+7(499)495-49-41

Можно ли поменять банк по ипотеке

Содержание

Как поменять заемщика по ипотеке

Можно ли поменять банк по ипотеке

Выдавая кредит, банк рассчитывает получить прибыль, которая покрывает все расходы на обслуживание плюс собственный доход.

Пользуясь ипотечным кредитом, заемщик полагает, что таким образом он может заселиться в жилье сейчас, а рассчитываться в течение ближайших нескольких лет. Но в вопросах финансов всегда присутствуют риски.

В этом случае у заемщика есть право воспользоваться перекредитованием.

  1. Оценка недвижимости. Закон гласит, что процедура может быть проведена любым оценщиком, имеющим соответствующую лицензию. Но банки имеют в штате собственных постоянных партнеров. Если банк настаивает на конкретном оценщике, то заявитель вынужден согласиться с этим.
  2. Расходы по обработке заявки и по обслуживанию конкретного клиента банк возлагает на клиентов. Так, придется заплатить и комиссию за выдачи ипотеки.
  3. Чтобы перенести залоговое жилье с баланса старого кредитора, также взимается плата.
  4. Регистрация нового залога или того же объекта тоже платная.
  5. Получение некоторых видов справок.
  6. Страхование кредита, недвижимости или собственных доходов – по правилам банка.
  7. Оплата госпошлины, если будут нотариальные документы.

Твоя подружка

Не секрет, что ипотечное кредитование-это одна из самых долгосрочных программ, в течении которой может произойти всё что угодно, начиная форс-мажорными ситуациями и заканчивая изменениями в отношениях внутри семьи.

Развод — одна из самых популярных ситуаций, когда встаёт вопрос о том, что делать с ипотекой.

Как один из вариантов решений семейных споров, может стать медиация, то бишь, досудебное урегулирование конфликтов, когда специалисты помогут вам «разрулить», казалось бы, безвыходную ситуацию и решить различные вопросы с наименьшими потерями для обеих сторон.

И этот вариант очень правильный, ведь доводить ситуацию до абсурда, когда можно остаться и без квартиры, и без денег — не выгодно ни кому. И лучшим выходом в данной ситуации — будет смена заёмщика, с выплатой компенсации тому, кто уже погасил часть кредита.

Это может быть постороннее лицо, но такое нужно сначала найти, а может быть супруг или супруга, которому при разводе нужно просто вернуть половину средств, ушедших на погашение кредита.

Почему только половина? Да всё просто — нажитое совместно имущество делится пополам.

Можно пойти и другим путём, оставив кредит на попечении того супруга, который и раньше тянул эту лямку, а после того, как ипотека будет полностью выплачена, квартиру продать, а деньги поделить пополам, но это уже совсем другая история.

Как можно переоформить ипотеку на другого заемщика

В большинстве случаев от нового заявителя потребуются те же документы, что при оформлении стандартного займа. Следует учесть, что если ипотека взята в рамках какой-то программы, например, «Молодая семья», то новый заемщик также должен подходить под эту категорию. В редких случаях можно получить стандартный кредит, но ее условия, как правило, не такие выгодные.

  • паспорт;
  • ИНН и СНИЛС;
  • копия трудовой книжки, заверенной работодателем или нотариусом;
  • справка о доходах за последние полгода или год;
  • анкета;
  • свидетельства семейного положения и наличия детей;
  • сведения о принадлежащем имуществе;
  • разрешение на обработку персональных данных.

Рекомендуем прочесть:  Воровство интеллектуальной собственности

Переоформление ипотеки на другое лицо

В российской кредитной практике случаи смены заемщика встречаются редко, но они все же есть. Крупные учреждения (ВТБ 24, Сбербанк) проводили такие процедуры уже не раз.

Независимо от причин, по которым заемщик передает свои обязательства третьему лицу, переоформление поводится только по установленным правилам, и все расходы инициатор берет на себя.

Перед проведением сделки банк проводит полный анализ платежеспособности нового заемщика и только после этого выносит решение.

Это означает передачу обязанностей по выплате ипотеки от одного лица другому. В данной процедуре нет ничего сложного, однако, она не несет никакой выгоды для банка. Чтобы запустить такую сделку, клиент должен обосновать причины и привести веские аргументы.

Если дело связано с платежеспособностью, то банки предлагают услуги по рефинансированию или реструктуризации, чтобы сохранить все как есть и не тратить усилия и средства.

Но если переоформление договора на другое лицо является практически единственным способом вернуть кредитные деньги, то банк готов пойти на смену заемщика.

Можно ли поменять заемщика ипотечного? Как составить договор по смене заемщика

Мы с мужем развелись. Он является основным заемщиком, а я созаемщиком. У нас долевая собственность. По ипотечному кредиту образовалась большая задолженность, в связи с тем что бывший муж не работает. Могу ли я перекинуть ипотеку на себя и стать единственным собственником. Можно ли составить договор что муж передает право пользования на меня, что отказывается от своей доли?

Соответственно Вам необходимо обратиться в банк, выдавший кредит, с просьбой перевести свой долг по кредитному договору на себя. Если банк даст согласие на перевод долга, Вы заключите соответствующее соглашение и должником по кредиту далее будете выступать Вы

Неофициальный форум клиентов Сбербанка России: как подключить личный кабинет, как открыть онлайн вклад, оформить кредит или кредитную (дебетовую) карту, оплата услуг – обсуждаем, подсказываем, делимся опытом

Почему нельзя вывести основного заемщика, мне тоже не совсем понятно, с юридической точки зрения у титульного созаемщика и просто созаемщика одинаковые права и обязанности перед банком (если только просто созаемщик не был взят в кредит без учета его дохода, исходя из иных соображений, например как человек прописанный в жилом помещении купленном по ипотеке, но не имеющем дохода, либо из-за «критического» возраста >75 лет).

Как объяснили мне в центральном офисе города, вывести можно созаемщика, а не основного Заемщика, коим я являюсь. Но при этом, если мы будем рефинансироваться в другом банке — то все это возможно. По поводу возможности рефинансирования в том же Сбербанке — они сказали что не знают (о чудо-консультанты).

Рекомендуем прочесть:  Где проверить разрешение на строительство

Вывод созаемщика из ипотеки Сбербанка: обязанности и документы

По законодательству, созаемщик несет ответственность по ипотечному кредиту совместно с основным заемщиком. И если гражданин, оформивший кредит, не сможет вовремя погашать взносы, банк обратится к другому подписанту договора с требованием внести долг. В каких случаях требуется участие созаемщика по ипотеке в Сбербанке?

Во-вторых, если банк посчитает доходы основного заемщика недостаточными, он порекомендует привлечь других участников (не более трех человек). Ими могут стать родители, близкие родственники основного заемщика. При желании, можно пригласить на эту роль знакомых или друзей.

Ипотечный кредит после развода, если супруги созаемщики

Выступая в роли созаемщика, второй супруг берет на себя такую же ответственность по исполнению обязанности выплаты ипотечных взносов. В случае неисполнения обязанности первым супругом, кредитная организация будет требовать выплаты средств со второго члена семьи.

В случае если один из супругов не хочет нести материальное обязательство перед банком и не претендует на новую недвижимость, должен быть составлен брачный договор, где указываются виды собственности каждого из семейной пары, а также устанавливаются права и обязанности по отношению к недвижимости, приобретаемой в будущем.

Как поменять ипотечный банк

На сегодняшний день ситуация на ипотечном рынке России очень напряжённая – банки достаточно интенсивно борются за новых клиентов. Учитывая что потенциальная аудитория этого рынка достаточно узка, то, рано или поздно, возникает ситуация, когда у взявшего ипотеку человека появляется желание сменить ипотечную программу – какой-либо банк предлагает гораздо более удобные условия.

Теперь о «логически оправданных» ограничениях со стороны банков. Кредитные организации не очень любят переменчивых клиентов, которые уходят к другому банку, и не очень склонны разрешать рефинансирование своих кредитов.

Так что, если в договоре на рефинансирование есть условие согласия «первого» банка на погашение ипотеки таким образом – это может стать серьёзной проблемой.

Более того, существуют ограничения на срок кредита, размер – как минимальный, так и максимальный, на размер просроченной задолженности, если таковая вообще есть, и даже на форму предоставления кредита.

Как влияет на кредитную историю замена паспорта или смена фамилии

Сведения о смене заемщиком фамилии также отражаются в кредитной истории, равно, как и несвоевременное предоставление заемщиком этой информации банку. Не стоит думать, что если вы брали заем в одном банке, то в другом об этом никто не узнает.

Всю информацию по взятым конкретным лицом кредитам банки, микрофинансовые и другие кредитные организации должны сообщать в бюро кредитных историй (БКИ). Это своеобразный банк данных, из которого кредиторы вправе узнавать сведения о будущем заемщике.

При изменении любых личных данных, в том числе и фамилии, при непогашенном ипотечном кредите на квартиру нужно уведомить об этом кредитора. В договоре с банком обычно имеется соответствующий пункт. От должника требуется в определенный срок в установленной форме предоставлять кредитору новые данные о себе.

Источник: http://russianjurist.ru/nasledstvo/kak-pomenyat-zaemshhika-po-ipoteke

Как поменять одну квартиру на другую, если ипотека еще открыта

Можно ли поменять банк по ипотеке

Ипотечная квартира – это не приговор, ее можно не только продать, но и обменять на другую квартиру, оформив новый договор ипотечного займа. Главное, чтобы у заемщика была хорошая кредитная история, и новый залог отвечал требованиям банка согласно  ст. 6 ФЗ № 102.

При замене залога в действие вступает ст. 345 ГК РФ. При обмене ипотечного залогового жилья к статье прибавляются требования банка.

Переоформление возможно при соблюдении трех ключевых условий:

    • кредит выплачивался не менее 4-5 лет;
    • обмен на жилье меньшей стоимости;
    • положительная кредитная история.

Подготовка к сделке проходит в несколько этапов:

  1. Проверьте прописан ли в кредитном договоре пункт о возможности обмена залоговой квартиры/дома.
  2. Выберите новый объект недвижимости. Если обмен проводится на недвижимость в другом городе, он должен быть не более чем в 1 000 км от кредитной организации. Чтобы сделка прошла без заминок, предпочтительнее обратиться к услугам надежного Агентства недвижимости (АН) – партнера банка заемщика.
  3. Проводится проверка выбранной недвижимости силами заемщика и службы безопасности банка в УК или ЖЭУ, в налоговой, ФМС, ЕГРП. Параллельно проверяется третий участник обмена – покупатель действующего залогового жилья, главным образом на наличие судимости.
  4. Подготовка документов.

На последнем этапе придется предоставить в банк следующие документы:

  • кредитный договор;
  • выписку из банка о лицевом счете;
  • документы на объект обмена;
  • документы по требованию банка на участников сделки;
  • справку по действующему кредиту об отсутствии задолженности и просрочек;
  • свидетельство о браке;
  • свидетельства о рождении, если собственниками являются несовершеннолетние;
  • справку о согласии всех прописанных в залоговой недвижимости на обмен;
  • техдокументация на объект обмена: технический паспорт и поэтажный план помещения;
  • оценка нового объекта недвижимости.

Сделка оформляется в следующем порядке:

  1. На каждый объект недвижимости оформляется договор купли-продажи. Жилплощадь заемщика числится в залоге у банка вплоть до окончательного оформления залога.
  2. Заемщик регистрирует покупку нового жилья в Росреестре.
  3. После получения Свидетельства оформляется кредитный договор, после чего на объект обмена накладывается обременение банка.
  4. Кредитная организация (КО) дает разрешение на вывод прежней ипотечной жилплощади из залога, и новый собственник может закончить оформление собственности.

Сбербанк не любит подобные обмены и одобряет их только надежным клиентам:

  • участникам зарплатного проекта;
  • кредитная история при этом должна быть максимально чистой, без просрочек;
  • при наличии кредитной истории в других банках, она должна быть положительной.

Расходы по переоформлению и все справки оплачивает заемщик. Особенности процедуры зависят от стоимости и размера жилья, рассматриваемого в качестве нового залога.

Равноценное жилье

Кредитный договор останется тот же, меняется лишь объект, выступающий в качестве залога. Если объект недвижимости прошел проверки, и соблюдены все требования банка, составляются:

  • договор мены;
  • акт передачи нового объекта;
  • снятие обременения и вывод из залога старого объекта недвижимости.

Обмен квартиры на более дорогую

Обмен квартиры на большую, более предпочтителен для банков, поскольку стоимость залога увеличивается. Чаще всего процедура проходит с одновременной подачей заявления в банк на продажу ипотечной квартиры и оформления покупки в кредит новой.

Обмен на квартиру меньшую по квадратуре или стоимости

Банки подобные сделки могут одобрить только в крайних случаях. Например, если финансовое положение заемщика ухудшилось, и нет гарантий, что обязательства по внесению ежемесячных платежей будут выполнены.

КО выдаст согласие только при условии выплаты 2/3 или половины долга. Если банк откажет в сделке, то единственный выход – взять потребительский кредит на покрытие ипотечного долга.

Если разрешение получено, возможен вариант с доплатой:

  • оформляется два договора купли-продажи;
  • после снятия обременения заканчивается оформление с передачей собственности покупателю, выплачивается вся стоимость по договору;
  • деньги идут на уплату остатка долга по первому ипотечному договору и в качестве первоначального взноса по второму.

Обмен квартиры на дом

Данная сделка менее распространена. Процедура усложняется оценкой недвижимости: индивидуальное строение зачастую имеет право собственности на землю, на которой построено. Если заемщик собирается обменять дом в ипотеке на квартиру, сделать это сложнее из-за трудностей в поиске покупателя. Если таковой имеется, алгоритм действий аналогичный.

Жилье по сути находится в двойном залоге: у банка и у «Росвоенипотеки». Если причина обмена – смена места жительства военнослужащего из-за работы, то вступает в силу программа «Переезд». Главное требование – новое жилье должно быть равноценным по стоимости текущему.

Во всех остальных случаях необходимо погасить ипотечный кредит и отчисления «Росвоенипотеки» по ЦЖЗ. После снятия обременения оформляется договор купли-продажи. Далее возможно снова взять жилплощадь по программе.

В чем могут возникнуть трудности при обмене квартиры

сложность в длительности процедуры, она может занимать до нескольких месяцев. Ускорить процедуру может сотрудничество с банком: обговорите предварительно все этапы сделки.

Если при оформлении текущего ипотечного кредита участвовало АН, сотрудничающее с КО, лучше также поручить ему. Это сэкономит время на проверку продавца и объекта недвижимости.

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 07.05.2018

Внимание!

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/kak-pomenyat-kvartiru-na-kvartiru-v-ipoteke.html

Как можно переоформить ипотеку на другого заемщика

Можно ли поменять банк по ипотеке

Иногда заемщик в силу объективных причин больше обслуживать свой кредит. В этом случае возникает вопрос: можно ли переоформить ипотеку на другого.

В некоторых случаях это единственный способ избавиться от финансового давления и уберечься от возможного банкротства.

Технически переоформление выглядит как сделка купли-продажи между старым и новым кредитополучателем с одновременным заключением нового ипотечного договора на остаток суммы.

Как мотивировать банк на переоформление ипотеки

Для смены заемщика обязательно необходимо разрешение банка. Не каждый банк согласится на замену. Необходимо соблюдение нескольких требований:

Новый клиент должен соответствовать всем стандартным требованиям:

  • его доход должен быть такой же или больше, чем у предыдущего плательщика. О том, какой заработной платы достаточно для получения ипотечного заема, читайте в этой статье;
  • прежний платещик по объективным причинам не может больше исполнять свои обязательства. В этом случае владелец квартиры может использовать и другие способы решения вопроса, не обязательно отказываться от жилья и продавать его другому человеку. Если вам временно нечем платить по ипотеке, то о том, что можно сделать, вы узнаете из этого обзора.

Чаще всего переоформление займа требуется в следующих случаях:

  • при тяжелой болезни или получении инвалидности заемщика;
  • при резком ухудшении материального положения;
  • при разводе. О том, как правильно делится ипотека при разводе супругов, подробнее читайте по этой ссылке;
  • при переезда в другой город или за границу;
  • при смерти близкого родственника, совместно с которым осуществлялись выплаты.

Просто так, без особой причины, произвести манипуляцию, скорее всего, не удастся. Банки крайне не любят менять условия соглашений без серьезных на то оснований.

Следует убедить банк, что переоформление договора — единственный способ для него сохранить деньги и не бороться с будущими просрочками.

Документы для переоформления

В большинстве случаев от нового заявителя потребуются те же документы, что при оформлении стандартного займа. Следует учесть, что если ипотека взята в рамках какой-то программы, например, «Молодая семья», то новый заемщик также должен подходить под эту категорию. В редких случаях можно получить стандартный кредит, но ее условия, как правило, не такие выгодные.

Обычный пакет документов выглядит так:

  • паспорт;
  • ИНН и СНИЛС;
  • копия трудовой книжки, заверенной работодателем или нотариусом;
  • справка о доходах за последние полгода или год;
  • анкета;
  • свидетельства семейного положения и наличия детей;
  • сведения о принадлежащем имуществе;
  • разрешение на обработку персональных данных.

От прежнего заемщика потребуется только паспорт и подписанное заявление на проведение ликвидации текущей ипотеки с переложением кредитных обязательств на другое лицо. Потенциальный потребитель также должен расписаться в заявлении, выразив свое согласие на проведение процедуры.

Требования к новому клиенту

Банк подходит очень щепетильно к новому заемщику, пожелавшему взять на себя чужие кредитные обязательства. Поэтому требования к нему довольно жесткие:

  • идеальная кредитная история, пойдет на пользу, если у заявителя уже были кредиты, и он с ними благополучно без задержек расплатился. Рекомендации, касающиеся того, как поддерживать свою КИ в хорошем состоянии, вы найдете здесь;
  • отсутствие судимости;
  • достаточный доход для обслуживания долга — на выплату кредита должно расходоваться не более 40% от всех доходов за минусом расходов. О том, какой зарплаты достаточно для жилищного займа, рассказываем в этой статье;
  • российское гражданство и оформление прописки на территории населенного пункта, где расположена квартира.

Алгоритм переоформления ипотеки

Детали могут различаться, но в целом схема такова:

  1. Заемщик и его «преемник» обращаются в банк для получения разрешения на проведение операции и за уточнением списка необходимых документов.
  2. Новый потребитель осуществляет сбор документов, оформляет заявку и ждет положительного решения.
  3. Прежний кредитополучатель в это время должен продолжать осуществлять платежи. Если образуется просрочка, то ему придется сначала ликвидировать ее, иначе переоформление станет невозможных. Вся процедура редко занимает меньше месяца, так что минимум один платеж внести придется.
  4. В случае одобрения кандидатуры нового плательщика можно переходить непосредственно к переоформлению ипотеки. О том, как покупатель может повысить свои шансы на получение ссуды, читайте тут.
  5. В назначенное время прежний и новый плательщики подходят в банк. Прежний плательщик оформляет заявление на досрочное погашение кредита за счет средств, предоставленных ему новым владельцем недвижимости. Тот в свою очередь оформляет заявку на получение ипотечного кредита на остаток суммы задолженности. О досрочном погашении жилищного займа рассказываем здесь.
  6. После произведения манипуляций прежний клиент получит справку о закрытии ипотека, а новый — кредитный договор и график платежей.
  7. Далее необходимо заключить договор купли-продажи с оформлением закладной и произвести перерегистрацию прав собственности в Регистрационной палате.

Источник: http://KreditorPro.ru/mozhno-li-pereoformit-ipoteku-na-drugogo-zaemshhika/

Рефинансирование ипотечного кредита: условия, лучшие предложения

Можно ли поменять банк по ипотеке

Несмотря на то что рефинансирование кредитов давно числится в списке банковских услуг, в российской реальности оно появилось относительно недавно. Буквально с момента развития ипотечного кредитования. Наряду с ростом спроса на недвижимость, развивался и сектор финансовых услуг. Ипотека в списке услуг каждого банка занимает ведущее положение.

Финансовый рынок развивается и предлагает новые инструменты для сохранения и приумножения средств. При покупке жилья помогает ипотека, а для увеличения сбережений используются депозиты.

Практическому применению такой услуги как рефинансирование ипотечного кредита способствовала тенденция рынка последних лет, когда число просроченных кредитов начало набирать обороты. Таким образом, на сегодняшний день услуга набирает популярность, все больше банков готовы рассмотреть запросы на рефинансирование.

Суть процедуры

Выдавая кредит, банк рассчитывает получить прибыль, которая покрывает все расходы на обслуживание плюс собственный доход.

Пользуясь ипотечным кредитом, заемщик полагает, что таким образом он может заселиться в жилье сейчас, а рассчитываться в течение ближайших нескольких лет. Но в вопросах финансов всегда присутствуют риски.

В этом случае у заемщика есть право воспользоваться перекредитованием.

Процедура заключается в том, что заемщик обращается в свой или другой банк за новым кредитом, средства от которого будут направлены на погашение старого кредита. Согласно законодательству, банк не имеет право отказать в выдаче кредита, если заявитель соответствует всем требованиям.

Рефинансирование ипотечного кредита уместно в следующих случаях:

  • другой банк предлагает более низкие проценты;
  • есть возможность получить кредит на более длительный срок и с низкими взносами;
  • ежемесячное погашение старого кредита становится непосильным;
  • есть предложение на другой валюте, которая выгодна для заемщика.

Но важно учитывать и другой момент. Рефинансирование ипотечного кредита может быть осуществлено в том же банке, где погашается действующий кредит или в новом другом банке. Цель процедуры – облегчение кредитного бремени заемщика.

Когда речь идет о другом учреждении, «свой» банк может отказать от передачи документов и досрочного погашения, так как он теряет в этом случае свою прибыль и клиента. Такая процедура не запрещена законом.

Правовая база

Процедура опирается на ряд законопроектов и правовых норм. Закон о рефинансировании ипотечного кредита учитывает:

  • Федеральный Закон № 122 от 1997-года;
  • Положение ЦБ РФ № 54 от 1998 г;
  • Положение ЦБ РФ № 254 от 2004;
  • Федеральный Закон об ипотеке № 102 от 1998 г;
  • Гражданский Кодекс, статьи 355, 390 и 382;
  • Приказ Минюста РФ № 289/235/290 от 2000 г;
  • Федеральный закон от № 152-ФЗ от 2003 г.

В вышеперечисленных документах описан порядок оформления, права и обязанности заемщика и кредитора.

Важный момент: допускает ли действующий договор возможность рефинансирования? Некоторые банки изначально прописывают его невозможность или штрафные санкции за такую процедуру. Если его нет или он запрещен, то клиент вправе настаивать на включение в договор.

Этапы процедуры

Рефинансирование ипотечного кредита представляет собой длительный процесс, требующий решения ряда юридических вопросов. Первым этапом выступает изучение предложений на рынке и расчеты. Здесь важно учитывать, что процедура требует некоторых затрат, которые будут рассмотрены далее. Целесообразность определяется исходя из расчетов, произведенных с учетом всех сопутствующих расходов.

Следует учитывать, что из-за технических моментов и высокой конкуренции в банковской среде, не все финансовые учреждения положительно относятся к такой инициативе заемщика.

Недостаточно полагаться на общедоступную информацию на сайте или в рекламных материалах банка. Это может быть простым маркетинговым ходом, в то время как программа рефинансирования ипотечных кредитов отсутствует, а предложение распространяется на другие виды кредитов.

Сбор документов

Список документов не отличается от того, что были поданы при первичном получении. Примерный перечень содержит в себе следующие документы:

  • заявление на рефинансирование, которое заполняется на месте;
  • справка о доходах: справка 2-НДФЛ, выписка из банка или другие платежные документы;
  • общегражданский паспорт заявителя;
  • для семейных – свидетельство о браке;
  • документы на ипотечную недвижимость: правоустанавливающий документ, договор состоявшейся сделки и справки из госорганов о регистрации прав;
  • копия банковского ипотечного договора.

Если намечается рефинансирование ипотечного кредита в Сбербанке, то может быть задействован материнский капитал. В зависимости от таких обстоятельств, банк может запросить дополнительные документы:

  • сертификат на материнский капитал;
  • свидетельство о рождении детей;
  • выписку из банка об остатках на счету.

Если банк потребует участия поручителей, то данные лица также должны предоставить список документов, включая подтверждение платежеспособности.

Сложности

Когда заемщик обращается за рефинансированием ипотечного кредита в Сбербанк или в другое финансовое учреждение, действующий кредитор может отказать от выдачи некоторых документов. В таком случае может помочь профессиональный адвокат в банковской сфере или новый кредитор сам может затребовать документы на выдачу.

Также важно учитывать, что при подтверждении доходов придется предоставить два вида документов: по форме 2-НДФЛ и по форме банка. Показатели доходов, разумеется, должны быть выше коэффициента минимального прожиточного минимума и достаточными для того, чтобы впредь покрывать ежемесячные погашения по ипотеке.

Другая сложность – при рефинансировании ипотечного кредита банки могут потребовать залоговое обеспечение. Учитывая сумму займа, залоговым имуществом может выступать только недвижимость. А ипотечная недвижимость еще числится на балансе первого кредитора.

На практике в таких случаях люди прибегают к небольшой манипуляции: договариваются со знакомым или родственниками, у кого есть равноценная недвижимость, закладывают эту недвижимость в залог, а после переоформления ипотеки возвращают все на свои места.

Процесс рассмотрения

Принятие на рассмотрение ровным счетом не значит ничего. Могут отказать даже платежеспособным клиентам. Но большим аргументом может послужить залоговое имущество. Стоит помнить, что чем ликвиднее залоговое имущество – тем больше шансов добиться благосклонности банка.

Также много слов говорится о важности кредитной истории. Но специалисты утверждают, что такой момент больше актуален для небольших кредитов, где нет залога. Хорошая кредитная история никому еще не помешала. Обычно процесс рассмотрения занимает 5-7 рабочих дней. Если принято положительное решение, то начинается процесс оформления.

Расходы

Рефинансирование ипотечного кредита в банке влечет за собой некоторые расходы, которые возлагаются целиком на заявителя. В некоторых финансовых учреждениях даже процедура рассмотрения заявки проходит на платной основе. В случае отказа средства не возвращаются.

Если процедура одобрена, то заявитель должен быть готов к следующим расходам:

  1. Оценка недвижимости. Закон гласит, что процедура может быть проведена любым оценщиком, имеющим соответствующую лицензию. Но банки имеют в штате собственных постоянных партнеров. Если банк настаивает на конкретном оценщике, то заявитель вынужден согласиться с этим.
  2. Расходы по обработке заявки и по обслуживанию конкретного клиента банк возлагает на клиентов. Так, придется заплатить и комиссию за выдачи ипотеки.
  3. Чтобы перенести залоговое жилье с баланса старого кредитора, также взимается плата.
  4. Регистрация нового залога или того же объекта тоже платная.
  5. Получение некоторых видов справок.
  6. Страхование кредита, недвижимости или собственных доходов – по правилам банка.
  7. Оплата госпошлины, если будут нотариальные документы.

В зависимости от условий действующего кредитора, могут быть сняты средства за досрочное погашение кредита и штрафные санкции.

Выгоды

Выбирая другой банк, клиент всегда ищет более выгодные условия. Специалисты советуют, что при рефинансировании ипотечного кредита лучшие предложения приносят ощутимую выгоду, если разница есть по нескольким параметрам.

По каким пунктам следует оценить выгоду?

  1. Процентная ставка. Насколько ниже? Как правило, если разница не превышает 3%, то с учетом расходов на оформление и инфляции клиент может особо не выиграть в итоге.
  2. Изменение срока. Глубокий финансовый анализ, который под силу не всем простым гражданам, показывает, что чем «длиннее» кредит, тем он дороже обходится. Длительный срок стоит выбрать, если нет возможности в настоящее время платить больше.
  3. Уменьшение ежемесячных взносов. Здесь действует тот же принцип: выигрывая сейчас, в итоге можно отдать больше. Но если новое предложение действительно выгодно, то стоит рассматривать индивидуально.
  4. Объединение кредитов. Многие россияне берут по нескольку кредитов. Практика показывает, что 2-3 платежа в месяц – тяжелая бремя. Объединив все обязательства в один, можно жить гораздо спокойнее.

Куда обращаться?

Конкуренция в банковской среде высокая. Но такое положение потребителям только на руку: он идет туда, где дешевле кредиты. Если рассмотреть рефинансирование ипотечного кредита, лучшие предложения принадлежат лидерам отрасли:

  • Сбербанк – 10-12%
  • ВТБ -24 – 9,7%
  • Газпромбанк – 9,2%
  • Россбанк – 8,7%
  • Банк России – 11,5%

В 2018 году в связи с новой волной спроса на недвижимость и ростом показателей экономики в стране предвидится увеличение новых предложений.

Вычет при рефинансировании

Налоговый вычет – возврат налога на доход физических лиц, который ранее уплачен работодателем в виде НДФЛ. Его ставка равна 13%.

Законом предусмотрены случаи, когда гражданин может получить эти средства обратно.

Условия рефинансирования ипотечного кредита допускают использование таких социальных гарантий, как материнский капитал и налоговый вычет, если они не были использованы при первичном оформлении ипотеки.

Если планируется получить налоговый вычет, то следует заранее ставить в известность кредитного менеджера, так как этот момент необходимо отобразить в банковском договоре.

Максимальный размер вычета – 260 000 рублей. При этом есть требования к стоимости объекта: цена не должна превышать 2 миллионов рублей. Сумма вычета распределяется на год. Если в течение 1 календарного года не использована вся сумма, то в начале следующего года получатель должен снова оформить заявку в налоговую и добирать оставшуюся часть. Возврат осуществляется двумя способами:

  1. Перечисление на счет в банке в пользу погашение ипотеки.
  2. Выдача уведомления из налоговой в бухгалтерию по месту работы заявителя. В этом случае деньги не возвращаются, а доходы заявителя освобождаются от НДФЛ на сумму полагающегося вычета.

Заключение

При получении ипотеки каждый человек должен смотреть далеко вперед и провести объективный анализ собственных доходов. Риски сопровождают на каждом шагу. На этот случай следует пользоваться услугами проверенных страховых компаний.

Если выгода от рефинансирования очевидна, но банк отказывает, то следует обращаться в другой банк. Но массовость интереса к рефинансированию заставляет эти учреждения пересмотреть свой подход.

По отзывам их клиентов, некоторые не готовы отдавать клиентов конкурентам и желают обсудить новые условия кредитования.

На принципиальные изменения вряд ли стоит рассчитывать, но есть теоретическая возможность упростить некоторые показатели.

Источник: http://fb.ru/article/33359/refinansirovanie-ipotechnogo-kredita-kak-i-kogda-stoit-smenit-bank

Как поменять квартиру в ипотеке на другую в 2018 году

Можно ли поменять банк по ипотеке

За период погашения ипотечного кредита в жизни заемщика могут возникнуть непреодолимые обстоятельства, требующие обмена приобретенной с помощью заемных средств квартиры. Подробнее о том, как поменять квартиру в ипотеке на другую – читайте далее.

Возможен ли обмен ипотечной квартиры: нюансы и законодательство

В соответствии с российским законодательством и подписанным кредитным договором банк является залогодержателем недвижимости и заинтересованным лицом. Поэтому любые действия с обремененной недвижимостью должны производиться только с согласия кредитора.

К таким действиям относятся продажа, обмен, любые улучшения жилплощади, а в некоторых случаях даже сдача в аренду. В частности, по 102-ФЗ установлено, что с согласия банка-залогодержателя квартиру можно подарить, обменять, продать, внести ее в качестве вклада в имущество хозтоварищества и т.д.

Законодательным актом, регулирующим процесс замены залога, помимо 102-ФЗ является Гражданский кодекс РФ (ст. 345). Именно эти документы устанавливают нормы, правила и возможность обмена недвижимости, находящейся в залоге по ипотечному договору.

При процедуре непосредственного обмена заложенной по кредиту квартиры имеются следующие нюансы:

  1. Обмен предполагает замену существующего залога, то есть переоформление ипотеки на другой объект недвижимости.
  2. Банк может дать свое согласие на замену залогового имущества, но делать это он не обязан.
  3. Процесс замены регулируется не столько кредитным договором, заключенным с конкретным заемщиком, а больше внутренними положениями, инструкциями и регламентами банка (одни кредиторы могут разрешить обмен только после погашения задолженности более половины срока кредитования, другие – не имеют жесткой привязки к дате заключения сделки).
  4. Обмен одной квартиры на другую возможен только при наличии положительной кредитной истории у клиента (отсутствие длительных просрочек).
  5. Приобретаемая недвижимость должна покрывать остаток задолженности (учетом начисленных процентов) с дисконтом минимум в 20-30%.

Важно! Перед поиском нового жилья и подписанием любых документов заемщику следует получить предварительное разрешение от своего банка. Если этого не сделать, можно потратить силы и время впустую и получить при этом отказ.

Какие варианты обмена могут быть: их плюсы и минусы

Поменять квартиру в ипотеке можно с помощью нескольких вариантов, каждый из которых имеет своих особенности, плюсы и минусы. Рассмотрим каждый в деталях.

Снятие обременения банком с залоговой недвижимости и ее продажа с покупкой новой

Данный вариант обмена ипотечного жилья будет предпочтительнее для тех заемщиков, которые планируют купить новую квартиру большей площади и, соответственно, с более высокой стоимостью.

В этом случае, сделка будет осуществляться путем погашения остатка задолженности с помощью собственных средств или привлечения обычного потребительского займа. Для того, чтобы продать имеющуюся в залоге банка квартиру, следует получить его разрешение на такую процедуру и дополнительно на снятие обременения с нее.

Как показывает практика, банки неохотно идут на такие операции из-за повышенных рисков. Выгода здесь имеется только для клиента, улучшающего свои жилищные условия.

Процесс снятия обременения с залоговой недвижимости и ее продажа с одновременным приобретением новой включает в себя следующие шаги:

  1. Получение разрешения от банка-кредитора на продажу обремененной недвижимости и одновременная подача заявки на получение новой ипотеки.
  2. Погашение остаточной задолженности по действующему договору и последующее снятие обременения с недвижимости.
  3. Поиск покупателя на квартиру и заключение договора купли-продажи.
  4. Поиск новой квартиры (аналогично заключается договор купли-продажи).
  5. Заключение нового кредитного договора.
  6. Обременение нового залога в регистрирующем органе.

Для покупателя старой квартиры никаких минусов не будет, так как приобретает он недвижимость уже без какого-либо обременения.

Подробнее о том, можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать читайте далее.

Замена залога по согласованию банка на другой

Альтернативным вариантом обмена квартиры в ипотеке на другую является простая смена залога посредством заключения договора мены. Заключение такого договора будет актуально только при условии практически идентичной стоимости двух объектов. Установление такого факта производится заинтересованным банком-кредитором.

Процесс замены залога в этом случае будет производиться в следующем порядке:

  1. Получение согласия банка.
  2. Предоставление полного пакета документов на новую жилплощадь.
  3. Оценка новой жилплощади и уточнение условий ипотеки по предстоящей сделке.
  4. Подписание договора мены.
  5. Передача новой квартиры в залог банку.
  6. Снятие обременения со старой недвижимости.

Такая сделка имеет ряд сложностей в своей реализации, так как среди собственников недвижимости найдется мало людей, готовых согласиться на обмен квартиры, находящейся в залоге банка.

Продажа и покупка квартиры в одном банке по ипотеке

Данный способ обмена ипотечной недвижимости является наиболее предпочтительным для банка, так как имеет минимальные риски. Простыми словами, заемщик продает имеющуюся недвижимость с разрешения банка и покупает новую также с привлечением заемных средств (с доплатой через ипотеку).

Процедура состоит из нижеприведенных шагов:

  1. Получение официального согласия банка и подача заявки на новую ипотеку.
  2. Выставление старой квартиры на продажу и заключение договора купли-продажи с покупателем.
  3. Поиск приобретаемой квартиры (также заключается договор покупки).
  4. Оформление сделки по новому ипотечному кредиту.
  5. Снятие старого обременения и передача в залог новой квартиры.

То есть здесь происходит одновременный процесс продажи старой квартиры и покупка новой. Для уменьшения возможных рисков можно использовать банковские ячейки для расчетов.

Организационно такую сделку можно оформить в один день.

Отдельно следует сказать, что обмен ипотечной квартиры на более дешевую будет крайне затруднителен. Получить разрешение от банка в этом случае будет практически невозможно, так как ни один банк не согласиться сознательно снижать ликвидность залога.

Выйти из этой ситуации можно с помощью двойного договора купли-продажи на оба объекта недвижимости, когда первая квартира в ипотеке продается после снятия обременения. Об этом рассказывалось выше.

Порядок замены залога в Сбербанке

Сбербанк является крупнейшим кредитным учреждением, пользующимся высокой популярностью среди российского населения. Условия кредитования в нем отличаются минимальными процентными ставками, лояльным отношением к заемщикам и быстрыми сроками оформления.

Порядок замены залога в Сбербанке имеет ряд свои особенностей. В частности, к ним можно отнести следующие нюансы:

  • обмен ипотечной квартиры на другую происходит по писменному заявлению клиента;
  • заемщик предоставляет полный пакет документов на ипотеку на себя и всех созаемщиков и поручителей по действующей ипотеке (паспорта, справки, трудовые и т.д.);
  • предоставляется пакет документов на квартиру, которая идет под замену (оценка, правоустанавливающие документы и т.д.);
  • банк рассматривает такое заявление заемщика в срок до 30 дней;
  • если решение Сбербанка положительное, то пописывается дополнительное соглашение к договору ипотеки о смене залога;
  • происходит одновременная регистрация нового залога и снятие обременение по первой квартире в органах юстиции.

Вывод: К процедуре замены ипотечного жилья Сбербанк подходит с высокой степенью ответственности, минимизируя свои риски и действуя только в своих интересах.

Какие документы понадобятся

Для осуществления обмена залоговой ипотечной квартиры необходимо подготовить следующий комплект бумаг:

  • паспорт заемщика (с копиями каждой страницы);
  • документы, подтверждающие стабильную занятость клиента и его текущий стаж;
  • документы, подтверждающие платежеспособность (минимум за последние полгода);
  • документы на приобретаемую квартиру.

Это основной комплект документов. Дополнительно банк может затребовать ИНН, военный билет, СНИЛС, свидетельство о заключении/расторжении брака, согласие от супруга/супруги на сделку и т.д.

Что касается документов на приобретаемую квартиру, то здесь потребуются:

  • правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности);
  • выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в конкретном объекте недвижимости;
  • кадастровый паспорт жилплощади;
  • справка из управляющего органа об отсутствии долгов за услуги ЖКХ (например, справка из ТСЖ);
  • отчет об оценке недвижимого имущества, выполненный аккредитованной оценочной компанией.

Уточненный список необходимой документации может несколько отличаться в зависимости от выбранного банка.

Важно! Собирать согласованный с банком пакет бумаг следует начать как можно раньше, так как этот процесс может затянуться, что устроит далеко не каждого покупателя и продавца недвижимости.

Законодательство РФ не запрещает обмен жилья, обремененного ипотекой, на другое. Поэтому ответ на вопрос «Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?» будет положительным.

Главным условием такой сделки является обязательное получение официального разрешения кредитора.

Получив согласие банка, заемщик может выбрать один из вариантов замены ипотечной квартиры: с помощью договора мены, двойного договора купли-продажи или путем первичного снятия обременения с залогового жилья и его последующей продажи.

Подробнее о том, можно ли взять две ипотеки одновременно читайте далее.

Напоминаем, что на сайте ведется запись на бесплатную консультацию по сложным вопросам юридического характера и по кредитованию. Просто запишитесь через форму в углу экрана.

Ждем ваших вопросов и будем признательны за оценку поста и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/kak-pomenyat-kvartiry-v-ipoteke-na-druguyu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.