+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор ипотеки образец заполненный

Содержание

Договор ипотеки: заполненный образец долевого участия между физическими лицами

Договор ипотеки образец заполненный

Большинство людей воспринимают ипотеку исключительно как кредит, при котором в качества залога выступает недвижимость, однако, это далеко не единственный случай. Ипотека возможна как в случае физического лица, так и юридического. В качестве предмета долговых обязательств может выступать не только кредит, но и ссуда или беспроцентный заем частного лица.

Регистрация ипотечного договора

Оформление ипотеки имеет свои особенности, в том числе она должна быть в обязательном порядке зарегистрирована в государственном реестре (ЕГРП), как и любая сделка с недвижимостью.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме, проходить регистрационную процедуру необходимо по месту фактического нахождения залогового имущества. Заключать договор ипотеки можно только после удостоверения права собственности кредитополучателя.

Но есть еще одна особенность – если в качестве залога используется строящееся жилье (или иная недвижимость), то в качестве залоговых документов будет выступать договор с подрядчиком или иным лицом.

Помимо прочего в данной ситуации потребуется предъявить гарантийные документы от застройщика.

Как правило, ипотека под строящийся объект предоставляется только для жилья, поскольку оно подпадает под различные государственные программы, и государство является гарантом, обеспечивающим строительство объекта. Примером служит сегодняшняя ситуация на рынке ипотеки – даже в условиях жесткого кризиса правительство поддержало застройщиков, обеспечив тем самым выполнение программ по ипотечному кредитованию.

Договор ипотеки жилого помещения вступает в свою силу с момента прохождения государственной регистрации. Поскольку самостоятельный сбор всех необходимых документов может занять много времени, то оформление бумажной волокиты часто берет на себя банк или риэлтор.

Если ипотека оформляется не на жилое помещение, то для сбора документов лучше всего нанять практикующего агента по недвижимости.

При государственной регистрации ипотеки следует предоставить оригиналы документов либо их нотариально заверенные копии. К списку необходимых документов относятся:

  • Заявление на регистрацию ипотечного договора. Этот документ должен быть составлен и направлен в органы регистрации от имени залогодателя – банка или иного кредитора.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.
  • Заявление от имени заемщика (кредитополучателя) о выдаче ему свидетельства регистрации.
  • Залогодатель должен предоставить документы, дающие ему право на осуществление этой деятельности. Для юридического лица это доверенность или приказ на сотрудника, который осуществляет процедуру. Также ему следует приложить разрешительные документы, на основании которых действует само юридическое лицо (лицензии, СРО и прочее).
  • Документы, подтверждающие имущественные права залогодателя на объект сделки.
  • Технические документы на объект недвижимости – паспорт БТИ, экспликацию этажей и комнат, документы на земельный участок (кадастровый план).
  • Если объект недвижимости находится на арендуемом участке, то потребуется нотариально заверенное разрешение арендодателя на совершение сделки.
  • Оригинал ипотечного договора или его нотариально заверенная копия.
  • Копия кредитного договора или долговой расписки, в зависимости от того, кто и на каких условиях предоставляет заем.

Бывают ситуации, при которых залогодатель является юридическим лицом, а получатель – физическим. Если физическое лицо будет подавать заявления и пакет документов на регистрацию самостоятельно, то ему потребуется доверенность от залогодателя. Образец заявления на регистрацию ипотеки 2016 года можно скачать по ссылке:

http://77metrov.ru/wp-content/uploads/2015/10/заявление-на-госрегистрацию-ипотеки.doc

к оглавлению ↑

Оформление договора и прекращение его действия

Ипотечный договор оформляется в письменном виде, строгого бланка или формы для заполнения законодательством не предусмотрено, но есть ряд положений, которые должны быть учтены в договоре. Договор считается действительным только после подписания его обеими сторонами, для чего должно быть достигнуто соглашение по всем пунктам договора.

Договор могут заключать только дееспособные граждане, достигшие 18-ти летнего возраста, а также их законные представители (опекуны или адвокаты).

Договор об ипотеке должен содержать следующие разделы:

  • Предмет договора. Этот раздел должен содержать исчерпывающую информацию о предоставляемой в залог недвижимости, включая ее характеристики, сведения о владельце и фактическом местоположении.
  • Оценочная стоимость. При совершении сделки с новостройкой предъявляется договор купли-продажи с застройщиком или риэлтором. Если документы купли-продажи не могут дать актуальную информацию о рыночной стоимости жилья, то придется производить оценку ее стоимости, для чего придется привлекать сторонних специалистов – риэлторское агентство или иного оценщика недвижимости (главное – наличие у него разрешительных документов на совершение данной процедуры).
  • Размер кредитного обязательства и порядок его погашения. Данный раздел должен содержать график погашения кредита или иметь ссылку на этот график, если он оформлен отдельным документом. Также пункт должен содержать информацию о допустимых отклонениях при выплате кредита и положение о возможности досрочного погашения обязательств.
  • Раздел с информацией о удостоверении права собственности на предмет залога. Помимо самого раздела, он может содержать ссылки на иные документы (или их нотариально заверенные копии) – завещание, договор безвозмездной передачи, договор-купли продажи и прочие.
  • Права и обязанности сторон. Этот раздел содержит сведения не только об ответственности сторон в случае нарушения условий соглашения, но и порядок разбирательств в случае таких нарушений.
  • Реквизиты сторон.

Договор считается выполненным после полного исполнения сторонам своих обязательств. Но бывают ситуации, при которых договор может прекратить свое действие досрочно. Если такая ситуация возникла, то необходимо обнулить запись о регистрации кредитного договора в ЕГРП.

Если прекращение действия ипотечного договора было согласовано сторонами, то они подают соответствующие заявления (как и в случае подачи заявления на регистрацию ипотечной сделки).

Если в ходе исполнения договора возникли разногласия, и они решались в судебном порядке, то заявление может быть аннулировано решением суда.

к оглавлению ↑

Ипотека при долевом строительстве

Поимо ипотеки на покупку готового или строящегося жилья, граждане России имеют возможность взять кредит при долевом строительстве. ДДУ имеет свои преимущества:

  • Более привлекательная цена, чем при покупке жилья у застройщика.Это обусловлено тем, что при заключении договора долевого участия можно исключить ненужных посредников, так как соглашение происходит между дольщиками и застройщиком напрямую.
  • Дольщики могут принимать участие даже в процессе проектирования здания, что дает возможность купить не только необходимые квадратные метры, но и внести корректировку в планировку помещений, с целью создания более комфортных жилищных условий.

Долевое строительство имеет и свои минусы, поскольку дольщики несут больше ответственности по кредитным обязательствам, так как залогом выступают только имущественные права на строительство.

Кроме того, процентные ставки при таком кредитовании значительно выше, так как долевое строительство редко попадает под льготные государственные программы. Это связано с тем, что дольщики получают в результате больше квадратных метров, чем обычно предусмотрено программой ипотечного кредитования с государственной поддержкой.

Договор долевого участия имеет две разновидности:

  • Под залог имеющегося жилья можно получить сумму, достигающую до 80 процентов стоимости долевого участия.
  • Если залоговой недвижимости нет, то можно получить всю сумму, под залог права долевого участия. Если дольщик в данной ситуации не сможет обслуживать свой долг, то его имущественные права будут проданы другому участнику долевого строительства.

При долевом участии размер процентов по кредиту может доходить до 16.

Если жилье все же строится с государственной поддержкой, то ипотека может обойтись в 11 процентов на этапе строительства и 8-12 процентов после сдачи жилья в эксплуатацию.

к оглавлению ↑

Договор ипотеки между физическими лицами

Договор ипотеки между физическими лицами возможен тогда, когда недвижимость предоставляется в качестве залога на обеспечение займа. Такой заем может быть, как денежным, так и имущественным.

Стоит помнить, что при оформлении частного дома в качестве залога, земля, на которой он находится, так же становится залогом. Даже если этот пункт не указан в договоре, законодательство предусматривает это условие автоматически.

Оформление ипотеки между физлицами происходит так же, как и в случае с юридическими. Главные отличия – это реквизиты сторон и отсутствие кредитных отношений. Кредитование – это коммерческая деятельность, направленная на получение прибыли от выдачи займа. Физическое лицо не имеет права получать прибыль от такой выдачи, поэтому может выдать другому физическому лицу только беспроцентный заем.

Заключение ипотечных договоров между физическими лицами оформляется достаточно часто, при выдаче в долг крупных сумм денег. В данной ситуации займодатель получает дополнительную страховку от невозврата денежных средств. Дело в том, что при невыплате долга по расписке займодателю придется сначала обращаться в суд с целью обязать получателя вернуть полученную сумму.

И только после очередного невозврата он может потребовать в суде конфисковать жилье с целью погашения долга. Если получатель займа при этом окажется в категории социально уязвимых граждан или переоформит квартиру на члена семьи или третье лицо, то взыскать долг станет проблематичным.

При оформлении ипотеки такая ситуация исключена, так как действия владельца залогового жилья в отношении возможности смены собственника приостанавливаются.

Загрузка…

Источник: http://anedvizhimost.ru/ipoteka/oformlenie/dogovor-ob-ipoteke.html

Договор ипотеки: образец заполнения

Договор ипотеки образец заполненный

Ипотека (залог недвижимости) – один из самых популярных и безопасных для залогодержателя типов залога, поэтому его применение в России получило широкое распространение. Договор ипотеки обеспечивает обычно договоры займа, кредитные договоры и другие обязательства.

Обеспечение означает, что при неисполнении условий главного обязательства, кредитор может предъявить требование о том, чтобы взыскать сумму долга благодаря заложенному недвижимому имуществу и иметь перед другими кредиторами преимущество (статья 334 Гражданского Кодекса РФ).

Ипотекой можно обеспечить действительное требование. Ипотека зависима от основного обязательства, при прекращении или недействительности главного обязательства она является недействительным или договор прекращается.

Предмет договора ипотеки – недвижимое имущество, которое указано в пункте 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ, права на него зарегистрированы в порядке, который установлен для госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок, проводимых с ним. Приведем примеры главных типов имущества, которые указываются в договоре ипотеки:

  • предприятия, а также сооружения, здания и другое недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;
  • земельные участки, кроме земельных участков, которые указаны в статье 63 ФЗ “Об ипотеке”;
  • гаражи, садовые дома, дачи и другие строения потребительского назначения;
  • квартиры, жилые дома, части квартир и жилых домов, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат;
  • недвижимое имущество, незавершенное строительством (пункт 1 статьи 5 ФЗ “Об ипотеке” );
  • морские и воздушные суда, космические объекты, суда внутреннего плавания.

Предмет ипотеки должен принадлежать на праве хозяйственного ведения или на праве собственности залогодателю (пункт 2 статьи 335 Гражданского Кодекса РФ). При залоге недвижимого имущества, которое принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения, необходимо согласие собственника недвижимого имущества (пункт 2 статьи 295 Гражданского Кодекса РФ).

Сторонами в залоговых отношениях выступают залогодержатель и залогодатель.

Залогодержателем является кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству, то есть лицо, которому передается в залог имущество.

Залогодателем может выступать как непосредственно должник, так и третье лицо, которое передает имущество в ипотеку для обеспечения главного обязательства.

Договор ипотеки должен всегда заключаться в письменной форме. Его необходимо регистрирпвоать в государственном учреждении, без госрегистрации он считается не заключенным. Потому договор ипотеки становится юридически действительным от момента госрегистрации.

Договор в большинстве случаев заключается при помощи составления одного документа, который подписывается всеми сторонами. Бланк договора ипотеки по соглашению сторон можно также нотариально удостоверить. У нотариального удостоверения образца договора ипотеки есть два преимущества.

Первое – документы может подавать в регистрирующий орган только одна сторона, а не обе стороны. Второе – в регистрирующий орган документы может подать и нотариус.

Договор ипотеки регулирует глава 23 Гражданского Кодекса РФ (статьи 334-358), федеральный закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, и подзаконными актами.

Ипотека может появиться в двух случаях:

1) при наступлении обстоятельств, с которыми закон связывает появление права залога (ипотека ввиду закона);

2) при оформлении договора ипотеки (так называемая договорная ипотека).

Ипотека ввиду закона появляется в таких случаях:

1) при отчуждении по договору ренты объекта недвижимости (статья 587 Гражданского Кодекса РФ);

2) при продаже в кредит недвижимости (пункт 5 статьи 488 Гражданского Кодекса РФ);

3) при оформлении договора о долевом строительстве в ипотеке находятся последовательно: земельный участок (право аренды участка), здание (помещения в здании), незавершенный строительством объект (статья 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” );

4) при приобретении за счет кредита (целевого займа) земельного участка (статья 64.1 ФЗ “Об ипотеке”);

5) при морском залоге (глава 22 КТМ РФ).

6) при строительстве или приобретении нежилого помещения благодаря кредиту (целевому займу) (ст. 77 ФЗ “Об ипотеке”);

Ипотека ввиду закона появляется от момента госрегистрации (ст. 11 ФЗ “Об ипотеке”). Еще необходимо учитывать, что залогодатель и залогодержатель при желании при законной ипотеке может заключить договор, чтобы сделать более конкретными условия соглашения.

Образец договора ипотеки

Договор ипотеки — договор, который предусматривает специализированные имущественные меры, которые побуждают стороны к реальному и точному выполнению обязательств в отношении ипотеки судна.

Скачать Договор ипотеки

Скачать (откроется в новом окне)

Источник: http://IDeiforbiz.ru/obrazcy-dokumentov/dogovor-ipoteki.html

Образец ипотечного договора Сбербанка

Договор ипотеки образец заполненный

Покупка жилья с привлечением заемных средств — приемлемый способ для многих семей, не имеющих собственной жилплощади, улучшить свое жилищное положение. Кредит, предоставляемый банком под залог приобретаемой жилой недвижимости, называется ипотекой и оформляется в форме договора. Пользователи часто ищут в интернете образец ипотечного договора Сбербанка. О нем и пойдет речь далее.

  • 1 Условия заключения ипотечного договора

Условия заключения ипотечного договора

Ипотечный договор заключается в соответствии с правилами, описанными в Федеральном законе от 16.07.1998 N102-ФЗ «Об ипотеке» (Гл. II, ст.8-12), и регулируется Гражданским и Жилищным кодексом РФ. Это особый тип договора, к форме и содержанию которого предъявляются определенные требования.Он составляется между продавцом, покупателем (залогодателем) и банком (залогодержателем).

Договор можно составить на кредит, предоставленный в рублях и иностранной валюте.

Однако сначала заполняется бланк, содержащий ключевые пункты основного документа без реквизитов сторон, описания и стоимости объекта кредитования, условий предоставления кредита заемщику.

Изучение стандартной формы договора дает представление о предстоящей сделке, позволит заемщику оценить перспективы и свои обязательства по исполнению пунктов контракта, существенно сократит время на оформление основного документа.

Для этих же целей заключается письменный предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с продавцом квартиры. Позже подписанный и одобренный банком ПДКП, в котором содержатся существенные условия будущей сделки, станет ядром кредитного соглашения с заемщиком.

К существенным условиям относятся:

  • идентифицирующие сведения об участниках сделки;
  • описание недвижимости(адрес, общая и жилая площадь, количество комнат и пр.);
  • обстоятельства перехода права собственности на недвижимость (сроки, способ передачи);
  • стоимость объекта;
  • валюта и способ расчетов.

Ипотечный кредит выдается при соблюдении определенных требований:

  • покупка исключительно жилого объекта (квартиры, дома, дачи) или земельного участка для личного пользования;
  • возрастной ценз заемщика – от 21 до 75 лет (на момент погашения кредита);
  • наличие официального дохода, который нужно документально подтвердить;
  • отделение банка-кредитора должно находиться по месту регистрации заемщика или по месту нахождения объекта кредитования.

После составления предварительной версии и одобрения ее кредитором, можно переходить к заключению основного ипотечного договора.

Как заполнить

Рассмотрим образец договора ипотеки в Сбербанке. Он имеет структуру типового договора: шапку, преамбулу, основную и заключительную части. Обычно большая часть текста документа содержит постоянную информацию, а стороны дополняют ее сведениями, идентифицирующими участников сделки, предмет договора, порядок расчетов — словом, уникальными данными для конкретного соглашения.

Шапка традиционно содержит название и номер договора, дату и место его заключения. Важно: дата пишется полностью и прописью.

В преамбуле указываются стороны и их место в договорном обязательстве с учетом следующих сведений:

  • для физических лиц — ФИО полностью, адрес проживания;
  • для юридических лиц:
    • название организации или отделения банка;
    • лицо, уполномоченное подписать договор (должность, полностью ФИО);
    • документ, на основании которого действует представитель(устав, доверенность и т.д.);
    • для банка – информация о регистрации с указанием регистрирующего органа, даты и регистрационного номера, местонахождения.

Основная часть состоит из следующих разделов:

  • Предмет договора – содержит полное описание жилой недвижимости (предмета ипотеки) с указанием следующих сведений:
    • адреса местонахождения;
    • количества комнат;
    • общей и жилой площади;
    • документов, свидетельствующих о праве собственности продавца на жилье;
    • инвентаризационной стоимости и документа-основания;
    • цены продажи, валюты и условий оплаты;
    • реальной стоимости, в которую оценили объект покупатель и кредитор.

    Важно указать номер, дату, место заключения кредитного договора между залогодателем и залогодержателем.

  • Заявление и гарантии продавца о праве собственности на жилье с указанием документа (наименование, номер, дата), выданного органом, зарегистрировавшим права на недвижимое имущество.
  • Порядок передачи предмета ипотеки в собственность и залог — здесь речь идет об условиях госрегистрации договора, перехода права собственности к покупателю и права залога – к залогодержателю.
  • Обязательства, подлежащие исполнению на основании залога.
  • Порядок расчетов между сторонами содержит данные о размере (в т.ч. в денежном выражении и процентах), сроках, условиях платежей между покупателем и продавцом, а также между залогодержателем и залогодателем.
  • Права и обязанности сторон — этот раздел регулирует действия участников договора в отношении предмета ипотеки и друг друга на основании ГК и ЖК РФ.
  • Ответственность сторон описывает возможные нарушения и штрафы (размер, срок уплаты) и случаи их возникновения.
  • Дополнительные условия о погашении задолженности.
  • Срок действия договора в отношении купли-продажи и погашения кредита.
  • Заключительные положения о конфиденциальности сведений, взаимоотношениях сторон, разрешении споров (указать суд по месту нахождения кредитора-залогодержателя), изменении реквизитов, расторжении или изменении пунктов договора и т.д.

Заключительная часть полностью посвящена перечислению реквизитов сторон:адрес, контактная информация, паспортные данные (для физлица), место нахождения или регистрации, банковские реквизиты (для юрлиц).

В присутствии нотариуса договор подписывается всеми участниками, скрепляется печатями. В конце документа имеется информация, которую заполняет нотариус. Он удостоверяет подписи сторон, проверяет полномочия представителей юрлиц, принадлежность предмета залога, присваивает номер в реестре нотариальных действий и прописывает тариф услуги.

Договор составляется в 6 экземплярах: один будет храниться у нотариуса, один — в Росреестре, по одному — у продавца и покупателя и два — у кредитора-залогодержателя.

Важно: договор подлежит госрегистрации в Управлении Росреестра. Только после этого будет произведен переход права собственности к новому владельцу.

по теме:

Источник: http://plategonline.ru/spravochnaya/ipoteka-spravochnaya/obrazec-ipotechnogo-dogovora-sberbanka.html

Образец договора ипотеки – скачать пример

Договор ипотеки образец заполненный

Добавлено в закладки: 0

Ипотека (залог недвижимости) – один из самых популярных и безопасных для залогодержателя типов залога, поэтому его применение в России получило широкое распространение. Договор ипотеки обеспечивает обычно договоры займа, кредитные договоры и другие обязательства.

Обеспечение означает, что при неисполнении условий главного обязательства, кредитор может предъявить требование о том, чтобы взыскать сумму долга благодаря заложенному недвижимому имуществу и иметь перед другими кредиторами преимущество (статья 334 Гражданского Кодекса РФ).

Ипотекой можно обеспечить действительное требование. Ипотека зависима от основного обязательства, при прекращении или недействительности главного обязательства она является недействительным или договор прекращается.

Предмет ипотеки

Предмет договора ипотеки – недвижимое имущество, которое указано в пункте 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ, права на него зарегистрированы в порядке, который установлен для госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок, проводимых с ним. Приведем примеры главных типов имущества, которые указываются в договоре ипотеки:

  • предприятия, а также сооружения, здания и другое недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;
  • земельные участки, кроме земельных участков, которые указаны в статье 63 ФЗ “Об ипотеке”;
  • гаражи, садовые дома, дачи и другие строения потребительского назначения;
  • квартиры, жилые дома, части квартир и жилых домов, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат;
  • недвижимое имущество, незавершенное строительством (пункт 1 статьи 5 ФЗ “Об ипотеке” );
  • морские и воздушные суда, космические объекты, суда внутреннего плавания.

Предмет ипотеки должен принадлежать на праве хозяйственного ведения или на праве собственности залогодателю (пункт 2 статьи 335 Гражданского Кодекса РФ). При залоге недвижимого имущества, которое принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения, необходимо согласие собственника недвижимого имущества (пункт 2 статьи 295 Гражданского Кодекса РФ).

Сторонами в залоговых отношениях выступают залогодержатель и залогодатель.

Залогодержателем является кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству, то есть лицо, которому передается в залог имущество.

Залогодателем может выступать как непосредственно должник, так и третье лицо, которое передает имущество в ипотеку для обеспечения главного обязательства.

Договор ипотеки должен всегда заключаться в письменной форме. Его необходимо регистрирпвоать в государственном учреждении, без госрегистрации он считается не заключенным. Потому договор ипотеки становится юридически действительным от момента госрегистрации.

Договор в большинстве случаев заключается при помощи составления одного документа, который подписывается всеми сторонами. Бланк договора ипотеки по соглашению сторон можно также нотариально удостоверить. У нотариального удостоверения образца договора ипотеки есть два преимущества.

Первое – документы может подавать в регистрирующий орган только одна сторона, а не обе стороны. Второе – в регистрирующий орган документы может подать и нотариус.

Договор ипотеки регулирует глава 23 Гражданского Кодекса РФ (статьи 334-358), федеральный закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, и подзаконными актами.

Ипотека может появиться в двух случаях:

1) при наступлении обстоятельств, с которыми закон связывает появление права залога (ипотека ввиду закона);

2) при оформлении договора ипотеки (так называемая договорная ипотека).

Ипотека ввиду закона появляется в таких случаях:

1) при отчуждении по договору ренты объекта недвижимости (статья 587 Гражданского Кодекса РФ);

2) при продаже в кредит недвижимости (пункт 5 статьи 488 Гражданского Кодекса РФ);

3) при оформлении договора о долевом строительстве в ипотеке находятся последовательно: земельный участок (право аренды участка), здание (помещения в здании), незавершенный строительством объект (статья 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” );

4) при приобретении за счет кредита (целевого займа) земельного участка (статья 64.1 ФЗ “Об ипотеке”);

5) при морском залоге (глава 22 КТМ РФ).

6) при строительстве или приобретении нежилого помещения благодаря кредиту (целевому займу) (ст. 77 ФЗ “Об ипотеке”);

Ипотека ввиду закона появляется от момента госрегистрации (ст. 11 ФЗ “Об ипотеке”). Еще необходимо учитывать, что залогодатель и залогодержатель при желании при законной ипотеке может заключить договор, чтобы сделать более конкретными условия соглашения.

Договор ипотеки – заполненный образец

Договор ипотеки образец заполненный

Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет

Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества

Оценка имущества как существенное условие договора ипотеки

Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости

Возможные условия договора ипотеки. Последующая ипотека

Договор ипотеки между физическими и юридическими лицами. Права и обязанности сторон

Особенности ипотеки земельного участка

Особенности ипотеки при покупке квартиры

Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание

Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет 

Специфическая черта ДИ заключается в том числе в его предмете. Им является недвижимое имущество либо права на него. Ипотекой в силу договора, как правило, обеспечиваются наиболее крупные сделки.

Правовое регулирование ДИ осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102) с учетом общих норм Гражданского кодекса РФ о залоге (ст. 334–358.18).

Итак, предмет ДИ может составлять:

  • земельный участок;
  • жилое и нежилое помещение, здание, строение;
  • квартира;
  • право аренды;
  • право требования по договору долевого участия в строительстве;
  • объект незавершенного строительства;
  • иные объекты недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Заключая договор ипотеки, следует обратить внимание на четкое обозначение предмета ипотеки с указанием всех характеристик, позволяющих его точно идентифицировать (п. 2 ст. 9 закона № 102).

Обязательное требование закона — указание основания принадлежности объекта залогодателю, а также наличие государственной регистрации права залогодателя на него.

Это связано с обеспечительной функцией залога (если имущество не принадлежит залогодателю на законных основаниях, то залог не выполнит свою функцию).

Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота (п. 2 ст. 6 закона № 102). 

Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества 

Рассмотрим, какое имущество может быть предметом ипотеки и каковы особенности ее оформления в конкретных случаях:

  1. Предметом ДИ может быть только самостоятельный объект недвижимости, имеющий границы, кадастровый номер и наименование, зарегистрированный в ЕГРП. Не могут быть предметом ДИ части помещений, земельных участков и т. д. (п. 4 ст. 5 закона № 102).
  2. В случае если предметом ипотеки по договору залога является квартира или иное помещение, то автоматически в залог передается также доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и/или земельного участка, даже если договор не содержит такого условия (ст. 75 закона № 102).
  3. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки только с письменного согласия всех совладельцев. В случае общей долевой собственности такое согласие не требуется. Владелец доли вправе заложить ее самостоятельно, не получая согласия сособственников (ст. 7 закона № 102). 

Оценка имущества как существенное условие договора ипотеки 

Заключить договор ипотеки можно только при условии согласования сторонами всех его существенных условий. Помимо предмета, к числу таких условий ДИ относится также его оценка (п. 1 ст. 9 закона № 102).

Стороны ДИ должны оценить имущество по соглашению между собой и указать его стоимость в денежном выражении. От соблюдения этого условия зависит сумма взыскания в случае неисполнения основного обязательства.

ВАЖНО! Стороны могут указать в ДИ несколько оценок для различных целей, например:

  • оценку органов технической инвентаризации — для целей расчета госпошлины;
  • оценку независимого оценщика — для сравнения с существующими на рынке ценами;
  • залоговую оценку. 

При этом ключевое значение для ДИ будет иметь только залоговая оценка, установленная по договоренности сторон. В ДИ должно быть четко указано, что именно эта оценка устанавливается для целей ипотеки (см. п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017).

В случае если предметом ДИ является объект незавершенного строительства, находящийся в государственной или муниципальной собственности, оценкой для целей ДИ признается оценка рыночной стоимости (абз. 4 п. 3 ст. 9 закона № 102). 

Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости 

ДИ не имеет смысла без ссылки на основное обязательство, которое обеспечивает ипотека. В договоре залога должна быть указана суть обеспечиваемого договора, сроки исполнения и сумма, порядок расчетов (п. 1 ст. 9 закона № 102).

Ипотекой в силу договора могут быть обеспечены обязательства, вытекающие:

  • из кредитного договора;
  • договора займа;
  • договора купли-продажи;
  • договора аренды, подряда и т. д.
  • причинения вреда. 

Что касается суммы основного обязательства, то здесь возможны 2 варианта:

  1. В ДИ указывается твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных залогом. В таком случае залогодержатель не имеет права требовать обращения взыскания на заложенное имущество за пределами данной суммы, кроме возмещения судебных издержек залогодержателя, расходов по реализации имущества, а также дополнительных расходов залогодержателя (ст. 4 закона № 102).
  2. В ДИ перечисляются те требования, которые обеспечиваются ипотекой по данному договору. Возможный перечень таких требований содержится в п. 1 ст. 3 закона № 102. 

Возможные условия договора ипотеки. Последующая ипотека 

Помимо существенных условий, стороны по своему усмотрению вправе предусмотреть в ДИ также следующие условия:

  1. Возможность обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.
  2. Порядок реализации заложенного имущества в случае обращения взыскания на него по решению суда.
  3. Условие о закладной.
  4. Условие о возможности последующей ипотеки. 

ВАЖНО! В случае если залогодатель передает имущество в последующую ипотеку в нарушение запрета, установленного ДИ, договор последующей ипотеки может быть признан судом недействительным по иску первого залогодержателя. 

При этом не имеет значения, знал или нет о наличии первоначального ДИ второй залогодержатель. Предшествующий залогодержатель должен доказать факт нарушения последующей ипотекой его прав (см. решение Куйбышевского райсуда г. Санкт-Петербурга от 23.10.2017 по делу № 2-5811/2016). 

Договор ипотеки между физическими и юридическими лицами. Права и обязанности сторон 

Сторонами договора залога недвижимости являются залогодатель и залогодержатель. Договор ипотеки между физическими лицами на практике встречается реже, чем с участием кредитных организаций.

Залогодателем может быть лицо, как являющееся, так и не являющееся стороной основного обязательства.

По ДИ не происходит отчуждения имущества. Залогодатель остается полноправным собственником с некоторыми ограничениями. Так, он:

  • вправе владеть, пользоваться имуществом, распоряжаться, завещать его;
  • вправе получать доходы от использования заложенного имущества;
  • обязан нести бремя содержания предмета ипотеки, следить за его состоянием, осуществлять ремонт (гл. 5 закона № 102). 

Однако право залогодателя распорядиться заложенным имуществом ограничено согласием залогодержателя, если иное не установлено ДИ. Стороны могут также предусмотреть в ДИ обязанность залогодателя застраховать имущество.

Залогодержатель обладает следующими правами в отношении заложенного имущества:

  • проверять сохранность и состояние имущества, а также требовать досрочного исполнения основного обязательства при нарушении залогодателем его обязанностей по содержанию имущества;
  • получить преимущественно перед иными кредиторами удовлетворение обеспеченных ипотекой обязательств за счет заложенного имущества.

Заполненный образец договора ипотеки можно скачать по ссылке: Образец договора ипотеки. 

Особенности ипотеки земельных участков 

Отдельная гл. 11 закона № 102 регламентирует залог земельных участков.

Предметом договора ипотеки земельного участка могут быть только участки, не изъятые и не ограниченные в обороте, а также имеющие площадь не менее минимального размера, установленного законами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления. Предметом ДИ также может быть право аренды земельного участка.

По общему правилу залог земельного участка распространяется также на все постройки, расположенные на этом участке.

ВАЖНО! Данное правило действует как в отношении тех объектов, которые уже находились на земельном участке на момент заключения ДИ, так и в отношении возведенных уже в течение срока его действия. При этом не имеет значения, зарегистрировано ли право собственности на возведенный объект (см. п. 22 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 5 (2017)). 

Не может быть предметом ипотеки доля в праве общей собственности на земельный участок, не выделенная в натуре (п. 2 ст. 62 закона № 102). Кроме того, обращение взыскания на земельный участок возможно только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ). 

Особенности ипотеки при покупке квартиры 

Образец договора покупки квартиры в ипотеку можно скачать здесь: Договор купли-продажи квартиры с ипотекой.

Законом об ипотеке также предусмотрены специальные нормы, регулирующие ипотеку жилых помещений. При этом в понятие жилого помещения не включены гостиницы, садовые дома, дачи и иные помещения, не предназначенные для постоянного проживания граждан.

По данному вопросу особый интерес представляет проблема обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Ст. 446 ГК РФ предусматривает запрет на обращение взыскания на жилые помещения, которые являются единственным местом для проживания гражданина. Однако нормы ст. 78 закона № 102 устанавливают исключение из этого правила.

Обращение взыскания на единственное жилое помещение возможно в том случае, если оно является предметом ДИ, обеспечивающего обязательства по кредитному договору, заключенному с целью приобретения этого или иного жилого помещения.

Данные нормы стали предметом рассмотрения Конституционного суда РФ (далее — КС РФ) и были признаны не противоречащими Конституции РФ (см.

, например, определение КС РФ «По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности…» от 17.01.2012 № 13-О-О).

Вышеуказанное исключение не касается случаев нахождения жилого помещения в залоге, обеспечивающем другие обязательства (например, кредит на потребительские нужды). В таких ситуациях взыскание на единственное жилое помещение обращено быть не может. 

Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание 

При заключении договора на ипотеку на что обратить внимание?

Если в сделке участвуют дети, необходимо проанализировать, требуется ли получение разрешения органов опеки и попечительства (ООП).

По общему правилу при совершении сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему (в том числе при передаче в залог), опекун (попечитель) обязан получить разрешение ООП (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Определение КС РФ «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны…» от 17.02.2015 № 246-О поставило точку в сложившейся противоречивой судебной практике на предмет необходимости получения разрешения ООП на передачу в залог квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита, где несовершеннолетнему будет принадлежать доля в праве собственности.

Разрешение ООП требуется только в случае, если ДИ заключается в отношении уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, но не при возникновении ипотеки в силу закона в случае с кредитным договором.

Аналогичным образом не требуется согласие супруга при возникновении ипотеки в силу закона (например, при покупке жилого помещения за счет кредитных средств).

При заключении ДИ на уже принадлежащее супругам имущество ранее необходимо было представлять согласие супруга, так как ДИ подлежал государственной регистрации. Сейчас государственной регистрации подлежит только ипотека как обременение, но не сам ДИ.

Следовательно, и требовать согласия супруга в такой ситуации регистрирующий орган не вправе. 

*** 

Таким образом, ДИ должен содержать все существенные условия: предмет, оценку заложенного имущества, характеристику основного обязательства. Законом № 102 предусмотрены особенности залога земельных участков, жилых помещений и некоторых других видов недвижимого имущества.

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/ipoteka/dogovor_ipoteki_zapolnennyj_obrazec/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.