+7(499)495-49-41

Изменение назначения здания из нежилого в жилое

Содержание

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2018 году – можно ли, стоимость перевода, ндфл

Изменение назначения здания из нежилого в жилое
Изменение назначения здания из нежилого в жилое

Смена статуса имущества осуществляется с соблюдением четко установленных правил. Благодаря их выполнению процедуру можно считать законной и правомерной. 

Согласно статье 288 Гражданского кодекса собственник вправе пользоваться и распоряжаться жилым помещением в соответствии с предусмотренным ему назначением. А о том, как изменить назначение этого помещения, расскажем в статье.

Понятия

Жилым называется помещение, которое изолировано от других, отвечает санитарным нормам и требованиям противопожарной безопасности. Также в нем должно быть предусмотрено все для круглогодичного проживания.

Таким образом, помещение, которое будет переводиться в статус жилого, должно иметь не только достаточную площадь, но и дополнительные комнаты, предназначенные для человеческих нужд.

Нежилым считается помещение, не предназначенное для круглогодичного проживания людей — это служебки, бытовки и площади, предназначенные для производства.

Можно ли?

Можно, главное, чтобы помещение соответствовало установленным законом требованиям.

Общие правила

По ЖК РФ жилыми являются изолированные помещения, пригодные для использования в течение всего года. Также они обязаны соответствовать санитарным и гигиеническим нормам. 

Имущество, не подходящее под данные нормы, перевести в жилое можно тогда, когда оно в случае необходимости будет соответствовать всем требованиям.

[attention type=yellow][attention type=yellow]
Важно помнить, что жилым может быть целый частный дом или квартира. Дача может стать жилой только в том случае, если она становится капитальным строением и правила ее перевода соответствует правилам использования земельного участка.

[/attention][/attention]

Помимо этого, жилым помещением становится только то имущество, которое не обременено третьими лицами и находится в законной собственности.

Ограничения

Перевод нельзя осуществить в следующих случаях:

  • Если имущество не считается частью недвижимости, располагающейся на зонированной жилой территории, которая оснащена коммуникациями.
  • Если конструкции имущества находятся в несоответствующем эксплуатационном состоянии, на них имеются трещины и иные повреждения, представляющие опасность здоровью граждан.
  • Если коммуникационные системы располагаются в доступных для людей местах и предоставляют опасность их здоровью.
  • Оно не имеет систему защиты от утечки воды, которая используется в быту.
  • Если имущество не имеет инженерные коммуникации, электросети, систему безопасности, отопления газо-и водоснабжения.

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2018 году?

В текущем году особых изменений в процедуре переоформления жилья из нежилого в жилое нет. Необходимо предоставить определенный пакет документов и соблюсти этапы процедуры.

Пошаговый алгоритм

Этапы процедуры и куда нужно обратиться:

  1. Готовим проект по переустройству или перепланировке. Согласие с других собственников квартиры требуется тогда, когда будет затрагиваться общее имущество. Это фиксируется в части 2 статьи ст.40 ЖК РФ.
  2. Подготавливаем бумаги. Процедура фиксируется в ч. 2, 2.1 статьи ст.23 ЖК РФ, п.2.5.1.1 Административного регламента, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП. От гражданина понадобится: заявка о необходимости предоставить услугу; гражданский паспорт; правоустанавливающие бумаги на помещение, оформленные до 31. 01. 1998 года — оригинал и заверенная нотариусом копия; проект переустройства или перепланировки; протокол собрания собственников.; дополнительно прикладывается уведомление о собрании и вручение его всем собственникам, лист регистрации участников, решения по всем важным вопросам, список пришедших граждан; зключение о соответствии помещения требованиям.
  3. Обращаемся в органы, оказывающие услугу. В Москве — Департамент городского имущества. Оформляются бумаги через МФЦ или интернет. Порядок фиксируется в части 2 статьи 23 ЖК, пунктом 2.3.3 Административного регламента. После сдачи бумаг человеку дается уведомление об их принятии. Они рассматриваются в течение 48 дней. Это регламентируется п.2.7.1 Административного регламента. Гражданину направляется уведомление о вынесенном решении. Порядок описан в ч.5 статьи 23 ЖК. Если гражданин с ним не согласен, то он может в течение 3 месяцев его обжаловать.
  4. Проводим перепланировку помещения и получаем акт приемочной комиссии. Это регламентируется частью 8, 9 статьи 23 ЖК РФ. Оформляется он 10 дней.
  5. Обращаемся к кадастровому инженеру и готовим технический план перепланировки.

Источник: http://onlineur.ru/kak-perevesti-nezhiloe-pomeshhenie-v-zhiloe/

Как перевести нежилое помещение в жилое помещение по кодексу?

Изменение назначения здания из нежилого в жилое

Во многих домах имеются помещения, не предназначенные для проживания в них людей, а имеющие другое предназначение. Это и торговые, и складские, реже производственные площади, объекты социального назначения. Естественно, что собственник помещений может использовать их по прямому назначению, а может и просто произвести необходимый ремонт и проживать в них.

Сам по себе факт проживания на этих площадях будет незаконным, поскольку по своей категории они относятся к нежилому фонду.

Не получится совершить никаких регистрационных действий (прописка в нежилом помещении, временная регистрация) или действий, связанных с отчуждением собственности (продажа, дарение и других).

Для того чтобы стать полноправным, и главное законным собственником такого жилья необходимо перевести его из нежилого фонда в жилой. Любые вопросы такого перевода решаются на уровне органов местной власти.

Ограничения на перевод объектов нежилого фонда.

Действующее законодательство (в основном Жилищный Кодекс) накладывает определённые ограничения на изменение статуса фонда жилья. Существуют помещения, которым не удастся присвоить статус жилых ни при каких обстоятельствах.

Однако часть нежилого фонда можно перевести в жилой при выполнении следующих требований.

  1. Лицо, изъявляющее желание изменить статус помещения, должно быть собственником этой площади. Не будут даже рассматриваться заявления на перевод от лица, не владеющего помещениями, а, например, арендующего их. Срок аренды в данном случае значения не имеет. Кроме этого, нежилые площади не должны быть в залоге. В случае если они приобретались в кредит или ипотеку, то последние должны быть полностью погашены.
  2. Помещение должно соответствовать установленным нормам (санитарным и техническим) и правилам пожарной безопасности. Санитарные нормы для жилых помещений разрабатываются и утверждаются Главным санитарным врачом РФ, противопожарные правила основываются на приказах и распоряжениях МЧС РФ. Если какие-нибудь требования норм и правил не выполняются перевод будет невозможным.
  3. Помещение, предполагаемое к переводу в жилой фонд, должно располагаться в городской зоне, предназначенной для проживания людей и имеющей развитую инфраструктуру (водопровод, электрические и газовые сети, канализация, теплоснабжение).
  4. Помещение обязано быть технически исправно, все его конструкции не должны иметь деформаций или повреждений, снижающих эксплуатационные характеристики. Оно не должно представлять опасности для людей, которые в нём будут проживать и для других жильцов. Кроме этого, должна быть безопасна и прилегающая к такому помещению дворовая территория, лестничные пролёты, подъезды.

Документы, предоставляемые при смене статуса помещения.

Все вопросы решаются жилищной комиссией при органах местной власти. Для этого собственник объекта должен предоставить пакет документов. На основании этих документов комиссия и выносит решение о возможности или невозможности смены статуса помещения.

  • Заявление. Составляется собственником и адресуется в соответствующий комитет. В нём формулируется просьба о рассмотрении вопроса об изменении принадлежности к нежилому фонду.
  • Документы, дающие право собственности на данное помещение. Допускается предоставление копий, но в этом случае эти копии должны быть нотариально заверены. Документы на право собственности должны быть на имя лица, подающего заявление о смене статуса помещения.
  • Технический паспорт на данное помещение. Он выдаётся при оформлении права собственности и отражает подробное техническое описание объекта. В случае если на данной площади проводились какие-нибудь работы, например, связанные с перепланировкой, то в техническом паспорте эти изменения должны быть отражены. В противном случае технический паспорт будет считаться неактуальным и к рассмотрению приниматься не будет.
  • План дома по каждому этажу отдельно. Его можно взять в жилищно-эксплуатационном участке. С его помощью специалисты получат полные и всесторонние сведения о том, что повлечёт за собой смена статуса помещения для всего дома.
  • В случае необходимости может потребоваться проект переустройства объекта. Как правило, это необходимо в тех случаях, когда переоформляемая площадь не соответствует нормам для жилого помещения и для придания ей этого соответствия необходимы строительные или ремонтные работы.
  • Согласие соседей. Оно должно быть письменным и собственноручно ими подписанным.

Данный перечень документов является окончательным и жилищные комиссии, в ведении которых находится рассмотрение вопросов о смене статуса помещений, не вправе требовать предоставления каких- либо других документов.

При отказе принять данный пакет или требовании представить документы, не отражённые в перечне, любой гражданин может обратиться в судебные инстанции с соответствующим заявлением.

Процедура перевода помещения в жилой фонд.

Весь перевод состоит из нескольких этапов:

  • Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения.
  • Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
  • Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
  • Получение разрешения.
  • Изменение данных в базе ПИБ.
  • Получение свидетельства об изменении статуса объекта.

Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.

Любой отрицательный ответ должен содержать основание для отказа с подробным перечнем нарушений норм и правил. В случае если заявитель не согласен с доводами, он может обратиться в суд.

Помощь юристов при изменении статуса помещения.

Самостоятельное выполнение всего комплекса работ по смене статуса помещения повлечёт за собой большие затраты времени и сил. Особенно это будет заметно на этапе составления и согласования проектной документации.

Если потери времени и материальные затраты (разработка любого проекта и его согласование удовольствие не дешёвое) не являются определяющим фактором, то можно попытаться выполнить всю процедуру перевода самостоятельно, не прибегая к услугам юристов.

Юридические фирмы выполнят ту же работу своими силами. За свои услуги они естественно возьмут плату (и не маленькую), но заявитель будет избавлен от необходимости тратить время в проектных организациях, на согласования и сбор различных документов.

Минимальная стоимость юридического сопровождения перевода нежилого помещения в жилое составляет 300000 – 350000 рублей.

Помощь юристов удобна ещё и тем, что в этом случае будут учтены все тонкости смены статуса помещения.

По желанию заказчика юридическая фирма может выполнить не весь комплекс работ по переводу нежилого помещения в жилое, а только определённые его этапы. Например, те из них, которые представляют наибольшие затруднения для большинства обычных граждан – составление проектной документации и её дальнейшее согласование.

(1 votes, average: 5,00 5)

Источник: https://bukva-zakona.com/zhilishhnoe-pravo/perevod-nezhilogo-pomeshheniya-v-zhiloe

Пошаговая инструкция по переводу нежилого помещения в жилое

Изменение назначения здания из нежилого в жилое

С формальностями перевода помещений из жилого фонда в нежилой знакомы многие предприниматели и юристы. Под нежилыми помещениями подразумеваются, например, офисы или производственные цехи. А вот практика переводов нежилых офисов в категорию жилых помещений встречается реже.

Все потому, что если у человека есть средства, ему проще приобрести стандартную квартиру или дом, чем заниматься этой процедурой, порой весьма непростой. К жилым помещениям государственные службы предъявляют гораздо более серьезные требования, чем к коммерческим помещениям.

И если сделать жилыми бывшие офисы в многоэтажном здании бывает еще достаточно просто, то с дачами или домами дела обстоят по-другому, перепланировка может оказаться очень дорогой, а часто и попросту невозможной.

Тем не менее, Законом рассматривается как вопрос перевода жилых помещений в категорию нежилых, так и наоборот – нежилых в категорию жилых. Подобные операции можно проводить с квартирами в многоквартирных домах, частными домами, дачами и комнатами в общежитиях. Правда, в каждом отдельном случае есть свои особенности и тонкости.

Согласно Жилищному кодексу, жилыми признаются изолированные помещения, являющиеся пригодными для круглогодичного проживания. Существуют установленные санитарные нормы (детально они описаны в СанПиН 2.1.2.2645-10), которым эти помещения должны соответствовать в полной мере.

Согласно 22-й статье Жилищного кодекса также допускается неполное соблюдение требований, но при условии, что помещение в любой момент можно «довести до ума», переустроить. Жилыми признаются как целые частные дома или квартиры, так и их части, а также комнаты.

[attention type=red][attention type=red]
В некоторых случаях дачи тоже могут быть признаны жилыми, если их утвердят в качестве капитальных строений, то есть, тех же частных домов, но только если это будут разрешать условия использования участка, на котором построена дача.

[/attention][/attention]

Таким образом, желая перевести помещение в категорию жилых, необходимо, чтобы:

  • оно соответствовало санитарным нормам (то есть, было пригодно для постоянного проживания в нем) или же в нем имелись все условия для приведения в соответствие установленным Законом требованиям;
  • оно не было обременено правами других лиц и находилось в собственности заявителя.

Соответствие помещения нормам должны подтвердить санитарно-эпидемиологическая служба, МЧС, жилищные органы. Главное, убедить специалистов, что в помещении можно жить без вреда для здоровья хоть зимой, хоть летом. Это значит, что квартира или дом в обязательном порядке должны быть оснащены электричеством и отоплением.

А вот наличие воды, канализации или газа не считается непременным условиям для признания помещения жилым, без них можно обойтись. Например, в частных домах туалет может находиться на улице, а газом семья вообще может не пользоваться.

Еще одно непременное условие конкретно для домов – они должны быть построены на фундаменте, иначе жилого статуса им ни в коем случае не присвоят.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Пошаговая инструкция

Процедура перевода помещения завершается на этапе получения новых документов в Росреестре. К заявлению о государственной регистрации надо будет обязательно приложить документ, подтверждающий изменение назначения объекта. Получить его нужно в органах местного самоуправления. Чтобы провести операцию, следует придерживаться следующей пошаговой стратегии.

Документы

Первым делом собираем необходимые документы. Их перечень может варьироваться в зависимости от положений региональных законов и каждой ситуации отдельно. Однако в обязательном порядке в списке документов присутствуют:

  • паспорт заявителя;
  • само заявление о переводе помещения в категорию жилых;
  • документы, подтверждающие, что помещение находится в собственности заявителя;
  • заключения СЭС, МЧС и жилищных служб, подтверждающие, что жилье соответствует всем стандартам;
  • проект переустройства, если жилью необходима перепланировка.

Дополнительно может понадобиться, например, поэтажный план здания и кадастровый паспорт с техническим планом (обе справки заказываются в БТИ). В Москве должностные лица самостоятельно получают ряд недостающих в этом списке документов (поэтажный план здания, паспорт земельного участка и т.д.

), однако их можно собрать и подать по своей инициативе. В других регионах страны заявителям часто приходится оформлять перед подачей заявления документы и справки исключительно самостоятельно.

Хотя если помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, справки из БТИ, по правилам, приносить не обязательно.

Перепланировка жилья

Переустройство жилья можно рассматривать как отдельную часть операции, поскольку в одних случаях квартиры и дома признают жилыми при наличии самого проекта переустройства, в других – требуют предварительно это переустройство провести.

Таким образом, заявитель обязан провести ремонт, не отходя от плана, утвержденного проектной организацией и согласованного с муниципалитетом, а затем внести все изменения в техническую и правоустанавливающую документацию, получить акт приемочной комиссии, куда входят представители муниципалитета, противопожарной службы, МЧС и СЭС.

Чтобы дело проходило быстрее, можно обратиться к посредникам, риэлторам или юридическим компаниям, которые занимаются сбором всех разрешений на перепланировку.

Если нужны незначительные изменения в помещении, к проектным организациям можно не прибегать, сделав эскиз фломастерами на плане строения самостоятельно.

Подаем заявление

Проведя перепланировку и собрав все документы, подаем заявление в уполномоченный орган.

В Москве это можно сделать напрямую через Департамент городского имущества, а также через многофункциональный центр или портал государственных услуг путем подачи электронной заявки.

В других регионах и городах документы могут принимать департаменты жилищной политики, комитеты имущественных отношений, то есть, органы, отвечающие за жилой фонд.

[attention type=green][attention type=green]
Услуга бесплатна (в отличие от перепланировки помещения, на которую может уйти, с учетом изготовления проекта, технического и кадастрового паспортов, около десяти тысяч рублей и больше). После подачи заявления ответ должен прийти в течение 48 рабочих дней.

[/attention][/attention]

За этот срок в Департаменте городского имущества обязаны либо согласовать перевод помещения, либо отказать, ссылаясь на недостатки помещения и законные основания для такого решения.

Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев после получения извещения.  

Регистрируем жилое помещение

После того как помещение утвердят в качестве жилого, на него нужно будет получить в БТИ новый кадастровый паспорт и поэтажный план здания с экспликацией, новое свидетельство о праве собственности.

Документы для получения последнего (заявление и копия паспорта, имеющиеся правоустанавливающие документы на помещение, справки из БТИ) подаем в Россреестр или же проводим операцию через многофункциональный центр.

Эта услуга платная, для ее проведения нужно уплатить госпошлину, которая на июнь 2016 года составляла 350 рублей.

Желательно квитанцию об уплате пошлины также сдать в числе всех документов, однако в Росреестре могут проверить информацию и самостоятельно через Государственную информационную систему. Если сведений о платеже там не будет, орган вправе отказать в проведении государственной регистрации.

Срок регистрации не может превышать 10 рабочих дней.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Особенности перевода квартиры в категорию жилых

Изменение назначения объекта, находящегося в многоквартирном доме, вариант самый распространенный и простой. В 22-й статье Жилищного кодекса указано, что квартиры могут считаться жилыми, если в них соблюдены следующие нормативы (неполный перечень):

  • есть вентиляция, канализация, электро- и водоснабжение;
  • помещение является полностью изолированным;
  • квартира располагается в зоне жилой застройки;
  • состояние квартиры не вызывает опасений для жизни проживающих в ней людей и тех, кто живет по соседству. 

Вопрос перепланировки нежилого помещения, которое переводят в жилую квартиру, актуален почти в ста процентах случаев. У магазинов и офисов по-своему разделено внутреннее пространство, совсем не так, как того требуют нормативы для жилого помещения.

Поэтому для начала нужно уладить вопрос переустройства (через проектные организации или через согласование эскиза).

[attention type=yellow][attention type=yellow]
Важно не забывать, что в многоэтажках переустройство часто затрагивает соседние квартиры, особенно если речь идет о помещении на первом этаже, поэтому перед началом любых работ нужно получить согласие соседей на общем собрании собственников.

[/attention][/attention]

Для согласования проекта или эскиза понадобится протокол собрания, к которому следует приложить лист регистрации участвующих в собрании, полный список собственников, их согласие на переустройство.

Особенности перевода дома в садоводческом товариществе

Сделать дом в садоводческом товариществе жилым по документам – задача не из легких.

Часто бывает так, что такой дом оснащен всем необходимым, построен очень добротно и вообще комфортен для круглогодичного проживания не менее, а может даже более чем любая среднестатистическая квартира, но муниципальные власти жилым его не признают.

Все дело в том, что у таких домов отсутствует одна очень важная деталь, обязательная для признания помещения жилым, – они построены на участке, предназначенном для огородничества и садоводства, а не жилой застройки.

Согласно российскому законодательству, есть три типа участков, предназначенных специально или преимущественно для огородничества:

  1. огородные земельные участки (строить в таких местах капитальные здания запрещено, а некапитальные не подлежат по техническим параметрам признанию в качестве жилых);
  2. дачные земельные участки (пригодны для строительства жилого дома);
  3. садовые земельные участки (пригодны для строения капитальных жилых строений, но не жилых помещений).

Дома или помещения, построенные на участках первого и третьего типов, зарегистрировать в качестве жилых нельзя, поскольку их разрешенное использование не предполагает строительства жилых домов. Жилые дома или помещения тем и отличаются от жилых строений, что первые регистрируются в качестве жилых, вторые – могут быть пригодны для проживания, но не для регистрации.

Таким образом, почти единственной возможностью признания строения на садовом земельном участке жилым является решение вопроса через суд. Вместе с заявлением понадобятся правоустанавливающие документы и технический паспорт. Однако все не так просто.

Суд может признать строение жилым, только если оно стоит на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.

[attention type=red][attention type=red]
Решение об изменении порядка разрешенного использования принимается уполномоченными органами, то есть, муниципалитетом и управлением или департаментом, отвечающим за жилищный фонд.

[/attention][/attention]

Если муниципалитет даст добро, собственнику нужно будет обратиться в орган кадастрового учета и получить новый кадастровый паспорт на участок и на жилой дом, а после зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав.

Как признать жилым частный дом

Если дом располагается в зоне, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, то главной загвоздкой для признания его жилым будет уже не вопрос предназначения участка, а пригодность строения к круглогодичному проживанию. При несоответствии техническим нормам, надо будет согласовать и провести перепланировку, после чего с переводом дома в категорию жилых проблем быть не должно.

Особенности перевода комнаты в общежитии в категорию жилых помещений

Чтобы признать комнату в общежитии жилой, понадобятся документы из общего списка и, как в случае с квартирой, согласие всех жильцов общежития на перевод и переоформление комнаты.

Так же проводим перепланировку, учитывая согласованный план, получаем акт приемочной комиссии, и отправляемся с заявлением в жилищные органы. В случае отказа, всегда можно попробовать решить проблему в судебном порядке.

Если у гражданина нет уверенности, что он сможет выиграть дело самостоятельно, ему лучше обратиться к квалифицированному адвокату.

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-perevesti-nezhiloe-pomeshhenie-v-zhiloe

Как изменить назначение недвижимости

Изменение назначения здания из нежилого в жилое

Если вы считаете, что, купив недвижимость, можете делать с ней, что угодно, то эта статья для вас.

Любое недвижимое имущество имеет свое функциональное целевое назначение, причем, установленное законом, разграничение на «жилое» и «нежилое» на практике является весьма расплывчатым.

В частности эксплуатация коммерческой недвижимости имеет разные цели, кроме того участок под зданием также имеет свой функционал. Вот и попробуем разобраться с понятием назначение, как с юридической, так и с экономической точки зрения.

Фото с Flickr.com|The Residences at Dove Mountain

Как уже отмечалось, законодатель делит все здания на жилые и нежилые. Перевод одних в другие и наоборот подробно прописан в действующем законодательстве, это и нормы Жилищного кодекса РФ и градостроительные требования. Про особенности перевода помещений из жилого в нежилое можно узнать из статьи «Как сделать из квартиры офис».

В крупных городах появляются новые форматы жилой недвижимости, так называемые квартиры в стиле «лофт», студии и мастерские. Художественные замыслы проектировщиков и дизайнеров не помещаются в скучные квартирные планировки, креативщикам хочется городской недвижимости с размахом. На помощь приходят обанкроченные заводы и фабрики, пустующие складские помещения, чердаки и подвалы.

Пакет документов для изменения облика и функционала нежилой недвижимости следующий:

  • заявление;
  • технический, кадастровый паспорта;
  • правоподтверждающие документы;
  • проект перепланировки;
  • заключение на соответствие нормам санитарно-эпидемиологическим, пожарной безопасности и иным.

Обращаться необходимо в комиссию по использованию жилищного фонда при муниципальном органе власти. Там, кстати говоря, и помогут определиться с перечнем документов.

Когда из нежилого здания сделать апартаменты-лофт не получится

  1. Нежилое здание/помещение находится в полуразрушенном состоянии, имеются дефекты, препятствующие эксплуатации.
  2. Здание находится в промышленной зоне, отсутствует необходимая социальная инфраструктура.
  3. Конфигурация здания (высота потолков, размер проемов) не соответствует требованиям, предъявляемым к жилью.
  4. Нет и/или невозможно провести инженерные коммуникации (свет, вода, канализация, вентиляция, газ).

Примечание: когда все будет готово, здание принято комиссией, не забудьте перерегистрировать вашу собственность. Теперь у Вас не нежилое помещение, а квартира или частное домовладение.

Назначение коммерческой недвижимости

Понятие редевелопмента появилось сравнительно недавно, а вот на деле его использовали еще в 90-е. Перепрофилирование образовательных учреждений в офисы фирм-однодневок и полулегальных бизнесменов отняли у городов огромное количество детских садов. Схемы эти в большинстве своем противоречили или нагло обходили действующее законодательство.

Современный редевелопмент коммерческой недвижимости выглядит более прилично. Чего только стоит изменение функционала фабрики «Красный Октябрь», которую превратили в богемный центр с ресторанами, выставочными залами и офисами крупных компаний. Также как и для физических лиц, для организаций пустующие заводы и цеха представляют простор для творчества и экономическую перспективу. 

Основные причины:

  • хорошее расположение;
  • большая площадь помещений;
  • большая территория;
  • известность места.

Правовые вопросы редевелопмента коммерческой недвижимости

На первый взгляд с правой точки зрения не важно, будет собственник использовать имущество для организации торговли или для общепита.

На самом деле разный род деятельности предполагает различные требования к организации и оснащению пространства. Например, санитарные нормы, применяемые к ресторану и к цеху, существенно отличаются.

Кроме того, режим налогообложения организации также зависит от вида деятельности. 

К некоторым специальным режимам применяются физические показатели, такие как площадь торгового зала, а вот если в разрешительной документации написано не торговая площадь, а цех, это может стать проблемой.

Если здание планируется глобально менять (внешний и внутренний облик) — это реконструкция. Она требует получения разрешений от муниципальных органов власти, заключений различных комиссий, плана реконструкции и его утверждения местными власти.

Как следствие этих мероприятий — внесение изменений в ЕГРП и техническую документацию.

Если вы не меняете площади и внешнего вида здания, достаточно внести изменения в технические документы (например, изменится экспликация здания или поэтажный план).

Краеугольный вопрос — земля под зданием

На нашем портале был подробно освящен вопрос изменения категории земли, статья «Как поменять категорию земли?». Однако земельный вопрос представляет наиболее сложную проблему в законодательстве. Дело в том, что в законе не имеется четкого определения понятий категория земли и вид разрешенного использования.

Из анализа практики судов видно, что целевое назначение относится к земельному законодательству. Разрешенное использование — это фактически территориальное зонирование, согласно утвержденному плану застройки. Конкретного перечня видов использования земли в законе нет.

Государственные и муниципальные земельные участки предоставляются под строительство и для других целей. Местные власти могут разрешить как многоэтажное строительство, так и малоэтажное, предоставить участок под строительство зданий производственного назначения.

[attention type=green][attention type=green]
Указание на цель содержится в договорах, например аренды, в Постановлениях Администрации о предоставлении в собственность земельного участка. 

[/attention][/attention]

Последствия самовольного изменения назначения

  1. Администрация может потребовать снести здание, строение или сооружение. Для капитального строительства эта схема не работает, а вот для остальных (киоски, ограждения, гаражи) вполне.
  2. Договор долгосрочной аренды можно расторгнуть на основании несоответствия разрешенного использования реальному.
  3. Можно нарваться на административный штраф или предупреждение от УФАС (Антимонопольный орган).

Что делать в таких случаях

Если участок Вам предоставили под строительство торгового центра, а вы хотите создать гостиничный бизнес, стоит обратиться в администрацию и Комитет архитектуры и градостроительства города. С согласия последнего Администрация поменяет в правопредоставляющих документах цель использования.

Внимание: перепрофилированием участка лучше заняться до начала строительства.  

Если здания построено в нарушение требований разрешенного использования земли, только муниципалитет способен решить эту проблему. Будь то аренда или собственность, в договор или постановление можно внести изменения. Обратите внимание на полученный кадастровый и технический паспорт, при наличии сведений о цели эксплуатации, необходимы будут изменения.

В заключении хочется отметить, что любые изменения надо производить с оглядкой на экономическую перспективу и целесообразность.

Посчитайте затраты на реконструкцию, согласования и регистрацию и отнимите их от предполагаемой прибыли. Стоит ли овчинка выделки, решать конкретному собственнику.

Примеров удачного редевелопмента в крупных городах становится все больше, может быть заброшенный цех давно ждет вашего вмешательства в его судьбу?

Источник: https://journal.regionalrealty.ru/kak-izmenit-naznachenie-nedvizhimosti/

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2018 году – можно ли, стоимость перевода, ндфл

Изменение назначения здания из нежилого в жилое
Изменение назначения здания из нежилого в жилое

Смена статуса имущества осуществляется с соблюдением четко установленных правил. Благодаря их выполнению процедуру можно считать законной и правомерной. 

Согласно статье 288 Гражданского кодекса собственник вправе пользоваться и распоряжаться жилым помещением в соответствии с предусмотренным ему назначением. А о том, как изменить назначение этого помещения, расскажем в статье.

Понятия

Жилым называется помещение, которое изолировано от других, отвечает санитарным нормам и требованиям противопожарной безопасности. Также в нем должно быть предусмотрено все для круглогодичного проживания.

Таким образом, помещение, которое будет переводиться в статус жилого, должно иметь не только достаточную площадь, но и дополнительные комнаты, предназначенные для человеческих нужд.

Нежилым считается помещение, не предназначенное для круглогодичного проживания людей — это служебки, бытовки и площади, предназначенные для производства.

Можно ли?

Можно, главное, чтобы помещение соответствовало установленным законом требованиям.

Общие правила

По ЖК РФ жилыми являются изолированные помещения, пригодные для использования в течение всего года. Также они обязаны соответствовать санитарным и гигиеническим нормам. 

Имущество, не подходящее под данные нормы, перевести в жилое можно тогда, когда оно в случае необходимости будет соответствовать всем требованиям.

[attention type=yellow][attention type=yellow]
Важно помнить, что жилым может быть целый частный дом или квартира. Дача может стать жилой только в том случае, если она становится капитальным строением и правила ее перевода соответствует правилам использования земельного участка.

[/attention][/attention]

Помимо этого, жилым помещением становится только то имущество, которое не обременено третьими лицами и находится в законной собственности.

Ограничения

Перевод нельзя осуществить в следующих случаях:

  • Если имущество не считается частью недвижимости, располагающейся на зонированной жилой территории, которая оснащена коммуникациями.
  • Если конструкции имущества находятся в несоответствующем эксплуатационном состоянии, на них имеются трещины и иные повреждения, представляющие опасность здоровью граждан.
  • Если коммуникационные системы располагаются в доступных для людей местах и предоставляют опасность их здоровью.
  • Оно не имеет систему защиты от утечки воды, которая используется в быту.
  • Если имущество не имеет инженерные коммуникации, электросети, систему безопасности, отопления газо-и водоснабжения.

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2018 году?

В текущем году особых изменений в процедуре переоформления жилья из нежилого в жилое нет. Необходимо предоставить определенный пакет документов и соблюсти этапы процедуры.

Пошаговый алгоритм

Этапы процедуры и куда нужно обратиться:

  1. Готовим проект по переустройству или перепланировке. Согласие с других собственников квартиры требуется тогда, когда будет затрагиваться общее имущество. Это фиксируется в части 2 статьи ст.40 ЖК РФ.
  2. Подготавливаем бумаги. Процедура фиксируется в ч. 2, 2.1 статьи ст.23 ЖК РФ, п.2.5.1.1 Административного регламента, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП. От гражданина понадобится: заявка о необходимости предоставить услугу; гражданский паспорт; правоустанавливающие бумаги на помещение, оформленные до 31. 01. 1998 года — оригинал и заверенная нотариусом копия; проект переустройства или перепланировки; протокол собрания собственников.; дополнительно прикладывается уведомление о собрании и вручение его всем собственникам, лист регистрации участников, решения по всем важным вопросам, список пришедших граждан; зключение о соответствии помещения требованиям.
  3. Обращаемся в органы, оказывающие услугу. В Москве — Департамент городского имущества. Оформляются бумаги через МФЦ или интернет. Порядок фиксируется в части 2 статьи 23 ЖК, пунктом 2.3.3 Административного регламента. После сдачи бумаг человеку дается уведомление об их принятии. Они рассматриваются в течение 48 дней. Это регламентируется п.2.7.1 Административного регламента. Гражданину направляется уведомление о вынесенном решении. Порядок описан в ч.5 статьи 23 ЖК. Если гражданин с ним не согласен, то он может в течение 3 месяцев его обжаловать.
  4. Проводим перепланировку помещения и получаем акт приемочной комиссии. Это регламентируется частью 8, 9 статьи 23 ЖК РФ. Оформляется он 10 дней.
  5. Обращаемся к кадастровому инженеру и готовим технический план перепланировки.

Источник: http://onlineur.ru/kak-perevesti-nezhiloe-pomeshhenie-v-zhiloe/

Как перевести нежилое помещение в жилое помещение по кодексу?

Изменение назначения здания из нежилого в жилое

Во многих домах имеются помещения, не предназначенные для проживания в них людей, а имеющие другое предназначение. Это и торговые, и складские, реже производственные площади, объекты социального назначения. Естественно, что собственник помещений может использовать их по прямому назначению, а может и просто произвести необходимый ремонт и проживать в них.

Сам по себе факт проживания на этих площадях будет незаконным, поскольку по своей категории они относятся к нежилому фонду.

Не получится совершить никаких регистрационных действий (прописка в нежилом помещении, временная регистрация) или действий, связанных с отчуждением собственности (продажа, дарение и других).

Для того чтобы стать полноправным, и главное законным собственником такого жилья необходимо перевести его из нежилого фонда в жилой. Любые вопросы такого перевода решаются на уровне органов местной власти.

Ограничения на перевод объектов нежилого фонда.

Действующее законодательство (в основном Жилищный Кодекс) накладывает определённые ограничения на изменение статуса фонда жилья. Существуют помещения, которым не удастся присвоить статус жилых ни при каких обстоятельствах.

Однако часть нежилого фонда можно перевести в жилой при выполнении следующих требований.

  1. Лицо, изъявляющее желание изменить статус помещения, должно быть собственником этой площади. Не будут даже рассматриваться заявления на перевод от лица, не владеющего помещениями, а, например, арендующего их. Срок аренды в данном случае значения не имеет. Кроме этого, нежилые площади не должны быть в залоге. В случае если они приобретались в кредит или ипотеку, то последние должны быть полностью погашены.
  2. Помещение должно соответствовать установленным нормам (санитарным и техническим) и правилам пожарной безопасности. Санитарные нормы для жилых помещений разрабатываются и утверждаются Главным санитарным врачом РФ, противопожарные правила основываются на приказах и распоряжениях МЧС РФ. Если какие-нибудь требования норм и правил не выполняются перевод будет невозможным.
  3. Помещение, предполагаемое к переводу в жилой фонд, должно располагаться в городской зоне, предназначенной для проживания людей и имеющей развитую инфраструктуру (водопровод, электрические и газовые сети, канализация, теплоснабжение).
  4. Помещение обязано быть технически исправно, все его конструкции не должны иметь деформаций или повреждений, снижающих эксплуатационные характеристики. Оно не должно представлять опасности для людей, которые в нём будут проживать и для других жильцов. Кроме этого, должна быть безопасна и прилегающая к такому помещению дворовая территория, лестничные пролёты, подъезды.

Документы, предоставляемые при смене статуса помещения.

Все вопросы решаются жилищной комиссией при органах местной власти. Для этого собственник объекта должен предоставить пакет документов. На основании этих документов комиссия и выносит решение о возможности или невозможности смены статуса помещения.

  • Заявление. Составляется собственником и адресуется в соответствующий комитет. В нём формулируется просьба о рассмотрении вопроса об изменении принадлежности к нежилому фонду.
  • Документы, дающие право собственности на данное помещение. Допускается предоставление копий, но в этом случае эти копии должны быть нотариально заверены. Документы на право собственности должны быть на имя лица, подающего заявление о смене статуса помещения.
  • Технический паспорт на данное помещение. Он выдаётся при оформлении права собственности и отражает подробное техническое описание объекта. В случае если на данной площади проводились какие-нибудь работы, например, связанные с перепланировкой, то в техническом паспорте эти изменения должны быть отражены. В противном случае технический паспорт будет считаться неактуальным и к рассмотрению приниматься не будет.
  • План дома по каждому этажу отдельно. Его можно взять в жилищно-эксплуатационном участке. С его помощью специалисты получат полные и всесторонние сведения о том, что повлечёт за собой смена статуса помещения для всего дома.
  • В случае необходимости может потребоваться проект переустройства объекта. Как правило, это необходимо в тех случаях, когда переоформляемая площадь не соответствует нормам для жилого помещения и для придания ей этого соответствия необходимы строительные или ремонтные работы.
  • Согласие соседей. Оно должно быть письменным и собственноручно ими подписанным.

Данный перечень документов является окончательным и жилищные комиссии, в ведении которых находится рассмотрение вопросов о смене статуса помещений, не вправе требовать предоставления каких- либо других документов.

При отказе принять данный пакет или требовании представить документы, не отражённые в перечне, любой гражданин может обратиться в судебные инстанции с соответствующим заявлением.

Процедура перевода помещения в жилой фонд.

Весь перевод состоит из нескольких этапов:

  • Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения.
  • Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
  • Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
  • Получение разрешения.
  • Изменение данных в базе ПИБ.
  • Получение свидетельства об изменении статуса объекта.

Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.

Любой отрицательный ответ должен содержать основание для отказа с подробным перечнем нарушений норм и правил. В случае если заявитель не согласен с доводами, он может обратиться в суд.

Помощь юристов при изменении статуса помещения.

Самостоятельное выполнение всего комплекса работ по смене статуса помещения повлечёт за собой большие затраты времени и сил. Особенно это будет заметно на этапе составления и согласования проектной документации.

Если потери времени и материальные затраты (разработка любого проекта и его согласование удовольствие не дешёвое) не являются определяющим фактором, то можно попытаться выполнить всю процедуру перевода самостоятельно, не прибегая к услугам юристов.

Юридические фирмы выполнят ту же работу своими силами. За свои услуги они естественно возьмут плату (и не маленькую), но заявитель будет избавлен от необходимости тратить время в проектных организациях, на согласования и сбор различных документов.

Минимальная стоимость юридического сопровождения перевода нежилого помещения в жилое составляет 300000 – 350000 рублей.

Помощь юристов удобна ещё и тем, что в этом случае будут учтены все тонкости смены статуса помещения.

По желанию заказчика юридическая фирма может выполнить не весь комплекс работ по переводу нежилого помещения в жилое, а только определённые его этапы. Например, те из них, которые представляют наибольшие затруднения для большинства обычных граждан – составление проектной документации и её дальнейшее согласование.

(1 votes, average: 5,00 5)

Источник: https://bukva-zakona.com/zhilishhnoe-pravo/perevod-nezhilogo-pomeshheniya-v-zhiloe

Пошаговая инструкция по переводу нежилого помещения в жилое

Изменение назначения здания из нежилого в жилое

С формальностями перевода помещений из жилого фонда в нежилой знакомы многие предприниматели и юристы. Под нежилыми помещениями подразумеваются, например, офисы или производственные цехи. А вот практика переводов нежилых офисов в категорию жилых помещений встречается реже.

Все потому, что если у человека есть средства, ему проще приобрести стандартную квартиру или дом, чем заниматься этой процедурой, порой весьма непростой. К жилым помещениям государственные службы предъявляют гораздо более серьезные требования, чем к коммерческим помещениям.

И если сделать жилыми бывшие офисы в многоэтажном здании бывает еще достаточно просто, то с дачами или домами дела обстоят по-другому, перепланировка может оказаться очень дорогой, а часто и попросту невозможной.

Тем не менее, Законом рассматривается как вопрос перевода жилых помещений в категорию нежилых, так и наоборот – нежилых в категорию жилых. Подобные операции можно проводить с квартирами в многоквартирных домах, частными домами, дачами и комнатами в общежитиях. Правда, в каждом отдельном случае есть свои особенности и тонкости.

Согласно Жилищному кодексу, жилыми признаются изолированные помещения, являющиеся пригодными для круглогодичного проживания. Существуют установленные санитарные нормы (детально они описаны в СанПиН 2.1.2.2645-10), которым эти помещения должны соответствовать в полной мере.

Согласно 22-й статье Жилищного кодекса также допускается неполное соблюдение требований, но при условии, что помещение в любой момент можно «довести до ума», переустроить. Жилыми признаются как целые частные дома или квартиры, так и их части, а также комнаты.

[attention type=red][attention type=red]
В некоторых случаях дачи тоже могут быть признаны жилыми, если их утвердят в качестве капитальных строений, то есть, тех же частных домов, но только если это будут разрешать условия использования участка, на котором построена дача.

[/attention][/attention]

Таким образом, желая перевести помещение в категорию жилых, необходимо, чтобы:

  • оно соответствовало санитарным нормам (то есть, было пригодно для постоянного проживания в нем) или же в нем имелись все условия для приведения в соответствие установленным Законом требованиям;
  • оно не было обременено правами других лиц и находилось в собственности заявителя.

Соответствие помещения нормам должны подтвердить санитарно-эпидемиологическая служба, МЧС, жилищные органы. Главное, убедить специалистов, что в помещении можно жить без вреда для здоровья хоть зимой, хоть летом. Это значит, что квартира или дом в обязательном порядке должны быть оснащены электричеством и отоплением.

А вот наличие воды, канализации или газа не считается непременным условиям для признания помещения жилым, без них можно обойтись. Например, в частных домах туалет может находиться на улице, а газом семья вообще может не пользоваться.

Еще одно непременное условие конкретно для домов – они должны быть построены на фундаменте, иначе жилого статуса им ни в коем случае не присвоят.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Пошаговая инструкция

Процедура перевода помещения завершается на этапе получения новых документов в Росреестре. К заявлению о государственной регистрации надо будет обязательно приложить документ, подтверждающий изменение назначения объекта. Получить его нужно в органах местного самоуправления. Чтобы провести операцию, следует придерживаться следующей пошаговой стратегии.

Документы

Первым делом собираем необходимые документы. Их перечень может варьироваться в зависимости от положений региональных законов и каждой ситуации отдельно. Однако в обязательном порядке в списке документов присутствуют:

  • паспорт заявителя;
  • само заявление о переводе помещения в категорию жилых;
  • документы, подтверждающие, что помещение находится в собственности заявителя;
  • заключения СЭС, МЧС и жилищных служб, подтверждающие, что жилье соответствует всем стандартам;
  • проект переустройства, если жилью необходима перепланировка.

Дополнительно может понадобиться, например, поэтажный план здания и кадастровый паспорт с техническим планом (обе справки заказываются в БТИ). В Москве должностные лица самостоятельно получают ряд недостающих в этом списке документов (поэтажный план здания, паспорт земельного участка и т.д.

), однако их можно собрать и подать по своей инициативе. В других регионах страны заявителям часто приходится оформлять перед подачей заявления документы и справки исключительно самостоятельно.

Хотя если помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, справки из БТИ, по правилам, приносить не обязательно.

Перепланировка жилья

Переустройство жилья можно рассматривать как отдельную часть операции, поскольку в одних случаях квартиры и дома признают жилыми при наличии самого проекта переустройства, в других – требуют предварительно это переустройство провести.

Таким образом, заявитель обязан провести ремонт, не отходя от плана, утвержденного проектной организацией и согласованного с муниципалитетом, а затем внести все изменения в техническую и правоустанавливающую документацию, получить акт приемочной комиссии, куда входят представители муниципалитета, противопожарной службы, МЧС и СЭС.

Чтобы дело проходило быстрее, можно обратиться к посредникам, риэлторам или юридическим компаниям, которые занимаются сбором всех разрешений на перепланировку.

Если нужны незначительные изменения в помещении, к проектным организациям можно не прибегать, сделав эскиз фломастерами на плане строения самостоятельно.

Подаем заявление

Проведя перепланировку и собрав все документы, подаем заявление в уполномоченный орган.

В Москве это можно сделать напрямую через Департамент городского имущества, а также через многофункциональный центр или портал государственных услуг путем подачи электронной заявки.

В других регионах и городах документы могут принимать департаменты жилищной политики, комитеты имущественных отношений, то есть, органы, отвечающие за жилой фонд.

[attention type=green][attention type=green]
Услуга бесплатна (в отличие от перепланировки помещения, на которую может уйти, с учетом изготовления проекта, технического и кадастрового паспортов, около десяти тысяч рублей и больше). После подачи заявления ответ должен прийти в течение 48 рабочих дней.

[/attention][/attention]

За этот срок в Департаменте городского имущества обязаны либо согласовать перевод помещения, либо отказать, ссылаясь на недостатки помещения и законные основания для такого решения.

Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев после получения извещения.  

Регистрируем жилое помещение

После того как помещение утвердят в качестве жилого, на него нужно будет получить в БТИ новый кадастровый паспорт и поэтажный план здания с экспликацией, новое свидетельство о праве собственности.

Документы для получения последнего (заявление и копия паспорта, имеющиеся правоустанавливающие документы на помещение, справки из БТИ) подаем в Россреестр или же проводим операцию через многофункциональный центр.

Эта услуга платная, для ее проведения нужно уплатить госпошлину, которая на июнь 2016 года составляла 350 рублей.

Желательно квитанцию об уплате пошлины также сдать в числе всех документов, однако в Росреестре могут проверить информацию и самостоятельно через Государственную информационную систему. Если сведений о платеже там не будет, орган вправе отказать в проведении государственной регистрации.

Срок регистрации не может превышать 10 рабочих дней.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Особенности перевода квартиры в категорию жилых

Изменение назначения объекта, находящегося в многоквартирном доме, вариант самый распространенный и простой. В 22-й статье Жилищного кодекса указано, что квартиры могут считаться жилыми, если в них соблюдены следующие нормативы (неполный перечень):

  • есть вентиляция, канализация, электро- и водоснабжение;
  • помещение является полностью изолированным;
  • квартира располагается в зоне жилой застройки;
  • состояние квартиры не вызывает опасений для жизни проживающих в ней людей и тех, кто живет по соседству. 

Вопрос перепланировки нежилого помещения, которое переводят в жилую квартиру, актуален почти в ста процентах случаев. У магазинов и офисов по-своему разделено внутреннее пространство, совсем не так, как того требуют нормативы для жилого помещения.

Поэтому для начала нужно уладить вопрос переустройства (через проектные организации или через согласование эскиза).

[attention type=yellow][attention type=yellow]
Важно не забывать, что в многоэтажках переустройство часто затрагивает соседние квартиры, особенно если речь идет о помещении на первом этаже, поэтому перед началом любых работ нужно получить согласие соседей на общем собрании собственников.

[/attention][/attention]

Для согласования проекта или эскиза понадобится протокол собрания, к которому следует приложить лист регистрации участвующих в собрании, полный список собственников, их согласие на переустройство.

Особенности перевода дома в садоводческом товариществе

Сделать дом в садоводческом товариществе жилым по документам – задача не из легких.

Часто бывает так, что такой дом оснащен всем необходимым, построен очень добротно и вообще комфортен для круглогодичного проживания не менее, а может даже более чем любая среднестатистическая квартира, но муниципальные власти жилым его не признают.

Все дело в том, что у таких домов отсутствует одна очень важная деталь, обязательная для признания помещения жилым, – они построены на участке, предназначенном для огородничества и садоводства, а не жилой застройки.

Согласно российскому законодательству, есть три типа участков, предназначенных специально или преимущественно для огородничества:

  1. огородные земельные участки (строить в таких местах капитальные здания запрещено, а некапитальные не подлежат по техническим параметрам признанию в качестве жилых);
  2. дачные земельные участки (пригодны для строительства жилого дома);
  3. садовые земельные участки (пригодны для строения капитальных жилых строений, но не жилых помещений).

Дома или помещения, построенные на участках первого и третьего типов, зарегистрировать в качестве жилых нельзя, поскольку их разрешенное использование не предполагает строительства жилых домов. Жилые дома или помещения тем и отличаются от жилых строений, что первые регистрируются в качестве жилых, вторые – могут быть пригодны для проживания, но не для регистрации.

Таким образом, почти единственной возможностью признания строения на садовом земельном участке жилым является решение вопроса через суд. Вместе с заявлением понадобятся правоустанавливающие документы и технический паспорт. Однако все не так просто.

Суд может признать строение жилым, только если оно стоит на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.

[attention type=red][attention type=red]
Решение об изменении порядка разрешенного использования принимается уполномоченными органами, то есть, муниципалитетом и управлением или департаментом, отвечающим за жилищный фонд.

[/attention][/attention]

Если муниципалитет даст добро, собственнику нужно будет обратиться в орган кадастрового учета и получить новый кадастровый паспорт на участок и на жилой дом, а после зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав.

Как признать жилым частный дом

Если дом располагается в зоне, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, то главной загвоздкой для признания его жилым будет уже не вопрос предназначения участка, а пригодность строения к круглогодичному проживанию. При несоответствии техническим нормам, надо будет согласовать и провести перепланировку, после чего с переводом дома в категорию жилых проблем быть не должно.

Особенности перевода комнаты в общежитии в категорию жилых помещений

Чтобы признать комнату в общежитии жилой, понадобятся документы из общего списка и, как в случае с квартирой, согласие всех жильцов общежития на перевод и переоформление комнаты.

Так же проводим перепланировку, учитывая согласованный план, получаем акт приемочной комиссии, и отправляемся с заявлением в жилищные органы. В случае отказа, всегда можно попробовать решить проблему в судебном порядке.

Если у гражданина нет уверенности, что он сможет выиграть дело самостоятельно, ему лучше обратиться к квалифицированному адвокату.

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-perevesti-nezhiloe-pomeshhenie-v-zhiloe

Как изменить назначение недвижимости

Изменение назначения здания из нежилого в жилое

Если вы считаете, что, купив недвижимость, можете делать с ней, что угодно, то эта статья для вас.

Любое недвижимое имущество имеет свое функциональное целевое назначение, причем, установленное законом, разграничение на «жилое» и «нежилое» на практике является весьма расплывчатым.

В частности эксплуатация коммерческой недвижимости имеет разные цели, кроме того участок под зданием также имеет свой функционал. Вот и попробуем разобраться с понятием назначение, как с юридической, так и с экономической точки зрения.

Фото с Flickr.com|The Residences at Dove Mountain

Как уже отмечалось, законодатель делит все здания на жилые и нежилые. Перевод одних в другие и наоборот подробно прописан в действующем законодательстве, это и нормы Жилищного кодекса РФ и градостроительные требования. Про особенности перевода помещений из жилого в нежилое можно узнать из статьи «Как сделать из квартиры офис».

В крупных городах появляются новые форматы жилой недвижимости, так называемые квартиры в стиле «лофт», студии и мастерские. Художественные замыслы проектировщиков и дизайнеров не помещаются в скучные квартирные планировки, креативщикам хочется городской недвижимости с размахом. На помощь приходят обанкроченные заводы и фабрики, пустующие складские помещения, чердаки и подвалы.

Пакет документов для изменения облика и функционала нежилой недвижимости следующий:

  • заявление;
  • технический, кадастровый паспорта;
  • правоподтверждающие документы;
  • проект перепланировки;
  • заключение на соответствие нормам санитарно-эпидемиологическим, пожарной безопасности и иным.

Обращаться необходимо в комиссию по использованию жилищного фонда при муниципальном органе власти. Там, кстати говоря, и помогут определиться с перечнем документов.

Когда из нежилого здания сделать апартаменты-лофт не получится

  1. Нежилое здание/помещение находится в полуразрушенном состоянии, имеются дефекты, препятствующие эксплуатации.
  2. Здание находится в промышленной зоне, отсутствует необходимая социальная инфраструктура.
  3. Конфигурация здания (высота потолков, размер проемов) не соответствует требованиям, предъявляемым к жилью.
  4. Нет и/или невозможно провести инженерные коммуникации (свет, вода, канализация, вентиляция, газ).

Примечание: когда все будет готово, здание принято комиссией, не забудьте перерегистрировать вашу собственность. Теперь у Вас не нежилое помещение, а квартира или частное домовладение.

Назначение коммерческой недвижимости

Понятие редевелопмента появилось сравнительно недавно, а вот на деле его использовали еще в 90-е. Перепрофилирование образовательных учреждений в офисы фирм-однодневок и полулегальных бизнесменов отняли у городов огромное количество детских садов. Схемы эти в большинстве своем противоречили или нагло обходили действующее законодательство.

Современный редевелопмент коммерческой недвижимости выглядит более прилично. Чего только стоит изменение функционала фабрики «Красный Октябрь», которую превратили в богемный центр с ресторанами, выставочными залами и офисами крупных компаний. Также как и для физических лиц, для организаций пустующие заводы и цеха представляют простор для творчества и экономическую перспективу. 

Основные причины:

  • хорошее расположение;
  • большая площадь помещений;
  • большая территория;
  • известность места.

Правовые вопросы редевелопмента коммерческой недвижимости

На первый взгляд с правой точки зрения не важно, будет собственник использовать имущество для организации торговли или для общепита.

На самом деле разный род деятельности предполагает различные требования к организации и оснащению пространства. Например, санитарные нормы, применяемые к ресторану и к цеху, существенно отличаются.

Кроме того, режим налогообложения организации также зависит от вида деятельности. 

К некоторым специальным режимам применяются физические показатели, такие как площадь торгового зала, а вот если в разрешительной документации написано не торговая площадь, а цех, это может стать проблемой.

Если здание планируется глобально менять (внешний и внутренний облик) — это реконструкция. Она требует получения разрешений от муниципальных органов власти, заключений различных комиссий, плана реконструкции и его утверждения местными власти.

Как следствие этих мероприятий — внесение изменений в ЕГРП и техническую документацию.

Если вы не меняете площади и внешнего вида здания, достаточно внести изменения в технические документы (например, изменится экспликация здания или поэтажный план).

Краеугольный вопрос — земля под зданием

На нашем портале был подробно освящен вопрос изменения категории земли, статья «Как поменять категорию земли?». Однако земельный вопрос представляет наиболее сложную проблему в законодательстве. Дело в том, что в законе не имеется четкого определения понятий категория земли и вид разрешенного использования.

Из анализа практики судов видно, что целевое назначение относится к земельному законодательству. Разрешенное использование — это фактически территориальное зонирование, согласно утвержденному плану застройки. Конкретного перечня видов использования земли в законе нет.

Государственные и муниципальные земельные участки предоставляются под строительство и для других целей. Местные власти могут разрешить как многоэтажное строительство, так и малоэтажное, предоставить участок под строительство зданий производственного назначения.

[attention type=green][attention type=green]
Указание на цель содержится в договорах, например аренды, в Постановлениях Администрации о предоставлении в собственность земельного участка. 

[/attention][/attention]

Последствия самовольного изменения назначения

  1. Администрация может потребовать снести здание, строение или сооружение. Для капитального строительства эта схема не работает, а вот для остальных (киоски, ограждения, гаражи) вполне.
  2. Договор долгосрочной аренды можно расторгнуть на основании несоответствия разрешенного использования реальному.
  3. Можно нарваться на административный штраф или предупреждение от УФАС (Антимонопольный орган).

Что делать в таких случаях

Если участок Вам предоставили под строительство торгового центра, а вы хотите создать гостиничный бизнес, стоит обратиться в администрацию и Комитет архитектуры и градостроительства города. С согласия последнего Администрация поменяет в правопредоставляющих документах цель использования.

Внимание: перепрофилированием участка лучше заняться до начала строительства.  

Если здания построено в нарушение требований разрешенного использования земли, только муниципалитет способен решить эту проблему. Будь то аренда или собственность, в договор или постановление можно внести изменения. Обратите внимание на полученный кадастровый и технический паспорт, при наличии сведений о цели эксплуатации, необходимы будут изменения.

В заключении хочется отметить, что любые изменения надо производить с оглядкой на экономическую перспективу и целесообразность.

Посчитайте затраты на реконструкцию, согласования и регистрацию и отнимите их от предполагаемой прибыли. Стоит ли овчинка выделки, решать конкретному собственнику.

Примеров удачного редевелопмента в крупных городах становится все больше, может быть заброшенный цех давно ждет вашего вмешательства в его судьбу?

Источник: https://journal.regionalrealty.ru/kak-izmenit-naznachenie-nedvizhimosti/

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2018 году – можно ли, стоимость перевода, ндфл

Изменение назначения здания из нежилого в жилое
Изменение назначения здания из нежилого в жилое

Смена статуса имущества осуществляется с соблюдением четко установленных правил. Благодаря их выполнению процедуру можно считать законной и правомерной. 

Согласно статье 288 Гражданского кодекса собственник вправе пользоваться и распоряжаться жилым помещением в соответствии с предусмотренным ему назначением. А о том, как изменить назначение этого помещения, расскажем в статье.

Понятия

Жилым называется помещение, которое изолировано от других, отвечает санитарным нормам и требованиям противопожарной безопасности. Также в нем должно быть предусмотрено все для круглогодичного проживания.

Таким образом, помещение, которое будет переводиться в статус жилого, должно иметь не только достаточную площадь, но и дополнительные комнаты, предназначенные для человеческих нужд.

Нежилым считается помещение, не предназначенное для круглогодичного проживания людей — это служебки, бытовки и площади, предназначенные для производства.

Нормативная база

Нормативно-правовые акты:

Можно ли?

Можно, главное, чтобы помещение соответствовало установленным законом требованиям.

Общие правила

По ЖК РФ жилыми являются изолированные помещения, пригодные для использования в течение всего года. Также они обязаны соответствовать санитарным и гигиеническим нормам. 

Имущество, не подходящее под данные нормы, перевести в жилое можно тогда, когда оно в случае необходимости будет соответствовать всем требованиям.

[attention type=yellow][attention type=yellow]
Важно помнить, что жилым может быть целый частный дом или квартира. Дача может стать жилой только в том случае, если она становится капитальным строением и правила ее перевода соответствует правилам использования земельного участка.

[/attention][/attention]

Помимо этого, жилым помещением становится только то имущество, которое не обременено третьими лицами и находится в законной собственности.

Ограничения

Перевод нельзя осуществить в следующих случаях:

  • Если имущество не считается частью недвижимости, располагающейся на зонированной жилой территории, которая оснащена коммуникациями.
  • Если конструкции имущества находятся в несоответствующем эксплуатационном состоянии, на них имеются трещины и иные повреждения, представляющие опасность здоровью граждан.
  • Если коммуникационные системы располагаются в доступных для людей местах и предоставляют опасность их здоровью.
  • Оно не имеет систему защиты от утечки воды, которая используется в быту.
  • Если имущество не имеет инженерные коммуникации, электросети, систему безопасности, отопления газо-и водоснабжения.

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2018 году?

В текущем году особых изменений в процедуре переоформления жилья из нежилого в жилое нет. Необходимо предоставить определенный пакет документов и соблюсти этапы процедуры.

Пошаговый алгоритм

Этапы процедуры и куда нужно обратиться:

  1. Готовим проект по переустройству или перепланировке. Согласие с других собственников квартиры требуется тогда, когда будет затрагиваться общее имущество. Это фиксируется в части 2 статьи ст.40 ЖК РФ.
  2. Подготавливаем бумаги. Процедура фиксируется в ч. 2, 2.1 статьи ст.23 ЖК РФ, п.2.5.1.1 Административного регламента, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП. От гражданина понадобится: заявка о необходимости предоставить услугу; гражданский паспорт; правоустанавливающие бумаги на помещение, оформленные до 31. 01. 1998 года — оригинал и заверенная нотариусом копия; проект переустройства или перепланировки; протокол собрания собственников.; дополнительно прикладывается уведомление о собрании и вручение его всем собственникам, лист регистрации участников, решения по всем важным вопросам, список пришедших граждан; зключение о соответствии помещения требованиям.
  3. Обращаемся в органы, оказывающие услугу. В Москве — Департамент городского имущества. Оформляются бумаги через МФЦ или интернет. Порядок фиксируется в части 2 статьи 23 ЖК, пунктом 2.3.3 Административного регламента. После сдачи бумаг человеку дается уведомление об их принятии. Они рассматриваются в течение 48 дней. Это регламентируется п.2.7.1 Административного регламента. Гражданину направляется уведомление о вынесенном решении. Порядок описан в ч.5 статьи 23 ЖК. Если гражданин с ним не согласен, то он может в течение 3 месяцев его обжаловать.
  4. Проводим перепланировку помещения и получаем акт приемочной комиссии. Это регламентируется частью 8, 9 статьи 23 ЖК РФ. Оформляется он 10 дней.
  5. Обращаемся к кадастровому инженеру и готовим технический план перепланировки.

Источник: http://onlineur.ru/kak-perevesti-nezhiloe-pomeshhenie-v-zhiloe/

Как перевести нежилое помещение в жилое помещение по кодексу?

Изменение назначения здания из нежилого в жилое

Во многих домах имеются помещения, не предназначенные для проживания в них людей, а имеющие другое предназначение. Это и торговые, и складские, реже производственные площади, объекты социального назначения. Естественно, что собственник помещений может использовать их по прямому назначению, а может и просто произвести необходимый ремонт и проживать в них.

Сам по себе факт проживания на этих площадях будет незаконным, поскольку по своей категории они относятся к нежилому фонду.

Не получится совершить никаких регистрационных действий (прописка в нежилом помещении, временная регистрация) или действий, связанных с отчуждением собственности (продажа, дарение и других).

Для того чтобы стать полноправным, и главное законным собственником такого жилья необходимо перевести его из нежилого фонда в жилой. Любые вопросы такого перевода решаются на уровне органов местной власти.

Ограничения на перевод объектов нежилого фонда.

Действующее законодательство (в основном Жилищный Кодекс) накладывает определённые ограничения на изменение статуса фонда жилья. Существуют помещения, которым не удастся присвоить статус жилых ни при каких обстоятельствах.

Однако часть нежилого фонда можно перевести в жилой при выполнении следующих требований.

  1. Лицо, изъявляющее желание изменить статус помещения, должно быть собственником этой площади. Не будут даже рассматриваться заявления на перевод от лица, не владеющего помещениями, а, например, арендующего их. Срок аренды в данном случае значения не имеет. Кроме этого, нежилые площади не должны быть в залоге. В случае если они приобретались в кредит или ипотеку, то последние должны быть полностью погашены.
  2. Помещение должно соответствовать установленным нормам (санитарным и техническим) и правилам пожарной безопасности. Санитарные нормы для жилых помещений разрабатываются и утверждаются Главным санитарным врачом РФ, противопожарные правила основываются на приказах и распоряжениях МЧС РФ. Если какие-нибудь требования норм и правил не выполняются перевод будет невозможным.
  3. Помещение, предполагаемое к переводу в жилой фонд, должно располагаться в городской зоне, предназначенной для проживания людей и имеющей развитую инфраструктуру (водопровод, электрические и газовые сети, канализация, теплоснабжение).
  4. Помещение обязано быть технически исправно, все его конструкции не должны иметь деформаций или повреждений, снижающих эксплуатационные характеристики. Оно не должно представлять опасности для людей, которые в нём будут проживать и для других жильцов. Кроме этого, должна быть безопасна и прилегающая к такому помещению дворовая территория, лестничные пролёты, подъезды.

Документы, предоставляемые при смене статуса помещения.

Все вопросы решаются жилищной комиссией при органах местной власти. Для этого собственник объекта должен предоставить пакет документов. На основании этих документов комиссия и выносит решение о возможности или невозможности смены статуса помещения.

  • Заявление. Составляется собственником и адресуется в соответствующий комитет. В нём формулируется просьба о рассмотрении вопроса об изменении принадлежности к нежилому фонду.
  • Документы, дающие право собственности на данное помещение. Допускается предоставление копий, но в этом случае эти копии должны быть нотариально заверены. Документы на право собственности должны быть на имя лица, подающего заявление о смене статуса помещения.
  • Технический паспорт на данное помещение. Он выдаётся при оформлении права собственности и отражает подробное техническое описание объекта. В случае если на данной площади проводились какие-нибудь работы, например, связанные с перепланировкой, то в техническом паспорте эти изменения должны быть отражены. В противном случае технический паспорт будет считаться неактуальным и к рассмотрению приниматься не будет.
  • План дома по каждому этажу отдельно. Его можно взять в жилищно-эксплуатационном участке. С его помощью специалисты получат полные и всесторонние сведения о том, что повлечёт за собой смена статуса помещения для всего дома.
  • В случае необходимости может потребоваться проект переустройства объекта. Как правило, это необходимо в тех случаях, когда переоформляемая площадь не соответствует нормам для жилого помещения и для придания ей этого соответствия необходимы строительные или ремонтные работы.
  • Согласие соседей. Оно должно быть письменным и собственноручно ими подписанным.

Данный перечень документов является окончательным и жилищные комиссии, в ведении которых находится рассмотрение вопросов о смене статуса помещений, не вправе требовать предоставления каких- либо других документов.

При отказе принять данный пакет или требовании представить документы, не отражённые в перечне, любой гражданин может обратиться в судебные инстанции с соответствующим заявлением.

Процедура перевода помещения в жилой фонд.

Весь перевод состоит из нескольких этапов:

  • Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения.
  • Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
  • Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
  • Получение разрешения.
  • Изменение данных в базе ПИБ.
  • Получение свидетельства об изменении статуса объекта.

Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.

Любой отрицательный ответ должен содержать основание для отказа с подробным перечнем нарушений норм и правил. В случае если заявитель не согласен с доводами, он может обратиться в суд.

Помощь юристов при изменении статуса помещения.

Самостоятельное выполнение всего комплекса работ по смене статуса помещения повлечёт за собой большие затраты времени и сил. Особенно это будет заметно на этапе составления и согласования проектной документации.

Если потери времени и материальные затраты (разработка любого проекта и его согласование удовольствие не дешёвое) не являются определяющим фактором, то можно попытаться выполнить всю процедуру перевода самостоятельно, не прибегая к услугам юристов.

Юридические фирмы выполнят ту же работу своими силами. За свои услуги они естественно возьмут плату (и не маленькую), но заявитель будет избавлен от необходимости тратить время в проектных организациях, на согласования и сбор различных документов.

Минимальная стоимость юридического сопровождения перевода нежилого помещения в жилое составляет 300000 – 350000 рублей.

Помощь юристов удобна ещё и тем, что в этом случае будут учтены все тонкости смены статуса помещения.

По желанию заказчика юридическая фирма может выполнить не весь комплекс работ по переводу нежилого помещения в жилое, а только определённые его этапы. Например, те из них, которые представляют наибольшие затруднения для большинства обычных граждан – составление проектной документации и её дальнейшее согласование.

(1 votes, average: 5,00 5)

Источник: https://bukva-zakona.com/zhilishhnoe-pravo/perevod-nezhilogo-pomeshheniya-v-zhiloe

Пошаговая инструкция по переводу нежилого помещения в жилое

Изменение назначения здания из нежилого в жилое

С формальностями перевода помещений из жилого фонда в нежилой знакомы многие предприниматели и юристы. Под нежилыми помещениями подразумеваются, например, офисы или производственные цехи. А вот практика переводов нежилых офисов в категорию жилых помещений встречается реже.

Все потому, что если у человека есть средства, ему проще приобрести стандартную квартиру или дом, чем заниматься этой процедурой, порой весьма непростой. К жилым помещениям государственные службы предъявляют гораздо более серьезные требования, чем к коммерческим помещениям.

И если сделать жилыми бывшие офисы в многоэтажном здании бывает еще достаточно просто, то с дачами или домами дела обстоят по-другому, перепланировка может оказаться очень дорогой, а часто и попросту невозможной.

Тем не менее, Законом рассматривается как вопрос перевода жилых помещений в категорию нежилых, так и наоборот – нежилых в категорию жилых. Подобные операции можно проводить с квартирами в многоквартирных домах, частными домами, дачами и комнатами в общежитиях. Правда, в каждом отдельном случае есть свои особенности и тонкости.

Согласно Жилищному кодексу, жилыми признаются изолированные помещения, являющиеся пригодными для круглогодичного проживания. Существуют установленные санитарные нормы (детально они описаны в СанПиН 2.1.2.2645-10), которым эти помещения должны соответствовать в полной мере.

Согласно 22-й статье Жилищного кодекса также допускается неполное соблюдение требований, но при условии, что помещение в любой момент можно «довести до ума», переустроить. Жилыми признаются как целые частные дома или квартиры, так и их части, а также комнаты.

[attention type=red][attention type=red]
В некоторых случаях дачи тоже могут быть признаны жилыми, если их утвердят в качестве капитальных строений, то есть, тех же частных домов, но только если это будут разрешать условия использования участка, на котором построена дача.

[/attention][/attention]

Таким образом, желая перевести помещение в категорию жилых, необходимо, чтобы:

  • оно соответствовало санитарным нормам (то есть, было пригодно для постоянного проживания в нем) или же в нем имелись все условия для приведения в соответствие установленным Законом требованиям;
  • оно не было обременено правами других лиц и находилось в собственности заявителя.

Соответствие помещения нормам должны подтвердить санитарно-эпидемиологическая служба, МЧС, жилищные органы. Главное, убедить специалистов, что в помещении можно жить без вреда для здоровья хоть зимой, хоть летом. Это значит, что квартира или дом в обязательном порядке должны быть оснащены электричеством и отоплением.

А вот наличие воды, канализации или газа не считается непременным условиям для признания помещения жилым, без них можно обойтись. Например, в частных домах туалет может находиться на улице, а газом семья вообще может не пользоваться.

Еще одно непременное условие конкретно для домов – они должны быть построены на фундаменте, иначе жилого статуса им ни в коем случае не присвоят.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Пошаговая инструкция

Процедура перевода помещения завершается на этапе получения новых документов в Росреестре. К заявлению о государственной регистрации надо будет обязательно приложить документ, подтверждающий изменение назначения объекта. Получить его нужно в органах местного самоуправления. Чтобы провести операцию, следует придерживаться следующей пошаговой стратегии.

Документы

Первым делом собираем необходимые документы. Их перечень может варьироваться в зависимости от положений региональных законов и каждой ситуации отдельно. Однако в обязательном порядке в списке документов присутствуют:

  • паспорт заявителя;
  • само заявление о переводе помещения в категорию жилых;
  • документы, подтверждающие, что помещение находится в собственности заявителя;
  • заключения СЭС, МЧС и жилищных служб, подтверждающие, что жилье соответствует всем стандартам;
  • проект переустройства, если жилью необходима перепланировка.

Дополнительно может понадобиться, например, поэтажный план здания и кадастровый паспорт с техническим планом (обе справки заказываются в БТИ). В Москве должностные лица самостоятельно получают ряд недостающих в этом списке документов (поэтажный план здания, паспорт земельного участка и т.д.

), однако их можно собрать и подать по своей инициативе. В других регионах страны заявителям часто приходится оформлять перед подачей заявления документы и справки исключительно самостоятельно.

Хотя если помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, справки из БТИ, по правилам, приносить не обязательно.

Перепланировка жилья

Переустройство жилья можно рассматривать как отдельную часть операции, поскольку в одних случаях квартиры и дома признают жилыми при наличии самого проекта переустройства, в других – требуют предварительно это переустройство провести.

Таким образом, заявитель обязан провести ремонт, не отходя от плана, утвержденного проектной организацией и согласованного с муниципалитетом, а затем внести все изменения в техническую и правоустанавливающую документацию, получить акт приемочной комиссии, куда входят представители муниципалитета, противопожарной службы, МЧС и СЭС.

Чтобы дело проходило быстрее, можно обратиться к посредникам, риэлторам или юридическим компаниям, которые занимаются сбором всех разрешений на перепланировку.

Если нужны незначительные изменения в помещении, к проектным организациям можно не прибегать, сделав эскиз фломастерами на плане строения самостоятельно.

Подаем заявление

Проведя перепланировку и собрав все документы, подаем заявление в уполномоченный орган.

В Москве это можно сделать напрямую через Департамент городского имущества, а также через многофункциональный центр или портал государственных услуг путем подачи электронной заявки.

В других регионах и городах документы могут принимать департаменты жилищной политики, комитеты имущественных отношений, то есть, органы, отвечающие за жилой фонд.

[attention type=green][attention type=green]
Услуга бесплатна (в отличие от перепланировки помещения, на которую может уйти, с учетом изготовления проекта, технического и кадастрового паспортов, около десяти тысяч рублей и больше). После подачи заявления ответ должен прийти в течение 48 рабочих дней.

[/attention][/attention]

За этот срок в Департаменте городского имущества обязаны либо согласовать перевод помещения, либо отказать, ссылаясь на недостатки помещения и законные основания для такого решения.

Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев после получения извещения.  

Регистрируем жилое помещение

После того как помещение утвердят в качестве жилого, на него нужно будет получить в БТИ новый кадастровый паспорт и поэтажный план здания с экспликацией, новое свидетельство о праве собственности.

Документы для получения последнего (заявление и копия паспорта, имеющиеся правоустанавливающие документы на помещение, справки из БТИ) подаем в Россреестр или же проводим операцию через многофункциональный центр.

Эта услуга платная, для ее проведения нужно уплатить госпошлину, которая на июнь 2016 года составляла 350 рублей.

Желательно квитанцию об уплате пошлины также сдать в числе всех документов, однако в Росреестре могут проверить информацию и самостоятельно через Государственную информационную систему. Если сведений о платеже там не будет, орган вправе отказать в проведении государственной регистрации.

Срок регистрации не может превышать 10 рабочих дней.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Особенности перевода квартиры в категорию жилых

Изменение назначения объекта, находящегося в многоквартирном доме, вариант самый распространенный и простой. В 22-й статье Жилищного кодекса указано, что квартиры могут считаться жилыми, если в них соблюдены следующие нормативы (неполный перечень):

  • есть вентиляция, канализация, электро- и водоснабжение;
  • помещение является полностью изолированным;
  • квартира располагается в зоне жилой застройки;
  • состояние квартиры не вызывает опасений для жизни проживающих в ней людей и тех, кто живет по соседству. 

Вопрос перепланировки нежилого помещения, которое переводят в жилую квартиру, актуален почти в ста процентах случаев. У магазинов и офисов по-своему разделено внутреннее пространство, совсем не так, как того требуют нормативы для жилого помещения.

Поэтому для начала нужно уладить вопрос переустройства (через проектные организации или через согласование эскиза).

[attention type=yellow][attention type=yellow]
Важно не забывать, что в многоэтажках переустройство часто затрагивает соседние квартиры, особенно если речь идет о помещении на первом этаже, поэтому перед началом любых работ нужно получить согласие соседей на общем собрании собственников.

[/attention][/attention]

Для согласования проекта или эскиза понадобится протокол собрания, к которому следует приложить лист регистрации участвующих в собрании, полный список собственников, их согласие на переустройство.

Особенности перевода дома в садоводческом товариществе

Сделать дом в садоводческом товариществе жилым по документам – задача не из легких.

Часто бывает так, что такой дом оснащен всем необходимым, построен очень добротно и вообще комфортен для круглогодичного проживания не менее, а может даже более чем любая среднестатистическая квартира, но муниципальные власти жилым его не признают.

Все дело в том, что у таких домов отсутствует одна очень важная деталь, обязательная для признания помещения жилым, – они построены на участке, предназначенном для огородничества и садоводства, а не жилой застройки.

Согласно российскому законодательству, есть три типа участков, предназначенных специально или преимущественно для огородничества:

  1. огородные земельные участки (строить в таких местах капитальные здания запрещено, а некапитальные не подлежат по техническим параметрам признанию в качестве жилых);
  2. дачные земельные участки (пригодны для строительства жилого дома);
  3. садовые земельные участки (пригодны для строения капитальных жилых строений, но не жилых помещений).

Дома или помещения, построенные на участках первого и третьего типов, зарегистрировать в качестве жилых нельзя, поскольку их разрешенное использование не предполагает строительства жилых домов. Жилые дома или помещения тем и отличаются от жилых строений, что первые регистрируются в качестве жилых, вторые – могут быть пригодны для проживания, но не для регистрации.

Таким образом, почти единственной возможностью признания строения на садовом земельном участке жилым является решение вопроса через суд. Вместе с заявлением понадобятся правоустанавливающие документы и технический паспорт. Однако все не так просто.

Суд может признать строение жилым, только если оно стоит на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.

[attention type=red][attention type=red]
Решение об изменении порядка разрешенного использования принимается уполномоченными органами, то есть, муниципалитетом и управлением или департаментом, отвечающим за жилищный фонд.

[/attention][/attention]

Если муниципалитет даст добро, собственнику нужно будет обратиться в орган кадастрового учета и получить новый кадастровый паспорт на участок и на жилой дом, а после зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав.

Как признать жилым частный дом

Если дом располагается в зоне, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, то главной загвоздкой для признания его жилым будет уже не вопрос предназначения участка, а пригодность строения к круглогодичному проживанию. При несоответствии техническим нормам, надо будет согласовать и провести перепланировку, после чего с переводом дома в категорию жилых проблем быть не должно.

Особенности перевода комнаты в общежитии в категорию жилых помещений

Чтобы признать комнату в общежитии жилой, понадобятся документы из общего списка и, как в случае с квартирой, согласие всех жильцов общежития на перевод и переоформление комнаты.

Так же проводим перепланировку, учитывая согласованный план, получаем акт приемочной комиссии, и отправляемся с заявлением в жилищные органы. В случае отказа, всегда можно попробовать решить проблему в судебном порядке.

Если у гражданина нет уверенности, что он сможет выиграть дело самостоятельно, ему лучше обратиться к квалифицированному адвокату.

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-perevesti-nezhiloe-pomeshhenie-v-zhiloe

Как изменить назначение недвижимости

Изменение назначения здания из нежилого в жилое

Если вы считаете, что, купив недвижимость, можете делать с ней, что угодно, то эта статья для вас.

Любое недвижимое имущество имеет свое функциональное целевое назначение, причем, установленное законом, разграничение на «жилое» и «нежилое» на практике является весьма расплывчатым.

В частности эксплуатация коммерческой недвижимости имеет разные цели, кроме того участок под зданием также имеет свой функционал. Вот и попробуем разобраться с понятием назначение, как с юридической, так и с экономической точки зрения.

Фото с Flickr.com|The Residences at Dove Mountain

Как уже отмечалось, законодатель делит все здания на жилые и нежилые. Перевод одних в другие и наоборот подробно прописан в действующем законодательстве, это и нормы Жилищного кодекса РФ и градостроительные требования. Про особенности перевода помещений из жилого в нежилое можно узнать из статьи «Как сделать из квартиры офис».

В крупных городах появляются новые форматы жилой недвижимости, так называемые квартиры в стиле «лофт», студии и мастерские. Художественные замыслы проектировщиков и дизайнеров не помещаются в скучные квартирные планировки, креативщикам хочется городской недвижимости с размахом. На помощь приходят обанкроченные заводы и фабрики, пустующие складские помещения, чердаки и подвалы.

Пакет документов для изменения облика и функционала нежилой недвижимости следующий:

  • заявление;
  • технический, кадастровый паспорта;
  • правоподтверждающие документы;
  • проект перепланировки;
  • заключение на соответствие нормам санитарно-эпидемиологическим, пожарной безопасности и иным.

Обращаться необходимо в комиссию по использованию жилищного фонда при муниципальном органе власти. Там, кстати говоря, и помогут определиться с перечнем документов.

Когда из нежилого здания сделать апартаменты-лофт не получится

  1. Нежилое здание/помещение находится в полуразрушенном состоянии, имеются дефекты, препятствующие эксплуатации.
  2. Здание находится в промышленной зоне, отсутствует необходимая социальная инфраструктура.
  3. Конфигурация здания (высота потолков, размер проемов) не соответствует требованиям, предъявляемым к жилью.
  4. Нет и/или невозможно провести инженерные коммуникации (свет, вода, канализация, вентиляция, газ).

Примечание: когда все будет готово, здание принято комиссией, не забудьте перерегистрировать вашу собственность. Теперь у Вас не нежилое помещение, а квартира или частное домовладение.

Назначение коммерческой недвижимости

Понятие редевелопмента появилось сравнительно недавно, а вот на деле его использовали еще в 90-е. Перепрофилирование образовательных учреждений в офисы фирм-однодневок и полулегальных бизнесменов отняли у городов огромное количество детских садов. Схемы эти в большинстве своем противоречили или нагло обходили действующее законодательство.

Современный редевелопмент коммерческой недвижимости выглядит более прилично. Чего только стоит изменение функционала фабрики «Красный Октябрь», которую превратили в богемный центр с ресторанами, выставочными залами и офисами крупных компаний. Также как и для физических лиц, для организаций пустующие заводы и цеха представляют простор для творчества и экономическую перспективу. 

Основные причины:

  • хорошее расположение;
  • большая площадь помещений;
  • большая территория;
  • известность места.

Правовые вопросы редевелопмента коммерческой недвижимости

На первый взгляд с правой точки зрения не важно, будет собственник использовать имущество для организации торговли или для общепита.

На самом деле разный род деятельности предполагает различные требования к организации и оснащению пространства. Например, санитарные нормы, применяемые к ресторану и к цеху, существенно отличаются.

Кроме того, режим налогообложения организации также зависит от вида деятельности. 

К некоторым специальным режимам применяются физические показатели, такие как площадь торгового зала, а вот если в разрешительной документации написано не торговая площадь, а цех, это может стать проблемой.

Если здание планируется глобально менять (внешний и внутренний облик) — это реконструкция. Она требует получения разрешений от муниципальных органов власти, заключений различных комиссий, плана реконструкции и его утверждения местными власти.

Как следствие этих мероприятий — внесение изменений в ЕГРП и техническую документацию.

Если вы не меняете площади и внешнего вида здания, достаточно внести изменения в технические документы (например, изменится экспликация здания или поэтажный план).

Краеугольный вопрос — земля под зданием

На нашем портале был подробно освящен вопрос изменения категории земли, статья «Как поменять категорию земли?». Однако земельный вопрос представляет наиболее сложную проблему в законодательстве. Дело в том, что в законе не имеется четкого определения понятий категория земли и вид разрешенного использования.

Из анализа практики судов видно, что целевое назначение относится к земельному законодательству. Разрешенное использование — это фактически территориальное зонирование, согласно утвержденному плану застройки. Конкретного перечня видов использования земли в законе нет.

Государственные и муниципальные земельные участки предоставляются под строительство и для других целей. Местные власти могут разрешить как многоэтажное строительство, так и малоэтажное, предоставить участок под строительство зданий производственного назначения.

[attention type=green][attention type=green]
Указание на цель содержится в договорах, например аренды, в Постановлениях Администрации о предоставлении в собственность земельного участка. 

[/attention][/attention]

Последствия самовольного изменения назначения

  1. Администрация может потребовать снести здание, строение или сооружение. Для капитального строительства эта схема не работает, а вот для остальных (киоски, ограждения, гаражи) вполне.
  2. Договор долгосрочной аренды можно расторгнуть на основании несоответствия разрешенного использования реальному.
  3. Можно нарваться на административный штраф или предупреждение от УФАС (Антимонопольный орган).

Что делать в таких случаях

Если участок Вам предоставили под строительство торгового центра, а вы хотите создать гостиничный бизнес, стоит обратиться в администрацию и Комитет архитектуры и градостроительства города. С согласия последнего Администрация поменяет в правопредоставляющих документах цель использования.

Внимание: перепрофилированием участка лучше заняться до начала строительства.  

Если здания построено в нарушение требований разрешенного использования земли, только муниципалитет способен решить эту проблему. Будь то аренда или собственность, в договор или постановление можно внести изменения. Обратите внимание на полученный кадастровый и технический паспорт, при наличии сведений о цели эксплуатации, необходимы будут изменения.

В заключении хочется отметить, что любые изменения надо производить с оглядкой на экономическую перспективу и целесообразность.

Посчитайте затраты на реконструкцию, согласования и регистрацию и отнимите их от предполагаемой прибыли. Стоит ли овчинка выделки, решать конкретному собственнику.

Примеров удачного редевелопмента в крупных городах становится все больше, может быть заброшенный цех давно ждет вашего вмешательства в его судьбу?

Источник: https://journal.regionalrealty.ru/kak-izmenit-naznachenie-nedvizhimosti/

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2018 году – можно ли, стоимость перевода, ндфл

Изменение назначения здания из нежилого в жилое
Изменение назначения здания из нежилого в жилое

Смена статуса имущества осуществляется с соблюдением четко установленных правил. Благодаря их выполнению процедуру можно считать законной и правомерной. 

Согласно статье 288 Гражданского кодекса собственник вправе пользоваться и распоряжаться жилым помещением в соответствии с предусмотренным ему назначением. А о том, как изменить назначение этого помещения, расскажем в статье.

Понятия

Жилым называется помещение, которое изолировано от других, отвечает санитарным нормам и требованиям противопожарной безопасности. Также в нем должно быть предусмотрено все для круглогодичного проживания.

Таким образом, помещение, которое будет переводиться в статус жилого, должно иметь не только достаточную площадь, но и дополнительные комнаты, предназначенные для человеческих нужд.

Нежилым считается помещение, не предназначенное для круглогодичного проживания людей — это служебки, бытовки и площади, предназначенные для производства.

Нормативная база

Нормативно-правовые акты:

Можно ли?

Можно, главное, чтобы помещение соответствовало установленным законом требованиям.

Общие правила

По ЖК РФ жилыми являются изолированные помещения, пригодные для использования в течение всего года. Также они обязаны соответствовать санитарным и гигиеническим нормам. 

Имущество, не подходящее под данные нормы, перевести в жилое можно тогда, когда оно в случае необходимости будет соответствовать всем требованиям.

[attention type=yellow][attention type=yellow]
Важно помнить, что жилым может быть целый частный дом или квартира. Дача может стать жилой только в том случае, если она становится капитальным строением и правила ее перевода соответствует правилам использования земельного участка.

[/attention][/attention]

Помимо этого, жилым помещением становится только то имущество, которое не обременено третьими лицами и находится в законной собственности.

Ограничения

Перевод нельзя осуществить в следующих случаях:

  • Если имущество не считается частью недвижимости, располагающейся на зонированной жилой территории, которая оснащена коммуникациями.
  • Если конструкции имущества находятся в несоответствующем эксплуатационном состоянии, на них имеются трещины и иные повреждения, представляющие опасность здоровью граждан.
  • Если коммуникационные системы располагаются в доступных для людей местах и предоставляют опасность их здоровью.
  • Оно не имеет систему защиты от утечки воды, которая используется в быту.
  • Если имущество не имеет инженерные коммуникации, электросети, систему безопасности, отопления газо-и водоснабжения.

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2018 году?

В текущем году особых изменений в процедуре переоформления жилья из нежилого в жилое нет. Необходимо предоставить определенный пакет документов и соблюсти этапы процедуры.

Пошаговый алгоритм

Этапы процедуры и куда нужно обратиться:

  1. Готовим проект по переустройству или перепланировке. Согласие с других собственников квартиры требуется тогда, когда будет затрагиваться общее имущество. Это фиксируется в части 2 статьи ст.40 ЖК РФ.
  2. Подготавливаем бумаги. Процедура фиксируется в ч. 2, 2.1 статьи ст.23 ЖК РФ, п.2.5.1.1 Административного регламента, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП. От гражданина понадобится: заявка о необходимости предоставить услугу; гражданский паспорт; правоустанавливающие бумаги на помещение, оформленные до 31. 01. 1998 года — оригинал и заверенная нотариусом копия; проект переустройства или перепланировки; протокол собрания собственников.; дополнительно прикладывается уведомление о собрании и вручение его всем собственникам, лист регистрации участников, решения по всем важным вопросам, список пришедших граждан; зключение о соответствии помещения требованиям.
  3. Обращаемся в органы, оказывающие услугу. В Москве — Департамент городского имущества. Оформляются бумаги через МФЦ или интернет. Порядок фиксируется в части 2 статьи 23 ЖК, пунктом 2.3.3 Административного регламента. После сдачи бумаг человеку дается уведомление об их принятии. Они рассматриваются в течение 48 дней. Это регламентируется п.2.7.1 Административного регламента. Гражданину направляется уведомление о вынесенном решении. Порядок описан в ч.5 статьи 23 ЖК. Если гражданин с ним не согласен, то он может в течение 3 месяцев его обжаловать.
  4. Проводим перепланировку помещения и получаем акт приемочной комиссии. Это регламентируется частью 8, 9 статьи 23 ЖК РФ. Оформляется он 10 дней.
  5. Обращаемся к кадастровому инженеру и готовим технический план перепланировки.

Источник: http://onlineur.ru/kak-perevesti-nezhiloe-pomeshhenie-v-zhiloe/

Как перевести нежилое помещение в жилое помещение по кодексу?

Изменение назначения здания из нежилого в жилое

Во многих домах имеются помещения, не предназначенные для проживания в них людей, а имеющие другое предназначение. Это и торговые, и складские, реже производственные площади, объекты социального назначения. Естественно, что собственник помещений может использовать их по прямому назначению, а может и просто произвести необходимый ремонт и проживать в них.

Сам по себе факт проживания на этих площадях будет незаконным, поскольку по своей категории они относятся к нежилому фонду.

Не получится совершить никаких регистрационных действий (прописка в нежилом помещении, временная регистрация) или действий, связанных с отчуждением собственности (продажа, дарение и других).

Для того чтобы стать полноправным, и главное законным собственником такого жилья необходимо перевести его из нежилого фонда в жилой. Любые вопросы такого перевода решаются на уровне органов местной власти.

Ограничения на перевод объектов нежилого фонда.

Действующее законодательство (в основном Жилищный Кодекс) накладывает определённые ограничения на изменение статуса фонда жилья. Существуют помещения, которым не удастся присвоить статус жилых ни при каких обстоятельствах.

Однако часть нежилого фонда можно перевести в жилой при выполнении следующих требований.

  1. Лицо, изъявляющее желание изменить статус помещения, должно быть собственником этой площади. Не будут даже рассматриваться заявления на перевод от лица, не владеющего помещениями, а, например, арендующего их. Срок аренды в данном случае значения не имеет. Кроме этого, нежилые площади не должны быть в залоге. В случае если они приобретались в кредит или ипотеку, то последние должны быть полностью погашены.
  2. Помещение должно соответствовать установленным нормам (санитарным и техническим) и правилам пожарной безопасности. Санитарные нормы для жилых помещений разрабатываются и утверждаются Главным санитарным врачом РФ, противопожарные правила основываются на приказах и распоряжениях МЧС РФ. Если какие-нибудь требования норм и правил не выполняются перевод будет невозможным.
  3. Помещение, предполагаемое к переводу в жилой фонд, должно располагаться в городской зоне, предназначенной для проживания людей и имеющей развитую инфраструктуру (водопровод, электрические и газовые сети, канализация, теплоснабжение).
  4. Помещение обязано быть технически исправно, все его конструкции не должны иметь деформаций или повреждений, снижающих эксплуатационные характеристики. Оно не должно представлять опасности для людей, которые в нём будут проживать и для других жильцов. Кроме этого, должна быть безопасна и прилегающая к такому помещению дворовая территория, лестничные пролёты, подъезды.

Документы, предоставляемые при смене статуса помещения.

Все вопросы решаются жилищной комиссией при органах местной власти. Для этого собственник объекта должен предоставить пакет документов. На основании этих документов комиссия и выносит решение о возможности или невозможности смены статуса помещения.

  • Заявление. Составляется собственником и адресуется в соответствующий комитет. В нём формулируется просьба о рассмотрении вопроса об изменении принадлежности к нежилому фонду.
  • Документы, дающие право собственности на данное помещение. Допускается предоставление копий, но в этом случае эти копии должны быть нотариально заверены. Документы на право собственности должны быть на имя лица, подающего заявление о смене статуса помещения.
  • Технический паспорт на данное помещение. Он выдаётся при оформлении права собственности и отражает подробное техническое описание объекта. В случае если на данной площади проводились какие-нибудь работы, например, связанные с перепланировкой, то в техническом паспорте эти изменения должны быть отражены. В противном случае технический паспорт будет считаться неактуальным и к рассмотрению приниматься не будет.
  • План дома по каждому этажу отдельно. Его можно взять в жилищно-эксплуатационном участке. С его помощью специалисты получат полные и всесторонние сведения о том, что повлечёт за собой смена статуса помещения для всего дома.
  • В случае необходимости может потребоваться проект переустройства объекта. Как правило, это необходимо в тех случаях, когда переоформляемая площадь не соответствует нормам для жилого помещения и для придания ей этого соответствия необходимы строительные или ремонтные работы.
  • Согласие соседей. Оно должно быть письменным и собственноручно ими подписанным.

Данный перечень документов является окончательным и жилищные комиссии, в ведении которых находится рассмотрение вопросов о смене статуса помещений, не вправе требовать предоставления каких- либо других документов.

При отказе принять данный пакет или требовании представить документы, не отражённые в перечне, любой гражданин может обратиться в судебные инстанции с соответствующим заявлением.

Процедура перевода помещения в жилой фонд.

Весь перевод состоит из нескольких этапов:

  • Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения.
  • Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
  • Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
  • Получение разрешения.
  • Изменение данных в базе ПИБ.
  • Получение свидетельства об изменении статуса объекта.

Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.

Любой отрицательный ответ должен содержать основание для отказа с подробным перечнем нарушений норм и правил. В случае если заявитель не согласен с доводами, он может обратиться в суд.

Помощь юристов при изменении статуса помещения.

Самостоятельное выполнение всего комплекса работ по смене статуса помещения повлечёт за собой большие затраты времени и сил. Особенно это будет заметно на этапе составления и согласования проектной документации.

Если потери времени и материальные затраты (разработка любого проекта и его согласование удовольствие не дешёвое) не являются определяющим фактором, то можно попытаться выполнить всю процедуру перевода самостоятельно, не прибегая к услугам юристов.

Юридические фирмы выполнят ту же работу своими силами. За свои услуги они естественно возьмут плату (и не маленькую), но заявитель будет избавлен от необходимости тратить время в проектных организациях, на согласования и сбор различных документов.

Минимальная стоимость юридического сопровождения перевода нежилого помещения в жилое составляет 300000 – 350000 рублей.

Помощь юристов удобна ещё и тем, что в этом случае будут учтены все тонкости смены статуса помещения.

По желанию заказчика юридическая фирма может выполнить не весь комплекс работ по переводу нежилого помещения в жилое, а только определённые его этапы. Например, те из них, которые представляют наибольшие затруднения для большинства обычных граждан – составление проектной документации и её дальнейшее согласование.

(1 votes, average: 5,00 5)

Источник: https://bukva-zakona.com/zhilishhnoe-pravo/perevod-nezhilogo-pomeshheniya-v-zhiloe

Пошаговая инструкция по переводу нежилого помещения в жилое

Изменение назначения здания из нежилого в жилое

С формальностями перевода помещений из жилого фонда в нежилой знакомы многие предприниматели и юристы. Под нежилыми помещениями подразумеваются, например, офисы или производственные цехи. А вот практика переводов нежилых офисов в категорию жилых помещений встречается реже.

Все потому, что если у человека есть средства, ему проще приобрести стандартную квартиру или дом, чем заниматься этой процедурой, порой весьма непростой. К жилым помещениям государственные службы предъявляют гораздо более серьезные требования, чем к коммерческим помещениям.

И если сделать жилыми бывшие офисы в многоэтажном здании бывает еще достаточно просто, то с дачами или домами дела обстоят по-другому, перепланировка может оказаться очень дорогой, а часто и попросту невозможной.

Тем не менее, Законом рассматривается как вопрос перевода жилых помещений в категорию нежилых, так и наоборот – нежилых в категорию жилых. Подобные операции можно проводить с квартирами в многоквартирных домах, частными домами, дачами и комнатами в общежитиях. Правда, в каждом отдельном случае есть свои особенности и тонкости.

Согласно Жилищному кодексу, жилыми признаются изолированные помещения, являющиеся пригодными для круглогодичного проживания. Существуют установленные санитарные нормы (детально они описаны в СанПиН 2.1.2.2645-10), которым эти помещения должны соответствовать в полной мере.

Согласно 22-й статье Жилищного кодекса также допускается неполное соблюдение требований, но при условии, что помещение в любой момент можно «довести до ума», переустроить. Жилыми признаются как целые частные дома или квартиры, так и их части, а также комнаты.

[attention type=red][attention type=red]
В некоторых случаях дачи тоже могут быть признаны жилыми, если их утвердят в качестве капитальных строений, то есть, тех же частных домов, но только если это будут разрешать условия использования участка, на котором построена дача.

[/attention][/attention]

Таким образом, желая перевести помещение в категорию жилых, необходимо, чтобы:

  • оно соответствовало санитарным нормам (то есть, было пригодно для постоянного проживания в нем) или же в нем имелись все условия для приведения в соответствие установленным Законом требованиям;
  • оно не было обременено правами других лиц и находилось в собственности заявителя.

Соответствие помещения нормам должны подтвердить санитарно-эпидемиологическая служба, МЧС, жилищные органы. Главное, убедить специалистов, что в помещении можно жить без вреда для здоровья хоть зимой, хоть летом. Это значит, что квартира или дом в обязательном порядке должны быть оснащены электричеством и отоплением.

А вот наличие воды, канализации или газа не считается непременным условиям для признания помещения жилым, без них можно обойтись. Например, в частных домах туалет может находиться на улице, а газом семья вообще может не пользоваться.

Еще одно непременное условие конкретно для домов – они должны быть построены на фундаменте, иначе жилого статуса им ни в коем случае не присвоят.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Пошаговая инструкция

Процедура перевода помещения завершается на этапе получения новых документов в Росреестре. К заявлению о государственной регистрации надо будет обязательно приложить документ, подтверждающий изменение назначения объекта. Получить его нужно в органах местного самоуправления. Чтобы провести операцию, следует придерживаться следующей пошаговой стратегии.

Документы

Первым делом собираем необходимые документы. Их перечень может варьироваться в зависимости от положений региональных законов и каждой ситуации отдельно. Однако в обязательном порядке в списке документов присутствуют:

  • паспорт заявителя;
  • само заявление о переводе помещения в категорию жилых;
  • документы, подтверждающие, что помещение находится в собственности заявителя;
  • заключения СЭС, МЧС и жилищных служб, подтверждающие, что жилье соответствует всем стандартам;
  • проект переустройства, если жилью необходима перепланировка.

Дополнительно может понадобиться, например, поэтажный план здания и кадастровый паспорт с техническим планом (обе справки заказываются в БТИ). В Москве должностные лица самостоятельно получают ряд недостающих в этом списке документов (поэтажный план здания, паспорт земельного участка и т.д.

), однако их можно собрать и подать по своей инициативе. В других регионах страны заявителям часто приходится оформлять перед подачей заявления документы и справки исключительно самостоятельно.

Хотя если помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, справки из БТИ, по правилам, приносить не обязательно.

Перепланировка жилья

Переустройство жилья можно рассматривать как отдельную часть операции, поскольку в одних случаях квартиры и дома признают жилыми при наличии самого проекта переустройства, в других – требуют предварительно это переустройство провести.

Таким образом, заявитель обязан провести ремонт, не отходя от плана, утвержденного проектной организацией и согласованного с муниципалитетом, а затем внести все изменения в техническую и правоустанавливающую документацию, получить акт приемочной комиссии, куда входят представители муниципалитета, противопожарной службы, МЧС и СЭС.

Чтобы дело проходило быстрее, можно обратиться к посредникам, риэлторам или юридическим компаниям, которые занимаются сбором всех разрешений на перепланировку.

Если нужны незначительные изменения в помещении, к проектным организациям можно не прибегать, сделав эскиз фломастерами на плане строения самостоятельно.

Подаем заявление

Проведя перепланировку и собрав все документы, подаем заявление в уполномоченный орган.

В Москве это можно сделать напрямую через Департамент городского имущества, а также через многофункциональный центр или портал государственных услуг путем подачи электронной заявки.

В других регионах и городах документы могут принимать департаменты жилищной политики, комитеты имущественных отношений, то есть, органы, отвечающие за жилой фонд.

[attention type=green][attention type=green]
Услуга бесплатна (в отличие от перепланировки помещения, на которую может уйти, с учетом изготовления проекта, технического и кадастрового паспортов, около десяти тысяч рублей и больше). После подачи заявления ответ должен прийти в течение 48 рабочих дней.

[/attention][/attention]

За этот срок в Департаменте городского имущества обязаны либо согласовать перевод помещения, либо отказать, ссылаясь на недостатки помещения и законные основания для такого решения.

Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев после получения извещения.  

Регистрируем жилое помещение

После того как помещение утвердят в качестве жилого, на него нужно будет получить в БТИ новый кадастровый паспорт и поэтажный план здания с экспликацией, новое свидетельство о праве собственности.

Документы для получения последнего (заявление и копия паспорта, имеющиеся правоустанавливающие документы на помещение, справки из БТИ) подаем в Россреестр или же проводим операцию через многофункциональный центр.

Эта услуга платная, для ее проведения нужно уплатить госпошлину, которая на июнь 2016 года составляла 350 рублей.

Желательно квитанцию об уплате пошлины также сдать в числе всех документов, однако в Росреестре могут проверить информацию и самостоятельно через Государственную информационную систему. Если сведений о платеже там не будет, орган вправе отказать в проведении государственной регистрации.

Срок регистрации не может превышать 10 рабочих дней.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Особенности перевода квартиры в категорию жилых

Изменение назначения объекта, находящегося в многоквартирном доме, вариант самый распространенный и простой. В 22-й статье Жилищного кодекса указано, что квартиры могут считаться жилыми, если в них соблюдены следующие нормативы (неполный перечень):

  • есть вентиляция, канализация, электро- и водоснабжение;
  • помещение является полностью изолированным;
  • квартира располагается в зоне жилой застройки;
  • состояние квартиры не вызывает опасений для жизни проживающих в ней людей и тех, кто живет по соседству. 

Вопрос перепланировки нежилого помещения, которое переводят в жилую квартиру, актуален почти в ста процентах случаев. У магазинов и офисов по-своему разделено внутреннее пространство, совсем не так, как того требуют нормативы для жилого помещения.

Поэтому для начала нужно уладить вопрос переустройства (через проектные организации или через согласование эскиза).

[attention type=yellow][attention type=yellow]
Важно не забывать, что в многоэтажках переустройство часто затрагивает соседние квартиры, особенно если речь идет о помещении на первом этаже, поэтому перед началом любых работ нужно получить согласие соседей на общем собрании собственников.

[/attention][/attention]

Для согласования проекта или эскиза понадобится протокол собрания, к которому следует приложить лист регистрации участвующих в собрании, полный список собственников, их согласие на переустройство.

Особенности перевода дома в садоводческом товариществе

Сделать дом в садоводческом товариществе жилым по документам – задача не из легких.

Часто бывает так, что такой дом оснащен всем необходимым, построен очень добротно и вообще комфортен для круглогодичного проживания не менее, а может даже более чем любая среднестатистическая квартира, но муниципальные власти жилым его не признают.

Все дело в том, что у таких домов отсутствует одна очень важная деталь, обязательная для признания помещения жилым, – они построены на участке, предназначенном для огородничества и садоводства, а не жилой застройки.

Согласно российскому законодательству, есть три типа участков, предназначенных специально или преимущественно для огородничества:

  1. огородные земельные участки (строить в таких местах капитальные здания запрещено, а некапитальные не подлежат по техническим параметрам признанию в качестве жилых);
  2. дачные земельные участки (пригодны для строительства жилого дома);
  3. садовые земельные участки (пригодны для строения капитальных жилых строений, но не жилых помещений).

Дома или помещения, построенные на участках первого и третьего типов, зарегистрировать в качестве жилых нельзя, поскольку их разрешенное использование не предполагает строительства жилых домов. Жилые дома или помещения тем и отличаются от жилых строений, что первые регистрируются в качестве жилых, вторые – могут быть пригодны для проживания, но не для регистрации.

Таким образом, почти единственной возможностью признания строения на садовом земельном участке жилым является решение вопроса через суд. Вместе с заявлением понадобятся правоустанавливающие документы и технический паспорт. Однако все не так просто.

Суд может признать строение жилым, только если оно стоит на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.

[attention type=red][attention type=red]
Решение об изменении порядка разрешенного использования принимается уполномоченными органами, то есть, муниципалитетом и управлением или департаментом, отвечающим за жилищный фонд.

[/attention][/attention]

Если муниципалитет даст добро, собственнику нужно будет обратиться в орган кадастрового учета и получить новый кадастровый паспорт на участок и на жилой дом, а после зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав.

Как признать жилым частный дом

Если дом располагается в зоне, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, то главной загвоздкой для признания его жилым будет уже не вопрос предназначения участка, а пригодность строения к круглогодичному проживанию. При несоответствии техническим нормам, надо будет согласовать и провести перепланировку, после чего с переводом дома в категорию жилых проблем быть не должно.

Особенности перевода комнаты в общежитии в категорию жилых помещений

Чтобы признать комнату в общежитии жилой, понадобятся документы из общего списка и, как в случае с квартирой, согласие всех жильцов общежития на перевод и переоформление комнаты.

Так же проводим перепланировку, учитывая согласованный план, получаем акт приемочной комиссии, и отправляемся с заявлением в жилищные органы. В случае отказа, всегда можно попробовать решить проблему в судебном порядке.

Если у гражданина нет уверенности, что он сможет выиграть дело самостоятельно, ему лучше обратиться к квалифицированному адвокату.

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-perevesti-nezhiloe-pomeshhenie-v-zhiloe

Как изменить назначение недвижимости

Изменение назначения здания из нежилого в жилое

Если вы считаете, что, купив недвижимость, можете делать с ней, что угодно, то эта статья для вас.

Любое недвижимое имущество имеет свое функциональное целевое назначение, причем, установленное законом, разграничение на «жилое» и «нежилое» на практике является весьма расплывчатым.

В частности эксплуатация коммерческой недвижимости имеет разные цели, кроме того участок под зданием также имеет свой функционал. Вот и попробуем разобраться с понятием назначение, как с юридической, так и с экономической точки зрения.

Фото с Flickr.com|The Residences at Dove Mountain

Как уже отмечалось, законодатель делит все здания на жилые и нежилые. Перевод одних в другие и наоборот подробно прописан в действующем законодательстве, это и нормы Жилищного кодекса РФ и градостроительные требования. Про особенности перевода помещений из жилого в нежилое можно узнать из статьи «Как сделать из квартиры офис».

В крупных городах появляются новые форматы жилой недвижимости, так называемые квартиры в стиле «лофт», студии и мастерские. Художественные замыслы проектировщиков и дизайнеров не помещаются в скучные квартирные планировки, креативщикам хочется городской недвижимости с размахом. На помощь приходят обанкроченные заводы и фабрики, пустующие складские помещения, чердаки и подвалы.

Пакет документов для изменения облика и функционала нежилой недвижимости следующий:

  • заявление;
  • технический, кадастровый паспорта;
  • правоподтверждающие документы;
  • проект перепланировки;
  • заключение на соответствие нормам санитарно-эпидемиологическим, пожарной безопасности и иным.

Обращаться необходимо в комиссию по использованию жилищного фонда при муниципальном органе власти. Там, кстати говоря, и помогут определиться с перечнем документов.

Когда из нежилого здания сделать апартаменты-лофт не получится

  1. Нежилое здание/помещение находится в полуразрушенном состоянии, имеются дефекты, препятствующие эксплуатации.
  2. Здание находится в промышленной зоне, отсутствует необходимая социальная инфраструктура.
  3. Конфигурация здания (высота потолков, размер проемов) не соответствует требованиям, предъявляемым к жилью.
  4. Нет и/или невозможно провести инженерные коммуникации (свет, вода, канализация, вентиляция, газ).

Примечание: когда все будет готово, здание принято комиссией, не забудьте перерегистрировать вашу собственность. Теперь у Вас не нежилое помещение, а квартира или частное домовладение.

Назначение коммерческой недвижимости

Понятие редевелопмента появилось сравнительно недавно, а вот на деле его использовали еще в 90-е. Перепрофилирование образовательных учреждений в офисы фирм-однодневок и полулегальных бизнесменов отняли у городов огромное количество детских садов. Схемы эти в большинстве своем противоречили или нагло обходили действующее законодательство.

Современный редевелопмент коммерческой недвижимости выглядит более прилично. Чего только стоит изменение функционала фабрики «Красный Октябрь», которую превратили в богемный центр с ресторанами, выставочными залами и офисами крупных компаний. Также как и для физических лиц, для организаций пустующие заводы и цеха представляют простор для творчества и экономическую перспективу. 

Основные причины:

  • хорошее расположение;
  • большая площадь помещений;
  • большая территория;
  • известность места.

Правовые вопросы редевелопмента коммерческой недвижимости

На первый взгляд с правой точки зрения не важно, будет собственник использовать имущество для организации торговли или для общепита.

На самом деле разный род деятельности предполагает различные требования к организации и оснащению пространства. Например, санитарные нормы, применяемые к ресторану и к цеху, существенно отличаются.

Кроме того, режим налогообложения организации также зависит от вида деятельности. 

К некоторым специальным режимам применяются физические показатели, такие как площадь торгового зала, а вот если в разрешительной документации написано не торговая площадь, а цех, это может стать проблемой.

Если здание планируется глобально менять (внешний и внутренний облик) — это реконструкция. Она требует получения разрешений от муниципальных органов власти, заключений различных комиссий, плана реконструкции и его утверждения местными власти.

Как следствие этих мероприятий — внесение изменений в ЕГРП и техническую документацию.

Если вы не меняете площади и внешнего вида здания, достаточно внести изменения в технические документы (например, изменится экспликация здания или поэтажный план).

Краеугольный вопрос — земля под зданием

На нашем портале был подробно освящен вопрос изменения категории земли, статья «Как поменять категорию земли?». Однако земельный вопрос представляет наиболее сложную проблему в законодательстве. Дело в том, что в законе не имеется четкого определения понятий категория земли и вид разрешенного использования.

Из анализа практики судов видно, что целевое назначение относится к земельному законодательству. Разрешенное использование — это фактически территориальное зонирование, согласно утвержденному плану застройки. Конкретного перечня видов использования земли в законе нет.

Государственные и муниципальные земельные участки предоставляются под строительство и для других целей. Местные власти могут разрешить как многоэтажное строительство, так и малоэтажное, предоставить участок под строительство зданий производственного назначения.

[attention type=green][attention type=green]
Указание на цель содержится в договорах, например аренды, в Постановлениях Администрации о предоставлении в собственность земельного участка. 

[/attention][/attention]

Последствия самовольного изменения назначения

  1. Администрация может потребовать снести здание, строение или сооружение. Для капитального строительства эта схема не работает, а вот для остальных (киоски, ограждения, гаражи) вполне.
  2. Договор долгосрочной аренды можно расторгнуть на основании несоответствия разрешенного использования реальному.
  3. Можно нарваться на административный штраф или предупреждение от УФАС (Антимонопольный орган).

Что делать в таких случаях

Если участок Вам предоставили под строительство торгового центра, а вы хотите создать гостиничный бизнес, стоит обратиться в администрацию и Комитет архитектуры и градостроительства города. С согласия последнего Администрация поменяет в правопредоставляющих документах цель использования.

Внимание: перепрофилированием участка лучше заняться до начала строительства.  

Если здания построено в нарушение требований разрешенного использования земли, только муниципалитет способен решить эту проблему. Будь то аренда или собственность, в договор или постановление можно внести изменения. Обратите внимание на полученный кадастровый и технический паспорт, при наличии сведений о цели эксплуатации, необходимы будут изменения.

В заключении хочется отметить, что любые изменения надо производить с оглядкой на экономическую перспективу и целесообразность.

Посчитайте затраты на реконструкцию, согласования и регистрацию и отнимите их от предполагаемой прибыли. Стоит ли овчинка выделки, решать конкретному собственнику.

Примеров удачного редевелопмента в крупных городах становится все больше, может быть заброшенный цех давно ждет вашего вмешательства в его судьбу?

Источник: https://journal.regionalrealty.ru/kak-izmenit-naznachenie-nedvizhimosti/

Как изменить назначение

Источник: http://sovetnik36.ru/kak-izmenit-naznachenie-zdaniya-iz-pro/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.