+7(499)495-49-41

Доходный подход сравнительный подход затратный подход

Содержание

Доходный подход к оценке недвижимости, сравнение с другими подходами

Доходный подход сравнительный подход затратный подход

К оценке люди достаточно часто обращаются в случаях, когда нужно знать максимально точную и объективную цену недвижимости. Это довольно сложная процедура, выполняемая специально обученными профессионалами-оценщиками.

Обратиться можно как в оценочные компании, так и к индивидуально практикующим специалистам. Но для получения более качественной услуги рекомендуется все-таки обращаться в крупные официально зарегистрированные организации.

В обязательном порядке недвижимость должна оцениваться, когда ее приобретение сопровождается ипотечным займом и при судебных разбирательствах.

В остальных случаях вопрос о том, пользоваться этой услугой или нет, остается на усмотрение собственника и/или покупателя.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону +7 (499) 500-96-41. Это быстро и бесплатно!

Разнообразие методов оценки

Для начала разберемся, как же проходит эта процедура. Существует определенная последовательность этапов, по которым специалист определяет реальную цену объекта:

  1. Выявление индивидуальных особенностей объекта.
  2. Анализ условий рынка, на котором находится объект.
  3. Выбор метода оценки и проведение необходимых расчетов.
  4. Формирование и анализ полученных в результате расчетов величин и критериев, по которым определяется стоимость.
  5. Получение заказчиком полного отчета с выявленной ценой и обоснованием каждого фактора, повлиявшего на нее.

Остановим свое внимание на 3 пункте. Как вы поняли из прочитанного, необходимо выбрать подходящий метод оценки, так как их существует несколько:

  • доходный;
  • сравнительный;
  • затратный.

Сравнительный подход

Суть метода состоит в выявлении рыночной стоимости на основе сравнения цен объектов-аналогов.

Важно! Объекты-аналоги должны быть схожи по материальным, техническим, экономическим и территориальным характеристикам.

Условия применения:

  • полнота информации о совершенных сделках;
  • объект не должен быть уникальным;
  • сопоставимость факторов, влияющих на стоимость аналогов.

Этапы подхода:

  1. Тщательный анализ рынка.
  2. Сбор информации и проверка ее правдивости.
  3. Сравнение собранной информации о похожих объектах и анализируемом объекте.
  4. Установление окончательной стоимости объекта оценки.

Преимущества:

  • простота;
  • учет инфляции и экономической ситуации;
  • итоговая стоимость соответствует мнению покупателей и продавцов на рынке в настоящее время.

Ограничения:

  • зависимость от стабильности рынка;
  • сложность сбора информации о тонкостях сделки.

Узнайте! Как проводится оценка имущества при вступлении в наследство.

Затратный подход

В основе этого подхода лежит определение затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, учитывая уровень износа.

Используется для оценки недостроенных объектов, недавно построенных объектов, когда нужно технико-экономическое обоснование нового строительства, для оценки в целях страхования и т.д.

Этапы:

  1. Оценка рыночной стоимости участка земли.
  2. Расчет затрат на новое строительство оцениваемых объектов.
  3. Расчет величины накопленного износа.
  4. Определение стоимости улучшений с учетом износа.
  5. Определение итоговой стоимости.

Основное преимущество – надежность.

Ограничения:

  • значительные трудовые затраты при расчетах;
  • трудности в подсчетах некоторых величин;
  • сложность в оценке земельных участков в нашей стране.

Доходный подход

При использовании этого метода рассчитывается стоимость на основании предполагаемой прибыли, которую может принести недвижимость в будущем.

Доходный подход к оценке недвижимости используется, когда собственник планирует сдавать свой объект в аренду.

Этапы проведения расчета:

  1. Подсчет совокупной суммы всевозможных видов поступлений от объекта.
  2. Расчет действительного валового дохода.
  3. Расчет расходов, связанных с объектом.
  4. Расчет чистого операционного дохода.

Базовая формула подхода: V= I/R, где V — стоимость недвижимости, I — ожидаемый доход, R — норма дохода или прибыли — коэффициент или ставка капитализации.

Основное преимущество доходного подхода – это простота расчетов. Оценку данным методом можно провести легко, быстро и без лишних затрат с помощью простых формул.

К ограничениям можно отнести то, что этим способом не рекомендуется пользоваться в условиях кризиса, так как расчет основан на планировании равномерных денежных поступлений, а в кризис все может быть не так стабильно.

Также из-за непостоянности прибыли не стоит применять доходный метод оценки недвижимости при открытии нового бизнеса.

Еще одно условие, которое может ограничить расчет стоимости, — полнота имеющейся информации. Для проведения данного анализа необходимо, чтобы присутствовала достоверная информации обо всех нужных переменных.

Методы доходного подхода

Как уже было сказано, во главе угла в данном подходе находятся будущие доходы от объекта. Оценка недвижимости доходным подходом может осуществляться двумя методами:

  • прямая капитализация доходов — перевод ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящий момент стоимость;
  • дисконтирование денежных потоков — это приведение стоимости потоков платежей, выполненных в разные моменты времени, к стоимости на текущий момент.

Этот способ оценки универсален, он позволяет оценить недвижимость как в условиях устойчивого положения компании, так и наоборот, когда прибыль непредсказуема. Но в любом случае, перед оценкой любым из представленных методов, необходимо провести финансовый анализ, для того чтобы конкретно и точно знать «погоду» на вашем предприятии.

Метод капитализации

Позволяет максимально точно вычислить цену недвижимости. В стоимость объекта преобразуется прибыль за определенный промежуток времени.

Основан на том, что стоимость имущества должна максимально соответствовать тому количеству выгод, которое оно может принести. Формула: чистый операционный доход/ коэффициент капитализации.

Этот метод подойдет только в тех случаях, когда есть уверенность в том, что предприятие будет функционировать стабильно. То есть прибыль будет поступать долгое время и примерно одинаковыми величинами, или же постоянными будут темпы роста.

Метод дисконтирования

Расчет цены производится на основе прибыли, полученной за несколько последних лет, а также учитывается доход от возможной перепродажи объекта.

Условия применения:

  • угроза различия финансовых потоков сейчас и в будущем;
  • оценка коммерческой недвижимости;
  • прибыль и затраты сезонного характера;

Этот способ хорош тем, что позволяет оценить объект при ситуации несистематических изменений потока доходов и неопределенности. Именно благодаря этому в условиях российской экономики метод дисконтирования пользуется большой популярностью среди предпринимателей.

Читайте так же: что такое прямая продажа квартиры.

Заключение

Мы рассмотрели подходы к оценке недвижимости. При необходимости прибегнуть к этой услуге следует тщательно изучить все факторы, условия, исходные данные вашего объекта и на их основе правильно выбрать метод. Доходный подход известен простотой расчетов и требует наличия достоверной информации об объекте.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 500-96-41

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/otsenka-dohodnym-podhodom.html

Методики оценки

Доходный подход сравнительный подход затратный подход

Определение наиболее эффективного использования объекта

Под наиболее эффективным использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся, юридически законным, физически возможным, осуществимым с финансовой точки зрения, разумно оправданным и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Для определения наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

1.Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

2.Физическая возможность: рассмотрение физически реальных и конструктивно возможных в данном месте способов использования.

3.Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта недвижимости.

4.Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

При оценке объекта недвижимости анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) состоит из двух этапов:

  • определение НЭИ земельного участка как свободного от застройки;
  • определение НЭИ объекта недвижимости с имеющимися улучшениями (зданиями и сооружениями) с учетом возможности сноса строений и использовании в соответствии с НЭИ.

Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Для расчета рыночной стоимости используются три основных подхода:

Согласование

Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

  • метод математического взвешивания;
  • метод субъективного взвешивания.

Источник: https://www.ocenka-stoimosti.ru/methods.htm

Подходы к оценке недвижимости: доходный как наиболее востребованный у инвесторов

Доходный подход сравнительный подход затратный подход

При осуществлении сделок с жильём необходимо в первую очередь произвести его оценку. Применяются различные подходы к оценке недвижимости: доходный, сравнительный, затратный. Доходный подход к оценке недвижимости приобрёл в нашей стране популярность.

В чём суть данного подхода? В каких случаях целесообразно применять данный подход при проведении оценки квадратных метров? Какие методы доходного подхода существуют и при каких условиях каждый из них применяется? Когда имеет смысл отказаться от такого подхода в оценке площади?

Какие существуют способы оценки объектов недвижимости?

ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выделяет такие подходы, как:

  • Сравнительный – комплекс мер, направленных на сравнение жилья с аналогами, в отношении которых имеются сведения о ценах.
  • Затратный – методы, направленные на определение затрат, которые потребуются в случае восстановления или замещения объекта с учётом износа. Предполагается, что покупатель не отдаст за готовую недвижимость большую сумму, чем за создание аналогичного объекта.
  • Доходный – основывается на расчёте не только цены квадратных метров, но и на предполагаемом доходе от неё (например, прибыль с аренды).

Что собой представляет доходный подход?

Применение данного способа берёт за основу такой принцип: стоимость площади, в которую вкладываются финансы, обязана соответствовать качеству объекта в настоящем и количеству прибыли в будущем.

Преимуществом подхода признаётся то, что он позволяет инвестору в наибольшей степени оценить объект в качестве источника дохода. Способность площади в дальнейшем приносить прибыль признаётся главным фактором, определяющим стоимость этой площади. Недостатком является то, что за основу берётся прогнозная информация.

Доходный подход отражает такие данные, как:

  • Качество, количество прибыли, которую недвижимость способна принести за период.
  • Риски, которые характерны как для собственно объекта, так и для региона.

Как работает метод капитализации дохода?

При данном методе рассчитывается взаимосвязь прибыли в будущем и стоимости недвижимости в настоящем.

Формула подхода выглядит таким образом:

С = ЧД/К, где

  • С – цена квадратных метров,
  • ЧД – ожидаемая прибыль от объекта за определённый период в чистом виде,
  • К – ставка капитализации (коэффициент).

Под данными терминами понимают отношение цены имущества к доходу, который от него имеется.

Метод прямой капитализации – способ, при котором остаются неизменными условия использования недвижимости и доход в стабильном виде, а также не требуются вложения на начальном этапе, а также ведётся учёт прибыли и возврата на капитал.

При прямой капитализации стоимость формируется за конкретно взятый период без учёта потенциальной перепродажи площади, когда отчётный период подойдёт к концу.

Прямая капитализация применяется, когда:

  • Финансовые потоки выше нуля и сохраняют стабильность на протяжении длительного периода.
  • Имеет место незначительное увеличение прибыли со временем.

Метод не применяется, если:

  • Имеет место нестабильная прибыль.
  • Строительство здания, в котором расположен объект, не закончено либо площадь находится на стадии восстановления.

Этапы расчёта:

  1. Расчёт прибыли, которая ожидается. При вычислениях берётся 12 месяцев либо средний показатель за год. Внимание акцентируется на самом эффективном использовании недвижимости.
  2. Вычисляется коэффициент капитализации.
  3. Определяется цена площади в суммарном варианте.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП)

При данном способе расчёт цены осуществляется за временной отрезок, равный нескольким последним годам, и при определении стоимости недвижимости учитывается доход от потенциальной перепродажи объекта. Преимуществом метода является возможность произвести оценку объекта при нестабильности финансовых потоков.

ДДП применяется при следующих обстоятельствах:

  • Наличие достаточного объёма сведений для вычисления размера дохода от недвижимости в будущем.
  • Есть основание полагать, что финансовые потоки в настоящем и будущем будут различаться (в плане увеличения или уменьшения).
  • Объектом является недвижимость коммерческого назначения, отличающаяся многофункциональностью и немалой площадью.
  • Прибыль и затраты носят сезонный характер.
  • Недвижимость располагается в здании, которое строится или только что было отстроено и ожидается ввод в эксплуатацию.

Доходный подход позволяет рассчитать доход при инвестициях в недвижимость.

Расчёт при ДДП производится по нижеприведённому алгоритму:

  1. Исходя из имеющихся данных, берётся прогнозируемый период. В России он составляет 35 лет.
  2. Прогнозируется размер прибыли за взятый отрезок времени.
  3. Вычисляется общая стоимость остаточной цены площади после того, как прекратится поток прибыли.
  4. Определение ставки дисконтирования для расчёта потока финансов, который поступит либо будет выплачен через некоторое время. Таким образом возможно оценить отношение рисков к прибыли.
  5. Вычисление цены недвижимости.

В некоторых случаях при операциях с недвижимостью необходимо нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры. Когда следует обращаться к нотариусу, мы рассказали в отдельной статье.

Информация о том, какие документы нужно проверять при покупке квартиры вот здесь.

Проверку нужно делать обязательно для того чтобы в будущем не оказаться в суде в связи с оспариванием правомерности сделки.

Отказ от доходного подхода

Поскольку доходный метод применяется при наличии цели инвестирования, то при покупке жилой недвижимости для личных целей данный способ является нецелесообразным. В таком случае допустимо использовать сравнительный или затратный методы либо их совокупность.

Бывают обстоятельства, когда оценщик отвечает отказом от доходного способа из-за отсутствия документов, на основании которых можно было бы произвести расчёты. Без необходимой документации происходит нарушение алгоритма оценки, что вызывает неверное представление о рентабельности сделки.

О доходном подходе к оценке объектов недвижимости рассказывает специалист в этом видео:

Доходный подход имеет смысл применять, если приобретается некоммерческая недвижимость и целью покупки является инвестирование. Существуют несколько методов доходного подхода, разумность применения того или иного может оценить специалист, исходя из характеристик объекта и цели приобретения квадратных метров.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/ocenka/dohodnyj-podhod.html

Подходы к оценке стоимости недвижимости

Доходный подход сравнительный подход затратный подход

Необходимо указать, что на «совершенном рынке» использование каждого метода должно давать одинаковый результат. В настоящее время ни один из рынков нельзя назвать совершенным (спрос и предложение не находятся в равновесии, участники рынка владеют неполной информацией, организации недостаточно эффективно функционируют и т.п.). Таким образом, данные методы могут давать разные результаты.

В сущности, методика оценки жилья должна учитывать структуру денежных потоков, которые формируются на рынке жилья, а именно:

  • денежный поток, который формируется при строительстве недвижимости и ее обслуживании;
  • денежный поток, который формируется при сделках купли-продажи жилья;
  • дополнительный денежный поток, генерирующийся при реализации сторонних услуг (например, проведение ремонтных работ);
  • оплата коммунальных платежей собственником.

Доходный подход

Доходный подход чаще всего применяется к оценке стоимости бизнеса. Данный метод подразумевает расчет цены организации исходя из ее текущей стоимости, ожидаемых в будущем доходов и предполагаемых рисков. В рамках доходного подхода используется метод дисконтированных денежных потоков. При оценке жилой недвижимости такой подход используется наиболее часто.

Принято различать два вида денежных потоков. Первый формируется за счет собственного капитала (так называемый денежный поток для собственного капитала, англ. Equity Cash Flows, ECF).

Второй формируется за счет всех инвестированных средств (денежный поток для всего инвестированного капитала, англ. CapitalCashFlows, CCF).

В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как номинальный (в текущих ценах) и реальный (с поправкой на темп инфляции) в зависимости от целей анализа.

Модель CCF применяется в первую очередь при оценке организаций, которые осуществляют различные виды деятельности. Например, это могут быть: добыча и реализация сырья, производство собственной продукции и ее реализация, оказание логистических услуг. Однако, как отмечает профессор А.Г.

Грязнова, в практической деятельности более популярна модель денежного потока собственного капитала, в то время как модель денежного потока всех инвестированных средств, по ее мнению, менее востребована для оценки стоимости российских компаний.

Это обусловлено тем, что организации не реализуют схемы привлечения средств финансирования, аналогичные тем, которые используются компаниями в западных странах, где указанный метод был впервые внедрен.

Для оценки жилья применяются оба метода, в связи с тем что можно рассчитать объем всех инвестированных средств, так как каждый объект жилой недвижимости воспринимается организацией как очередной инвестиционный проект.

Затратный подход

Затратный подход также называют имущественным. Это обусловлено тем, что стоимость объекта жилой недвижимости может быть рассмотрена с учетом произведенных расходов.

В связи с инфляцией, изменениями рыночной конъюнктуры, а также применяемых методов учета балансовая стоимость активов и обязательств не соответствует их рыночной стоимости. Вследствие этого оценка стоимости жилой недвижимости подразумевает корректировки показателей бухгалтерского учета.

На первоначальном этапе оценивается рыночная стоимость всех активов и обязательств компании. Далее из обоснованной рыночной стоимости активов вычитается стоимость обязательств. В результате данного действия формируется оценочная стоимость собственного капитала организации.

Сравнительный подход

Сравнительный подход подразумевает, что оценка текущей стоимости компании представляет собой предполагаемую сумму ее продажи при сформированном рынке.

Иначе говоря, наиболее близкой к реальной цене считается цена продажи сопоставимой компании, которая зафиксирована рынком.

В связи с тем, что на рынке жилья присутствует большое число сопоставимых объектов, такой метод может успешно использоваться при оценке стоимости объектов жилой недвижимости.

Определение стоимости жилья объективными и независимыми рыночными условиями является основным преимуществом данного подхода. Задача оценщика в рамках данного подхода состоит только во внесении изменений в целях обеспечения сопоставимости объектов жилой недвижимости. В то же время доходный и затратный подходы оценки стоимости жилья используются исключительно на основе расчетов.

Недостатки сравнительного подхода

Одновременно рассматриваемый подход основывается исключительно на ретроспективных результатах и не учитывает перспективы развития рынка жилья, которые могут как положительно, так и отрицательно отразиться на оценке.

Также сравнительный подход требует обширной базы данных, которая анализирует объект жилья и потенциально сопоставимую с ним жилую недвижимость с разных сторон. Сбор таких данных является крайне затратным с точки зрения времени, трудовых и финансовых ресурсов.

Использование сравнительного подхода сильно ограничено отсутствием универсальных методик осуществления оценки. Это обусловлено тем, что процесс отбора сопоставимых объектов недвижимости в основном предполагает субъективное суждение оценщика, равно как и осуществление необходимых изменений.

Необходимо отметить, что сравнительный подход в целом и метод сравнительных коэффициентов в частности не получили должного распространения в российской практике в силу специфики рыночной конъюнктуры, которая характеризуется неполнотой информации и несущественными периодами наблюдения.

Подводя итог, следует сказать, что использование сравнительного метода оценки объектов жилой недвижимости крайне затруднительно.

Жилищные рынки подвержены существенным изменениям конъюнктуры в течение достаточно небольших промежутков времени, что накладывает определенные ограничения на затратный подход для тех организаций, основные фонды которых сформированы в целом на базе импортного оборудования и зависят от крупного заемного финансирования.

В этом случае дискретный расчет стоимости (например, на ежемесячной основе) может давать существенно различающиеся значения, что делает подобные значения оценки не соответствующими экономической реальности и осложняет формирование не только долгосрочной, но и операционной политики по управлению стоимостью.

Вывод

В этих условиях, по мнению автора, наиболее надежным подходом к оценке и управлению стоимостью объектов жилья является доходный с использованием метода дисконтированных денежных потоков, где в качестве ставки дисконтирования применяется средневзвешенная стоимость капитала (рассчитана путем использования методики А. Дамодарана и модели CAPM). Горизонтом расчета чистого денежного потока от всего капитала следует принимать значения не более пяти лет с применением показателя стоимости в постпрогнозный период. В результате оценки жилой недвижимости, с одной стороны, учитываются среднесрочные тенденции, а с другой – оценка не подвергается краткосрочным предельным колебаниям показателей жилищного рынка (так как они оказывают несущественное влияние на безрисковые ставки и дефолт-спред, который зависит от кредитного рейтинга девелоперов.

Источник: http://popecon.ru/otrivki/983-podhody-k-ocenke-stoimosti-nedvizhimosti.html

Методы оценки бизнеса: доходный, сравнительный, затратный

Доходный подход сравнительный подход затратный подход

Цель предпринимательства во все времена одна – получение прибыли и поиск возможностей для ее увеличения. Тенденция такова, что не только продукция и услуги рассматриваются в качестве товара для получения дохода, но и сам бизнес.

Принцип предельно прост: собственник инвестирует деньги в предприятие, а при его реализации получает затраченные средства обратно в многократном объеме.

Для продажи или для принятия каких-либо управленческих решений требуется узнать актуальную цену компании.

Оценка реальной стоимости бизнеса происходит при использовании общепринятых методов и подходов. Стоимость предприятия определяют профессиональные оценщики, к которым обращаются собственники бизнеса. Рассмотрим, какими основными способами оценки компаний пользуются специалисты.

Подходы и методы оценки бизнеса

Существует три основных метода (подхода) оценки бизнеса:

  • Доходный подход;
  • Сравнительный или рыночный подход;
  • Затратный или имущественный подход.

Каждый из них имеет особенности, преимущества, недостатки и применяемые методы. Несмотря на множество отличий, применение всех подходов направлено на выполнение единственной задачи – определить рыночную стоимость бизнеса на конкретную дату.

Доходный подход к оценке бизнеса

Доходный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемой прибыли от использования объекта. Его суть заключается в прогнозировании доходов и приведении их к текущей стоимости. Чем выше прибыль, тем больше рыночная цена бизнеса.

Плюсы и минусы доходного подхода представлены в таблице.

Преимущества

Недостатки

  • Оценка будущих доходов компании;
  • Анализ перспектив развития бизнеса;
  • Учет времени и особенностей рынка;
  • Универсальность;
  • Возможность применения для принятия управленческих решений в сфере инвестирования;
  • Выявление проблем, мешающих развитию компании.
  • Данные для расчетов берутся прогнозные;
  • Сложность расчетов методов оценки стоимости бизнеса;
  • Субъективный и вероятностный характер результатов;
  • Высокий риск получения некорректных результатов из-за нестабильности рынка и недостатка сведений.

В доходном подходе используется два метода оценки эффективности предприятия: метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков. Оба они основаны на принципе ожидания.

Метод капитализации доходов

Способ применим для действующего предприятия. Метод капитализации доходов в оценке бизнеса (предприятия) основан на том, что цена доли в праве собственности на компанию равна текущему объему будущих доходов, который принесет эта доля.

Для расчета используется формула: V = D/R, где D – чистый доход за год, а R – ставка капитализации.

Применение метода подразумевает следующий алгоритм:

  1. Анализ финансовой отчетности компании за последние три года. Во внимание принимается бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках.
  2. Выбор периода получения прибыли для капитализации. На практике выбирается прибыль, полученная за последний год.
  3. Расчет ставки капитализации. Для этого из ставки дисконта вычитаются ожидаемые темпы роста прибыли за год.
  4. Определение предварительной стоимости бизнеса.
  5. Учет поправок на активы, утратившие функциональность.

Завершается определение стоимости бизнеса методом капитализации доходов проведением правок на недостаток ликвидности. Этот способ вычисления подходит для стабильно развивающихся предприятий при уверенности, что уровень рентабельности будет сохранен в будущем.

Метод дисконтирования денежных потоков

Этот способ основан на прогнозировании денежных потоков, которые затем дисконтируются по определенной ставке дисконта. Метод основан на том, что сумма денег, имеющаяся сейчас, стоит больше, чем такая же сумма в будущем.

Расчет начинается с выбора модели денежного потока – для собственного капитала или для всех инвестиций. Для модели всего инвестированного капитала необходимо условно поделить собственный и заемный. Определение денежного потока для собственного капитала происходит так:

Денежный поток = чистая прибыль после уплаты налога + амортизация +/- уменьшение/прирост собственного оборотного капитала +/- уменьшение/прирост инвестиций +/- прирост/уменьшение долгосрочной задолженности.

Алгоритм расчета стоимости предприятия по этому методу оценки следующий:

  1. Определение длительности прогнозного периода.
  2. Анализ и прогноз выручки от продаж. При этом учитывается номенклатура продукции, спрос на нее, темпы роста предприятия и инфляции, производственные мощности и т.д.
  3. Прогноз расходов с учетом соотношения постоянных и переменных издержек.
  4. Прогноз инвестиций с учетом оценки собственных оборотных средств, активов, долгосрочных займов и акций.
  5. Расчет величины денежного потока для каждого года.
  6. Определение ставки дисконта одним из существующих способов (модель оценки капитальных активов, метод кумулятивного построения, модель средневзвешенной стоимости капитала).
  7. Расчет стоимости бизнеса после окончания прогнозного периода с использованием одного из применяемых способов (метод по ликвидационной стоимости, по стоимости чистых активов, метод предполагаемой продажи и т.д.).
  8. Расчет стоимости будущих денежных потоков на дату оценки. Для этого суммируется текущая цена периодических денежных потоков со стоимостью бизнеса после окончания прогнозного периода.
  9. Внесение итоговых правок (учет фактической величины собственного оборотного капитала и стоимости активов, не занятых в производственном процессе).

Метод дисконтирования денежных потоков используется в ситуациях, когда есть основание предполагать, что прибыль предприятия спустя некоторое время будет отличаться от текущего объема дохода. Вторая ситуация, когда он целесообразен, сезонность денежных потоков. Этот метод оценки эффективен для расчета стоимости крупного бизнеса.

Сравнительный подход к оценке бизнеса

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки, которые базируются на определении стоимости объекта посредством его сравнения с аналогами. К аналогам относятся предприятия с идентичными (схожими) экономическими, материальными и техническими условиями, цена которых известна.

Точность определения стоимости бизнеса зависит от качества исходной информации. Особенность сравнительного подхода в его ориентации на фактические рыночные цены купли-продажи аналогичных объектов. Соответственно, без наличия достоверных сведений для анализа применение сравнительного подхода бессмысленно.

Плюсы и минусы сравнительного подхода представлены в таблице.

Преимущества

Недостатки

  • Базируется на фактических рыночных данных;
  • Показывает эффективность бизнеса при существующих условиях.
  • Дефицит нужных данных в свободном доступе;
  • Не учитываются будущие ожидания инвесторов;
  • Сложность поиска аналогичных объектов в некоторых отраслях.

В сравнительном подходе используется три метода: метод рынка капитала, сделок, отраслевых коэффициентов.

В основе метода рынка капитала цены, сформированные на фондовом рынке. Он используется для оценки неконтрольных пакетов акций компаний. При расчете оценщик использует данные о цене одной акции фирмы-аналога.

Метод сделок аналогичен предыдущему. Разница только в том, что рассчитывается контрольный пакет акций предприятия.

Метод отраслевых коэффициентов основан на данных отраслевой статистики. Коэффициенты универсальны. Они зависят от специфических особенностей отрасли. К примеру, цена рекламного агентства может составить размер полугодового дохода, а АЗС целесообразно продать за стоимость, сопоставимой с выручкой за 2-3 месяца.

Источник: https://PEKO.pro/blog/otsenka-biznesa/metody-otsenki-biznesa-dohodnyj-sravnitelnyj-zatratnyj/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.