенной цене или стоит подыскать себе другой вариант? В отдельных случаях продавец идет навстречу и под страхом срыва сделки снижает стоимость до приемлемой. Банк же на уступки не пойдет: ему незачем вкладывать деньги в рискованные активы.

Хотите узнать об ипотеке на квартиру больше? Записывайтесь на нашу бесплатную специализированную выставку-ярмарку . Проводим консультации юристов и специалистов по ипотечному кредитованию, помогаем правильно выбрать недвижимость и оформить документы, даем подарки и скидки.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Источник: https://exporealty.ru/media/article/ipoteka/otsenka-kvartiry-dlya-ipoteki/

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, кем проводится

Оценка квартиры для ипотеки зачем нужна

Оценку квартиры для ипотеки проводят для того, чтобы узнать реальную рыночную стоимость жилплощади, потому что при сделке купли-продажи обе стороны могут занижать или завышать цену за недвижимость.

Банк, который собирается выдать кредит, не может выделить сумму больше настоящей стоимости квартиры, поэтому если цена от продавца выше этого показателя — разницу покупатель будет платить из собственного кармана. Однако, от результата этого процесса больше положительных моментов, чем наоборот.

Как минимум, потому что будущий заёмщик может быть уверен в том, что он ничего не переплачивает и его не смогут обмануть. Подробнее обо всех необходимых документах для оформления ипотечного кредита — далее в статье.

Оценка квартиры для ипотеки в 5 шагов и ее стоимость

Одним из пунктов, необходимых для рассмотрения заявки банком на выдачу ипотечного кредита, является оценка квартиры. В банке дают список оценочных компаний, в которых можно заказать данную услугу. Сам по себе процесс достаточно прост.

В самом начале

В самом начале  договорился с продавцом, когда ему будет удобно показать квартиру. При этом уточнил разные варианты дней и времени, чтобы потом проще было определиться с оценщиками.

Оценочная компания

Позвонил в оценочную компанию рекомендованную банком (в банке предложат на выбор несколько вариантов) и уточнил, какие им понадобятся документы для оценки квартиры (требуется копия паспорта продавца, правоустанавливающие документы). На всякий случай захватили с продавцом все имеющиеся на руках документы. Заодно договорился на определенный день и время для показа квартиры.

оценка

Приехали к назначенному времени. От оценочной компании подъехала девушка.  Быстренько зашла, сделала фотографии нашей будущей квартиры с черновой отделкой, дала расписку в получении задатка и документов. На этом все.

Замечу, оценщик приехала на своей машине без каких-либо намеков на то, чтобы оплатить ей проезд. Почему я об этом говорю?

Дело в том, что когда мы искали квартиру, и когда вставал вопрос о том, сколько платить агентству недвижимости, то многие риэлторы нехотя давали скидку. Хотя были и такие, которые говорили «мы сами возим оценщиков, сами собираем справки и т.

п.». Это лишь будет использоваться в качестве аргумента, чтобы не давать скидку.

Хотя ничего из этого они вполне могут и не делать, точнее процесс выглядит так, оценщики ездят сами, большую часть справок собирают покупатель и продавец сами.

Ждем результаты

Ожидание готовности отчета. Вообще, мне сказали, что оценка квартиры делается дня 3-4, но в итоге затянули на неделю и то, получил я его раньше, судя по всему потому, что позвонил пару раз и поинтересовался когда же будет готово.

Финиш

Получил отчет, почитал, и отдал в банк. В дальнейшем банковские сотрудники еще раз ездили на квартиру и сверяли данные предоставленные в отчете с тем, что есть на самом деле.

Нам попадался вариант квартиры (не плохой), где как раз была перепланировка не узаконена и риелтор сказала, что договориться с оценщиками, чтобы не отражать это на фотографиях для отчета.

Если бы мы согласились, то вполне возможно, что ипотечный кредит нам не одобрили. В том случае если она узаконена, скорее всего, проблем не возникнет.

С сайта: https://moi-ipodom.

ru/kak-proxodila-ocenka-kvartiry.html

Кредитные цифры: зачем нужна оценка при ипотеке?

Определение независимым экспертом рыночной стоимости жилья, передаваемого в залог банку, является обязательным условием оформления ипотеки. От этой, на первый взгляд, формальной процедуры зависит решение банка относительно суммы кредита и, как следствие, перспективы новоселья заемщика.

Одобрение банком заявки на выдачу ипотечного кредита многие покупатели воспринимают как гарантию успеха предстоящей сделки. Документы заемщика прошли тщательную проверку, по результатам которой банк согласился одолжить ему требуемую сумму — казалось бы, теперь остается только подыскать подходящее жилье.

На деле же сумма предварительно одобренного кредита — это далеко не окончательная цифра, и в итоге она может оказаться гораздо скромнее.

Изначально банк рассчитывает сумму займа на основе уровня доходов и степени платежеспособности заемщика.

Однако ключевым фактором при определении фактического размера кредита является оценочная стоимость предмета залога.

Цифра, фигурирующая в договоре купли-продажи, не имеет для банка практически никакого значения — ему важно иметь заключение независимого оценщика о реальной рыночной стоимости объекта, по которой его можно будет продать в случае неисполнения должником своих обязательств.

В независимой профессиональной оценке приобретаемого в ипотеку жилья заинтересован не только кредитор, но и заемщик: если он не сможет выплачивать кредит, и будет вынужден продать недвижимость, вырученных денег должно хватить для полного погашения задолженности.

В связи с этим оценка залогового жилья является обязательным условием оформления ипотечного кредита в соответствии с Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так что как только заемщик определится с выбором квартиры, ему будет нужно заказать ее оценку.

Лучше не откладывать эту процедуру до выхода на сделку: если оценочная стоимость жилья окажется значительно ниже назначенной продавцом цены, то у покупателя может не хватить средств на покупку, так как банк выдаст кредит лишь в пределах суммы, установленной оценщиком.

Расходы на услуги оценочной компании ложатся на плечи клиента.

Если речь идет о типовой городской квартире, то стоимость оценки составит в среднем 5–6 тыс. Покупателям загородной недвижимости придется заплатить оценщику от 25 тыс. Разумеется, это средние цифры, и на рынке оценки есть предложения самых разных ценовых категорий. Однако, выбирая компанию, заемщику не стоит ориентироваться только на стоимость услуг.

Демпингующие фирмы-однодневки зачастую не несут никакой ответственности за свою деятельность.

Поэтому прежде чем заключить договор с оценочной компанией, стоит проверить, входит ли она в состав одной из саморегулируемых организаций оценщиков и имеет ли действующий страховой полис гражданской ответственности.

Кроме того, нелишним будет выяснить, сколько в ее штате сотрудников, есть ли у них профильное образование и каков их опыт работы.

Впрочем, каждый ипотечный банк предлагает клиенту свой список рекомендованных оценщиков, которые уже прошли тщательную проверку, и заемщик, как правило, может доверять выбору кредитора. Предложенный банком перечень оценщиков не всегда устраивает клиента: его может смутить аффилированность оценочной компании или завышенная цена на услуги. В этом случае заемщик вправе обратиться к любому другому оценщику, отвечающему требованиям кредитора.

Правда, нужно быть готовым к тому, что процедура согласования с банком кандидатуры оценщика «со стороны» займет немало времени. Кроме того, не каждая оценочная компания будет готова тратить свои силы и время на то, чтобы предоставить по запросу банка обширный пакет документов.

Сама процедура оценки проводится достаточно быстро.

На первом этапе клиент заключает с оценщиком договор и предоставляет ему необходимые документы: например, для квартиры на вторичном рынке это копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект и кадастрового или технического паспорта с экспликацией и поэтажным планом.

Если же жилье еще строится, то вместо свидетельства о праве собственности предоставляется договор долевого участия. Также клиент должен передать оценщику копию своего паспорта. После этого оценщик или его представитель лично осматривает жилье, оценивая его по множеству параметров, фотографирует объект недвижимости.

Впоследствии эти фотографии подшиваются к итоговому отчету как обоснование заключений оценщика. Обычно отчет готовится в течение 1–3 дней, по загородной недвижимости — 4–5 дней. При необходимости клиент может воспользоваться услугой экспресс-оценки недвижимости в течение 24 часов, заплатив за срочность в полтора-два раза дороже.

В отчете об оценке указывается рыночная и ликвидационная стоимость жилья. Вторая цифра зачастую имеет для банка большее значение, так как под ликвидационной стоимостью понимается цена, по которой данный объект недвижимости можно реализовать в кратчайшие сроки в формате вынужденной продажи. Обычно она на 10–20 % ниже рыночной стоимости.

При подготовке отчета оценщик должен ориентироваться на Федеральные стандарты оценки и стандарты АИЖК, так и на индивидуальные требования конкретного банка. Кредитор всегда перепроверяет содержание и форму отчета и нередко отправляет его на доработку.

Заемщик, у которого банк отказался принять отчет по объективным причинам, должен обратиться в оценочную компанию с просьбой о внесении требуемых исправлений.

В большинстве случаев оценщик без возражений переделывает отчет, но не лишним будет оговорить это условие еще на этапе заключения договора с оценочной компанией. Наиболее распространенный метод оценки недвижимости при ипотеке — это сравнительный анализ аналогичных объектов.

Для определения среднерыночной цены недвижимости подбираются аналоги, наиболее схожие с нашим объектом оценки.

Основные критерии, по которым подбираются аналоги — местоположение и физические характеристики (общая площадь, материал стен, этажность, год постройки).

Важно помнить, что полученная цифра сохраняет актуальность на довольно ограниченном временном промежутке, так как оценщик не может предсказать изменение цен на рынке недвижимости под влиянием различных факторов в средне- и долгосрочной перспективе.

Подписывая соглашение с оценщиком, не стоит просить его заранее назвать примерную стоимость жилья — он не сможет этого сделать до того, как проведет анализ объекта по широкому перечню критериев, ряд из которых весьма существенно влияют на итоговую цену.

Так, к основным ценообразующим характеристикам квартиры относят ее площадь, тип и класс здания, местоположение и транспортную доступность. Факторами, повышающими цену объекта, являются изолированные комнаты в квартире, выходящие на разные стороны дома окна, просторная кухня (9 метров и более), раздельный санузел, застекленная лоджия или балкон.

Оценщик также учитывает качество ремонта в квартире, степень благоустройства подъезда и придомовой территории. Стоимость квартиры могут ощутимо снизить расположение на первом или последнем этажах дома, высокая степень физического износа здания, неприглядный вид из окон и неблагополучная экологическая обстановка в районе.

Проигрывают в цене и те квартиры, в которых требуется ремонт, а также объекты с несогласованными перепланировками.

Проанализировав все основные и второстепенные характеристики жилья, оценщик подбирает в базе выставленных на продажу квартир наиболее близкие аналоги (обычно не менее шести), рассчитывает среднюю стоимость квадратного мера в выбранных квартирах и, применив определенные коэффициенты, определяет цену рассматриваемого объекта.

Гораздо сложнее определить рыночную стоимость загородной недвижимости, особенно построенной не по типовому проекту. На стоимость квадратного метра влияет состояние дома и год постройки, категория земельного участка, обеспеченность инженерными коммуникациями, уровень безопасности. Ключевое значение имеет расположение жилья, удаленность от центра города, качество подъездных путей.

Кроме того, на цену влияет тип поселения, экологическая ситуация в районе и уровень развития инфраструктуры.

Специфической задачей для оценщика является определение рыночной стоимости строящегося жилья, которое очень часто становится предметом залога по ипотечным кредитам.

Как оценить объект, который существует только на бумаге, и нельзя быть полностью уверенным в том, что он вообще будет построен и введен в эксплуатацию? На практике в этом случае оцениваются не эфемерные квадратные метры, а стоимость прав на возводимый объект.

Цена будущего жилья определяется исходя из стоимости уже готовых объектов со схожими характеристиками, которая затем корректируется с учетом информации о портфеле проектов застройщика, стадии строительства и различных рисков (задержки сроков задачи, банкротства застройщика и т. Как правило, строящееся жилье оценивается дешевле аналогичной недвижимости на вторичном рынке.

Представим себе ситуацию: заемщику одобрен кредит на 5,5 млн рублей. Своих средств у него 1 млн рублей, то есть он может купить жилье стоимостью не дороже 6,5 млн рублей. Как раз столько стоит понравившийся ему вариант, принципиальная договоренность с продавцом достигнута, и риэлтор готовит документы для заключения сделки.

Однако по результатам независимой оценки, необходимой для выдачи кредита, выясняется, что рыночная цена данной квартиры — 5 600 000 рублей.

Получив отчет об оценке, банк корректирует сумму кредита в соответствии с указанной рыночной стоимостью за вычетом первоначального взноса в размере 15 % — в итоге заемщик получит лишь 4 760 000 руб.

При этом договоренности с продавцом остаются неизменными, но теперь покупателю не хватает кредитных средств вкупе с собственными накоплениями, чтобы оплатить установленную собственником сумму. Сделка оказывается на грани срыва, и чтобы спасти положение, заемщик нередко пытается «договориться» с оценочной компанией, чтобы в отчете появилась нужная ему цифра.

Однако профессиональный оценщик не будет рисковать своей репутацией.

Конечно, заемщик может попробовать обратиться к другому оценщику (возможно, он пользуется иной методикой или делает выборку аналоговых объектов по другим базам, вследствие чего определенная им рыночная стоимость жилья будет выше).

Если же и во второй раз квартира будет оценена значительно ниже назначенной продавцом цены, покупателю стоит серьезно задуматься: нужно ли ему жилье по цене выше рыночной, да еще и на кредитные средства? Возможно, результаты независимой оценки помогут договориться с собственником о дисконте, иначе заемщику придется искать другой вариант. Рассчитывать на то, что банк выдаст в долг бОльшую сумму, нежели установленная оценщиком стоимость залога, бессмысленно — в этом случае риск и для кредитора, и для клиента будет слишком велик.

С сайта: http://www.ipocred.ru/columns/72-44-45-issue-columns/3633-zachem-nuzhna-ocenka-pri-ipoteke

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке и сколько она стоит

Источник: http://blogfinansista.com/otsenka-kvartiry-dlya-ipoteki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.